Au service de vos clients investisseurs immobiliers, vous devrez être en mesure de les aider dans l’évaluation d’immeubles à revenus. Une méthode couramment utilisée, entre autres, est le taux de capitalisation, ou « taux plafond ». Une fois que votre client envisage un immeuble à revenus, vous pouvez l’aider à voir si le prix demandé est justifié en utilisant le taux plafond actuel pour des propriétés comparables et le revenu net généré par cette propriété.
Points clés à retenir
- Le taux plafond est un moyen par lequel les investisseurs immobiliers peuvent déterminer la valeur d’une propriété qu’ils souhaitent acheter.
- Vous pouvez calculer le taux plafond en divisant le bénéfice net d’exploitation d’une propriété par son prix d’inscription ou sa valeur marchande.
- Le taux plafond n’est qu’un des nombreux outils d’évaluation que vous pouvez utiliser pour déterminer si une propriété vaut son prix d’achat.
Qu’est-ce que le taux plafond ?
Le taux de capitalisation, « ou taux plafond », est un outil de calcul utilisé pour évaluer les biens immobiliers, principalement les propriétés commerciales et multifamiliales. Le taux plafond correspond au bénéfice d’exploitation net (NOI) de la propriété divisé par la valeur marchande actuelle ou le prix d’achat. NOI est égal à tous les revenus de la propriété moins toutes les dépenses de fonctionnement nécessaires.
Déterminer les revenus fonciers qui justifient le prix demandé
Si votre client connaît le prix demandé d’un bien et le taux plafond actuel pour des biens similaires, vous pouvez calculer les revenus locatifs nets nécessaires pour justifier le prix demandé.
Par exemple, si une propriété est vendue pour 1 000 000 $ et que le revenu total après dépenses ou NOI était de 150 000 $, le taux plafond serait de 15 % (150 000/1 000 000 = 0,15 ou 15 %).
Et si d’autres propriétés du quartier se vendaient également pour un montant similaire mais ne rapportaient que 100 000 $ de NOI ? Le taux plafond pour ces propriétés serait de 10 %. Un taux de capitalisation plus faible dans cet exemple pourrait être le résultat d’un NOI plus faible en raison de dépenses d’exploitation plus élevées (entraînant une baisse du bénéfice de l’investissement) ou d’une baisse des revenus générés par les propriétés.
Note
En analysant le taux de capitalisation et le bénéfice net d’exploitation gagné sur les propriétés de la région, vous pouvez avoir une idée du rendement potentiel de la propriété que vous cherchez à acheter. À partir de là, vous pourrez déterminer si le prix demandé est trop élevé ou non.
Autres calculs pour valoriser un investissement immobilier
Une partie de votre valeur en tant qu’agent ou courtier immobilier consiste à les aider à déterminer la vraie valeur d’une propriété. L’utilisation du taux de capitalisation est l’un des nombreux outils d’évaluation qui peuvent permettre à vos clients de bien comprendre la valeur d’une propriété.
Résultat net d’exploitation
Le résultat opérationnel net est le résultat net des revenus de l’immeuble moins les charges d’exploitation. Cependant, le NOI est calculé avant impôts et n’inclut pas les remboursements de principal et d’intérêts sur les prêts.
Rendement locatif net
Le rendement locatif est similaire au NOI mais prend en compte les taxes. Vous pouvez calculer les revenus locatifs mensuels moins les dépenses mensuelles et les impôts. À partir de là, vous divisez ce chiffre par le prix de la valeur marchande pour obtenir un rendement locatif net. Il est important d’inclure également les coûts de réparation et d’entretien.
Multiplicateur de loyer brut
Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est calculé en divisant la valeur marchande du bien par le revenu brut annuel. Le chiffre GRM vous donne un rendement approximatif sur une propriété sans tenir compte des dépenses. Le GRM est facile à calculer mais n’est pas un outil très précis pour déterminer la valeur.
Flux de trésorerie d’un bien locatif
L’analyse des flux de trésorerie est utile pour déterminer le montant de revenu mensuel (ou de liquidités) restant après les coûts de réparation, les dépenses et le taux d’inoccupation. Les propriétés peuvent rester inutilisées pendant quelques mois et les postes vacants doivent être pris en compte dans l’analyse. L’analyse des flux de trésorerie est utile pour fournir le revenu mensuel nécessaire pour récupérer votre mise de fonds initiale pour l’acompte ou les réparations éventuelles.
Revenu brut programmé et revenu brut effectif
Le revenu brut programmé (GSI) vous aide à savoir quels revenus seront réalisés si un bien est entièrement occupé et que tous les loyers sont perçus. Prenez le nombre d’unités multiplié par le loyer annuel pour GSI. Une fois que vous connaissez le GSI d’un immeuble de placement immobilier, nous arrivons au revenu brut effectif en soustrayant les pertes annuelles estimées dues au non-paiement ou à l’inoccupation.
Amortissement d’un bien locatif
Vous pouvez calculer la dépréciation d’un bâtiment en déduisant la valeur du terrain et en divisant la valeur du bâtiment par 27,5 ans pour l’amortissement annuel. Par exemple, un immeuble est évalué à 245 000 $, nous divisons donc 245 000 $ par 27,5 ans, ce qui équivaut à 8 909 $ d’amortissement annuel.
Note
L’amortissement peut être utilisé comme déduction fiscale.
Ratio d’équilibre pour les biens locatifs
Les prêteurs utilisent le seuil de rentabilité comme l’une de leurs méthodes d’analyse lorsqu’ils envisagent de financer un immeuble de placement immobilier. Le ratio d’équilibre prend en compte les revenus locatifs bruts, le total des remboursements de la dette et toutes les dépenses d’exploitation. Un ratio d’équilibre de rentabilité trop élevé est un indicateur de prudence.
Foire aux questions (FAQ)
Souhaitez-vous un taux de capitalisation élevé ou un taux de capitalisation faible ?
En général, un taux de capitalisation plus élevé pourrait indiquer un risque plus élevé. Les taux plafonds sont similaires à ceux du marché obligataire. Une obligation à taux bas est un investissement plus sûr qu’une obligation à taux élevés.
Comment calculer la valeur d’un bâtiment avec le taux plafond ?
Pour calculer le taux plafond, vous divisez le bénéfice d’exploitation net d’une propriété par son prix d’inscription ou sa valeur marchande.
