Les saisies immobilières, les ventes à découvert et les REO nous rappellent : « Lions, tigres et ours, oh, mon Dieu ! » Il y a des similitudes. Les lions, les tigres et les ours sont des animaux féroces, mais différents les uns des autres. Les saisies immobilières, les ventes à découvert et les propriétés immobilières (REO) sont toutes des ventes en difficulté, mais elles sont également différentes les unes des autres. Cependant, sans connaissances spécialisées sur la manière de gérer l’achat d’une de ces propriétés en difficulté, vous pourriez vous retrouver en territoire dangereux.
Par exemple, même si de nombreuses ventes à découvert sont des saisies, toutes les saisies ne sont pas des ventes à découvert. De plus, toutes les ventes à découvert ne sont pas saisies. Pour compliquer encore les choses, les REO ne sont pas non plus des ventes à découvert, mais certaines ventes à découvert prévues peuvent aboutir à des REO. Certaines des différences entre les trois proviennent de l’endroit où la maison est en cours de vente et de la personne qui effectue la vente.
Propriété de forclusion
Une propriété saisie est une maison dont le propriétaire a reçu un avis de défaut de paiement. Si la situation persiste, le prêteur déposera la saisie auprès de l’autorité des archives publiques de la ville ou du comté.
La forclusion signifie que le propriétaire a cessé d’effectuer ses versements hypothécaires et que le prêteur a notifié qu’à moins que les paiements ne soient mis à jour, il vendra la propriété au plus offrant. Les prêteurs peuvent saisir pour d’autres raisons, mais la raison la plus courante pour laquelle les prêteurs déposent un avis de défaut est lorsqu’un emprunteur a au moins deux paiements en retard. Si le propriétaire ne met pas le prêt à jour, le prêteur lui retirera la propriété.
Ensuite, après un certain délai, le prêteur tentera de mettre le bien aux enchères lors d’une vente publique. Cependant, toutes les maisons saisies ne sont pas mises aux enchères. Les propriétaires ont le droit de compenser les arriérés jusqu’à un certain point, dont le calendrier varie d’une juridiction à l’autre.
Les investisseurs immobiliers et les acheteurs de maison voient un profit dans l’achat de saisies, car ils peuvent souvent acheter la propriété pour le montant dû, récupérant ainsi gratuitement la valeur nette du propriétaire.
Effets de la loi californienne
Les États ont différentes lois régissant les saisies et certains suivent la loi californienne. Pour bien comprendre vos droits en tant qu’acheteur de saisie, contactez un avocat spécialisé en droit immobilier local. Cependant, sachez que pendant longtemps en Californie, un agent immobilier ne pouvait pas représenter un investisseur en saisie immobilière si les quatre affirmations suivantes étaient vraies :
- La maison est considérée comme la résidence personnelle du vendeur.
- La propriété est une maison unifamiliale ou deux à quatre logements.
- Un avis de défaut a été déposé dans les archives publiques contre la propriété.
- L’investisseur acheteur n’occupera pas le bien.
Cependant, si l’une de ces quatre déclarations était fausse, un agent californien serait autorisé à représenter les acheteurs, surtout si l’acheteur allait occuper la maison. Pour représenter un investisseur, la loi CA exige qu’un agent immobilier dépose une caution. Aucune caution de ce type n’est disponible dans l’État de Californie. Par conséquent, en tant qu’investisseur avant la saisie en Californie, de nombreux acheteurs ont été contraints d’agir de leur propre chef.
Un tribunal californien a statué en 2007 que l’exigence de caution était inapplicable.Sachez qu’en tant qu’investisseur, vous êtes tenu de vous conformer à la Home Equity Sales Act. Entre autres exigences, les vendeurs en situation de saisie ont le droit d’annuler (annuler) une transaction dans un délai de cinq jours. Les investisseurs doivent informer le vendeur de ce droit, y compris une copie du formulaire qui permettra aux vendeurs d’annuler.
Le non-respect de la Home Equity Sales Act entraîne de lourdes sanctions, notamment une disposition qui donne au vendeur le droit d’annuler la vente jusqu’à deux ans après la vente et la clôture à l’investisseur et de récupérer la propriété.En tant qu’investisseur, avant de décider d’acheter une maison saisie en rattrapant les arriérés du prêteur, en donnant quelques dollars au vendeur et en enregistrant un acte, appelez un avocat spécialisé en droit immobilier.
Ventes à découvert
Une vente à découvert se produit lorsque le prix de vente est inférieur au montant hypothécaire impayé de la propriété. Les ventes à découvert se produisent souvent lorsque les propriétaires sont en difficulté financière, mais pas nécessairement en défaut de paiement de leur prêt.
Un prêteur doit accepter d’accepter moins que le montant dû pour la propriété dans le cadre d’une vente à découvert. Contrairement à une saisie immobilière, les investisseurs achètent généralement la maison à un prix encore plus bas, car ils ne remboursent pas le prêt existant ni ne rattrapent les arriérés. Les investisseurs concluent un accord avec le prêteur existant pour prendre moins que ce que le prêteur a reçu afin d’éviter de faire face à une saisie.
C’est un mythe que les prêteurs ne concluront pas d’accord avec un investisseur à moins que le vendeur n’ait pas respecté son obligation d’effectuer ses versements hypothécaires en temps opportun. Les vendeurs n’ont pas besoin d’être en défaut pour qu’une vente à découvert ait lieu. Pour un acheteur qui souhaite occuper la maison, l’achat d’une vente à découvert est financièrement judicieux.
Propriété du prêteur
L’achat d’un REO est similaire à l’achat d’une vente à découvert, sauf que la propriété appartient déjà au prêteur. Les propriétés appartenant à la banque sont appelées REO, qui signifie Real Estate Owned by the prêteur.
Les banques finissent par devenir propriétaires de la propriété lorsque personne aux enchères publiques n’enchérit suffisamment pour couvrir le montant dû pour la propriété. Les maisons REO sont souvent considérées comme le meilleur moyen d’acheter une propriété en difficulté, car le vendeur est déjà hors de propos. Seuls l’investisseur, son agent, la banque et son agent négocient la transaction. Certains REO peuvent être achetés directement auprès du prêteur. Pour plus d’informations, demandez l’avis d’un avocat spécialisé en droit immobilier.
Les informations contenues dans cet article ne constituent pas des conseils fiscaux ou juridiques et ne remplacent pas de tels conseils. Les lois nationales et fédérales changent fréquemment et les informations contenues dans cet article peuvent ne pas refléter les lois de votre propre État ou les modifications législatives les plus récentes. Pour obtenir des conseils fiscaux ou juridiques actuels, veuillez consulter un comptable ou un avocat.
