Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous souhaitez créer une analyse des flux de trésorerie d’un bien locatif pour vous assurer que vous obtiendrez un flux de trésorerie et un bénéfice positifs. Mais certains investisseurs font des erreurs quant aux coûts qui doivent être classés comme dépenses d’exploitation.
Cela peut fausser les perspectives d’une propriété, vous amenant éventuellement à prendre une mauvaise décision d’investissement. Cela pourrait également entraîner des rapports financiers erronés sur une propriété que vous possédez déjà, ce qui rendrait plus difficile l’évaluation des performances réelles de votre location. Ici, nous allons détailler ce qui est exactement et ce qui n’est pas inclus dans les dépenses de fonctionnement.
Points clés à retenir
- Comprendre les dépenses d’exploitation vous aide à déterminer le type de flux de trésorerie et de bénéfices que vous pouvez attendre d’un investissement immobilier locatif, ou la performance d’une propriété que vous possédez déjà.
- Les dépenses d’exploitation sont des coûts d’entretien qui garantissent que la propriété peut produire des revenus, tels que les impôts fonciers, les assurances et les frais de gestion.
- Les hypothèques, les dépenses en capital, les impôts sur le revenu et l’amortissement ne sont pas considérés comme des coûts d’exploitation.
Qu’est-ce qu’une dépense de fonctionnement
Les dépenses d’exploitation sont des coûts nécessaires pour entretenir une propriété et s’assurer qu’elle puisse produire des revenus. Ce sont des coûts qui affectent le fonctionnement quotidien de la propriété.
Ce qui n’est pas inclus dans les dépenses de fonctionnement
Il est utile de savoir d’abord ce qui n’est pas considéré comme une dépense d’exploitation.
Paiements hypothécaires
Le « service de la dette » est une composante majeure des flux de trésorerie, positifs ou négatifs. Un paiement mensuel est nécessaire pour les achats autres qu’en espèces.
Mais lorsque vous évaluez d’éventuels achats de biens locatifs et que vous voyez un chiffre dans les états financiers pour les dépenses d’exploitation, un versement hypothécaire n’est pas inclus dans ce chiffre. En effet, les conditions de financement diffèrent selon les investisseurs et votre taux d’intérêt ou votre mise de fonds n’est pas prévu à l’avance.
Vous devrez non seulement payer ces autres dépenses, mais également votre capital et vos intérêts. Assurez-vous toujours d’analyser les flux de trésorerie de l’investissement avec le plus grand soin.
Dépréciation
La dépréciation de votre bien locatif est l’un des principaux avantages liés aux flux de trésorerie : l’argent que vous retirez de votre poche ou que vous mettez dans votre poche auprès de votre entreprise de location. Mais ce n’est pas inclus dans vos dépenses de fonctionnement.
L’IRS vous permet d’amortir un logement locatif sur 27,5 ans. Prenez la valeur de la maison et soustrayez la valeur du terrain (qui ne se déprécie pas). Divisez maintenant le résultat par 27,5 pour obtenir le montant annuel que vous pouvez demander en déduction fiscale.
N’oubliez pas que c’est de l’argent que vous n’avez vraiment pas dépensé. C’est juste un calcul à des fins fiscales. Consultez un comptable pour clarifier les détails.
Dépenses en capital
L’argent que vous dépensez pour des réparations et des améliorations comme un nouveau toit ou un chauffe-eau constitue une dépense en capital. Ceux-ci peuvent varier selon l’investisseur et ne sont donc pas inclus dans les dépenses d’exploitation. Par exemple, un investisseur peut choisir d’améliorer les installations tandis qu’un autre ne le fera pas.
Impôts sur le revenu des investisseurs
Taxes foncièressontinclus dans les charges d’exploitation, mais pas les impôts sur le revenu. Ceux-ci ne sont pas directement liés à la capacité de la propriété à produire des revenus locatifs, vous ne les incluriez donc pas dans les dépenses d’exploitation.
Dépenses d’exploitation des immeubles locatifs
Il y a peu de surprises dans ce queestinclus dans les dépenses de fonctionnement, même si leur identification et leur calcul peuvent s’avérer délicats dans certains cas. Celles-ci sont considérées comme des dépenses d’exploitation car elles sont liées au fonctionnement quotidien de la propriété et affectent sa capacité à être louées. Les dépenses indiquées ici sont également déductibles des impôts.
- Taxes foncières: Il s’agit généralement des dépenses d’exploitation les plus importantes pour les investissements immobiliers. Il est recommandé de faire une analyse détaillée du budget de la ville ou de la municipalité pour estimer les augmentations futures des taxes foncières.
- Marketing et publicité : Il s’agit des dépenses associées à la diffusion d’annonces auprès des locataires, ainsi qu’à l’hébergement et à la maintenance d’un site Web ou d’un blog dédié à votre entreprise de location.
- Assurance: Votre prime d’assurance annuelle est déductible à titre de dépense d’exploitation, même si elle peut également être bloquée et incluse dans vos versements hypothécaires.
- Utilitaires : Vous pouvez déduire comme dépenses de fonctionnement tous les services publics que vous payez, y compris l’eau, les égouts et la collecte des déchets.
- Gestion: Vous pouvez déduire le coût dans l’année payée si vous faites appel à une direction professionnelle. Ces frais varient, mais coûtent souvent environ 8 % du loyer mensuel.
- Entretien et réparations : Vous ne pouvez pas déduire les éléments importants comme la rénovation, même s’ils sont souvent amortissables aux fins de l’impôt. Toipeutdéduire toutefois l’entretien et les réparations normales du logement.
- Aménagement paysager et entretien de piscine : Ce sont des dépenses de fonctionnement et elles sont également déductibles.
- Comptabilité et juridique : Les honoraires que vous payez à un comptable ou à un avocat liés aux travaux effectués pour votre bien locatif sont déductibles en tant que dépenses d’exploitation.
- Déneigement et lutte antiparasitaire : Ce sont également des déductions valables pour dépenses de fonctionnement.
Foire aux questions (FAQ)
Pourquoi est-il important de savoir quels coûts sont inclus dans les dépenses de fonctionnement ?
L’estimation précise des dépenses d’exploitation d’un bien locatif permet à un investisseur de faire une analyse correcte du potentiel de génération de flux de trésorerie du bien. Cela vous aide également à identifier les opportunités d’augmentation des bénéfices.
Si vous êtes déjà propriétaire de la propriété, connaître vos coûts d’exploitation vous aide à évaluer la performance de la propriété.
Quel est le bon pourcentage pour les dépenses d’exploitation d’un bien locatif ?
Selon le type de bien immobilier, les dépenses d’exploitation peuvent représenter 35 à 80 % du résultat brut d’exploitation. Pour calculer le ratio des dépenses de fonctionnement, vous diviseriez les dépenses mensuelles par le loyer mensuel. Pour une maison basique ou un duplex, cela représente généralement 35 à 45 %. Mais les biens immobiliers de luxe, comme les maisons de vacances, peuvent avoir un ratio de dépenses de 70 à 80 %.
