Une vente à découvert se produit lorsqu’un propriétaire vend une maison à un prix inférieur à celui qu’il possède sur son prêt hypothécaire. Cela peut sembler une bonne affaire pour les acheteurs de maison, et cela peut l’être, mais ces transactions peuvent prendre beaucoup de temps. Il est cependant préférable de ne pas trop s’attacher au prix catalogue.
Dans une vente à découvert, le prix catalogue ne veut pas dire grand-chose. Comment un agent et son vendeur peuvent-ils fixer un prix sur une vente à découvert qui n’est pas réel ? Cela se fait chaque jour dans des villes à travers l’Amérique.
Apprenez-en davantage sur le fonctionnement de la tarification des ventes à découvert.
Points clés à retenir
- De nombreux facteurs entrent en jeu dans la décision d’une banque d’approuver une vente à découvert, tels que le statut du prêt hypothécaire, le prix catalogue et le potentiel de profit.
- Si vous avez du mal à payer votre prêt hypothécaire ou si vous êtes sous l’eau, une vente à découvert peut vous aider, mais l’approbation est à la discrétion de la banque.
- Les banques engagent souvent un expert pour évaluer une propriété, puis utilisent cet avis de courtier (BPO) pour fixer le prix d’une vente à découvert.
Comment fonctionnent les ventes à découvert
Vous vous demandez peut-être à quel point le prix de vente à découvert est flexible ou jusqu’où le vendeur ira. Si vous proposez le prix catalogue, la banque doit accepter ce prix, n’est-ce pas ? La réponse est non.
Malgré ce que cela peut paraître, le vendeur et l’agent immobilier ne trompent pas. La confusion vient de la manière dont les ventes à découvert sont tarifées. Le prix des ventes à découvert est incertain car le vendeur n’est pas la seule partie à devoir approuver l’offre. La banque détentrice de l’hypothèque sur la maison doit également approuver l’offre de vente à découvert.
Comment les banques évaluent les ventes à découvert
Les ventes à découvert sont un privilège et non un droit. Les banques ne sont pas obligées d’approuver les ventes à découvert. Aucune loi n’oblige une banque à accorder une vente à découvert pour une maison sous-marine. Ventes à découvert des banques basées sur cinq principes :
- Le vendeur est sous l’eau sur une maison.
- Le vendeur est en difficulté ou est en danger imminent de saisie.
- L’acheteur est qualifié pour acheter la maison.
- Il est plus rentable de vendre à découvert que de saisir.
- Le prix est adéquat ou à la valeur marchande.
C’est le dernier point auquel les banques se soucient le plus lorsqu’elles décident d’approuver une vente à découvert. Ils veulent contrôler les prix et ne perdront pas de temps à travailler sur une vente à découvert dont le prix est trop bas. Mais cela signifie également qu’ils risquent de ne recevoir aucune offre parce qu’ils ont choisi le mauvais prix.
Note
Les ventes à découvert sont une alternative à la saisie et nuisent moins au crédit du propriétaire.
Qu’est-ce qui détermine le prix des ventes à découvert ?
Les ventes à découvert sont complexes. Par exemple, un agent peut proposer une maison en vente à découvert pour 599 000 $ et recevoir une offre de 599 000 $. La banque peut décider qu’elle veut 635 000 $, alors les acheteurs acceptent d’augmenter le prix à 635 000 $. Ensuite, le prêteur de l’acheteur évalue la maison à 599 000 $, ce qui incite la banque à accepter de vendre à 599 000 $.
La plupart des banques s’appuient sur un BPO ou sur l’avis d’un courtier. Ils embauchent un agent qui effectue des mini-évaluations rapides à bas prix. Cet agent recherche des maisons dans un rayon spécifique de la propriété en question. Les maisons sont similaires en superficie, en âge et en état.
Ce système fonctionne bien tant qu’il y a des ventes comparables au cours des trois derniers mois et tant que le quartier est le même. Mais souvent, un agent BPO peut avoir besoin d’ajuster la valeur en déduisant ou en ajoutant au prix de vente des maisons non comparables, ce que tous les agents ne savent pas faire. Alternativement, l’agent peut franchir les limites du quartier et ne pas se rendre compte qu’un quartier différent impose un prix différent.
Note
Un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert peut vous aider à naviguer dans le processus.
Les BPO, comme une évaluation, sont une combinaison d’art et de science. Avant d’acheter une vente à découvert, vous devez demander à votre agent d’effectuer des ventes comparables, tout comme le ferait un agent BPO. Vous saurez alors assez bien si la banque acceptera votre offre. Si le vendeur pense que la banque acceptera votre offre, il acceptera probablement également votre offre. C’est le secret.
L’essentiel
Les ventes à découvert nécessitent de la patience et de la flexibilité. En tant qu’acheteur de maison, considérez le prix catalogue comme un guide. Ce n’est cependant pas nécessairement ce que la banque acceptera. De nombreux facteurs affectent le prix que la banque sera prête à accepter, notamment l’évaluation et le BPO.
