Il est probable que des magnats de l’immobilier milliardaires tels que Sam Zell de Chicago et Tom Barrack de Santa Barbara seraient collectivement d’accord sur le fait que personne ne peut anticiper le marché immobilier, pas même eux. Vous vous demanderez peut-être : si les pros ne peuvent pas anticiper le marché, comment le pouvez-vous ?
Pour commencer, vous pouvez utiliser les mêmes techniques qui ont fonctionné pour de nombreuses personnes qui vivent selon le credo : acheter bas et vendre haut. La première étape consiste à déterminer le type de marché immobilier qui existe dans votre commune.
Types de marchés immobiliers
Bien qu’il existe de nombreuses variations et rebondissements, les marchés immobiliers se répartissent essentiellement en trois catégories : marchés d’acheteurs, marchés de vendeurs et marchés neutres.
Marchés d’acheteurs
Les marchés d’acheteurs existent lorsqu’il y a plus de stocks, c’est-à-dire de maisons à vendre, que d’acheteurs. Étant donné que les acheteurs ont le choix entre un grand nombre de maisons, toutes les maisons à vendre ne se vendront pas. La plupart des experts conviennent que si six mois ou plus de stocks sont sur le marché, c’est un marché d’acheteurs. Notez également que sur les marchés d’acheteurs, un nombre réduit d’acheteurs entraînera une diminution des ventes, ce qui peut fausser les prix médians.
Marchés des vendeurs
À l’inverse, sur les marchés vendeurs, il y a plus d’acheteurs que de stocks disponibles. Parce qu’il y a moins de maisons parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir, presque toutes les maisons se vendront. En règle générale, il y a beaucoup moins de six mois de stocks sur un marché vendeur. Dans les marchés de vendeurs extrêmes, il y a moins de deux mois de stock en réserve.
Neutral Markets
Les marchés neutres sont équilibrés. En règle générale, les taux d’intérêt sont abordables et le nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché est égalisé. La balance ne penche dans aucun sens, ce qui signifie que le marché fonctionne normalement sans connaître de fluctuations volatiles. L’inventaire dure généralement environ quatre mois, à peu près. Notez que de bons achats existent sur des marchés neutres, mais il n’y a aucune indication globale qui favorise les acheteurs par rapport aux vendeurs ou vice versa.
Acheter sur un marché d’acheteurs
Si vous envisagez d’acheter une maison et que vous pouvez vous permettre d’attendre des conditions privilégiées, c’est un marché d’acheteurs. Il n’y a pas de meilleur moment pour acquérir une nouvelle maison ou acheter un immeuble de placement.
Les vendeurs sont plus disposés à négocier parce qu’ils savent – ou devraient savoir – que s’ils refusent d’accepter votre offre d’achat, ils pourraient ne pas en recevoir une autre. Lorsque moins de maisons se vendent, les prix baissent généralement.
Les acheteurs peuvent demander aux vendeurs de payer leurs frais de clôture, à condition que leur prêteur autorise le crédit. Les acheteurs peuvent également s’attendre à ce que les vendeurs paient pour des rapports spéciaux tels que des inspections antiparasitaires ou des certifications de toiture et une garantie résidentielle. Si la maison a besoin de réparations ou de mise à jour de ses systèmes, les vendeurs créditeront souvent l’acheteur pour les réparations ou résoudront le(s) problème(s) constaté(s) par un inspecteur en bâtiment. Les acheteurs peuvent demander des délais d’inspection plus longs, prolonger les délais de clôture et demander une possession anticipée, conditions qui seraient automatiquement rejetées sur un marché de vendeur.
Les vendeurs sont généralement plus disposés à accepter une offre conditionnelle qui dépend de la vente par l’acheteur de sa maison existante. Mieux vaut une offre en main que pas d’offre du tout.
Vendre sur un marché d’acheteurs
Si un vendeur n’a pas besoin de vendre, il pourrait y avoir un inconvénient à mettre une maison sur le marché dans un marché d’acheteur. Les vendeurs sur les marchés faibles perdent des capitaux propres. Parce qu’il y a peu de demande pour les maisons, cela exercera une pression sur les prix de vente et poussera le marché à la baisse. Cette dynamique à la baisse amène de nombreux acheteurs à proposer des offres low-ball.
Les acheteurs demanderont souvent aux vendeurs de payer la totalité ou la majorité des frais de clôture, réduisant ainsi le produit net du vendeur. Les acheteurs peuvent également subordonner leurs ventes à des événements tels que la vente de leur maison. Cependant, dans ce marché de vente médiocre, la maison de l’acheteur peut également mettre du temps à vendre.
Les acheteurs savent qu’ils sont aux commandes pendant un marché d’acheteurs. Ils peuvent exiger que le vendeur effectue des mises à niveau ou des réparations dans le cadre de la transaction d’achat. Toutes ces petites choses que les vendeurs ont reportées à réparer apparaîtront lors de l’inspection de la maison, et les acheteurs s’attendent à ce que les vendeurs les réparent.
De plus, les acheteurs auront tendance à demander des clauses de « sortie » qui leur permettraient de se retirer de la transaction jusqu’au jour de la conclusion.
Acheter sur un marché de vendeurs
Si un acheteur n’a aucune urgence d’acheter une maison, le marché des vendeurs n’est pas le moment idéal pour acheter. Il y a plusieurs inconvénients à acheter une maison sur un marché de vendeurs, les plus évidents concernant le prix.
Les offres multiples sont courantes. Les vendeurs commandent le prix le plus élevé ou le prix catalogue et l’obtiennent, parfois plus. Les vendeurs satisfaits du marché sont réticents à payer les frais de clôture de l’acheteur ou à payer pour les inspections. Parce que le marché regorge d’acheteurs, les vendeurs diront généralement aux acheteurs d’acheter la maison « telle quelle » et refuseront d’effectuer des réparations ou de réduire le prix des réparations.
La plupart des vendeurs ne renonceront pas au contrat initial, quelles que soient les circonstances, car il y a trois autres acheteurs au coin de la rue.
Vendre sur un marché de vendeurs
Si vous vendez une maison sur un marché de vendeurs, c’est le meilleur moment pour être vendeur. Les ratios prix catalogue/prix de vente sont plus faibles sur les marchés de vendeurs, ce qui signifie que les vendeurs exigent des prix plus élevés, parfois bien supérieurs au prix catalogue.
Ils ont le pouvoir de refuser de payer les frais de clôture de l’acheteur et rejettent souvent les offres demandant des inspections payées par le vendeur. Les acheteurs peuvent toujours faire inspecter leur maison, mais renonceront généralement à une demande de réparation et accepteront la propriété « telle quelle ». De plus, étant donné que le vendeur a le contrôle, il est courant que les vendeurs négocient des périodes d’inspection plus courtes et s’attendent à ce que les acheteurs renoncent à certaines éventualités telles que l’évaluation ou les éventualités de prêt.
Les acheteurs qui doivent également vendre leur maison avant d’acheter trouveront plus facile de vendre leur maison. Ces acheteurs jouent sur les deux côtés du marché du vendeur et doivent trouver un équilibre entre la vente de leur maison actuelle et l’achat de leur future maison.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
