Le plus gros problème des négociations de vente à découvert n’a pas grand-chose à voir avec l’agent de l’acheteur mais plutôt avec l’agent inscripteur. Si l’agent inscripteur est incompétent et induit en erreur sur le prix de la maison, associé à de faibles compétences en négociation de ventes à découvert, rien de moins qu’un miracle ne pourra aider.
Les ventes à découvert consistent à demander au(x) prêteur(s) existant(aux) d’accepter un prix de vente inférieur au montant du prêt hypothécaire. Ils fonctionnent principalement parce que la valeur de la maison est inversée, ce qui signifie que la valeur de la maison est supérieure à sa valeur sur le marché actuel.
Sachez qu’il n’est pas nécessaire que le vendeur soit en défaut pour qu’une vente à découvert ait lieu ; cependant, les conséquences du crédit peuvent être exactement les mêmes pour une vente à découvert que pour une saisie.
Problèmes de négociation de vente à découvert
De nombreux prêteurs ne répondent pas aux appels téléphoniques. Les banques appelleront l’agent inscripteur lorsque cela leur convient et lorsqu’elles ont quelque chose à dire, à condition qu’elles n’aient pas déjà perdu le dossier ou licencié le négociateur précédent.
- Si votre dossier est incomplet, il est tout à fait possible que votre demande de vente à découvert tombe en bas de la pile.
- Vous commencerez par le service d’atténuation des pertes et vous pourrez parler à une personne différente à chaque appel.
- Si une saisie est imminente, demandez que le dossier soit immédiatement transmis à un négociateur, mais attendez-vous à ce que cette demande tombe dans l’oreille d’un sourd.
- Le vendeur doit être confronté à une difficulté. Si vous ne pouvez pas justifier les difficultés, il est probable que votre vente à découvert ne sera pas approuvée.
- Envoyez des ventes comparables qui soutiennent le prix d’offre, car si la banque pense pouvoir obtenir plus d’argent grâce à une procédure de saisie, elle n’acceptera pas d’offres au prix catalogue.
Négocier avec le négociateur de vente à découvert
Ne soyez pas étonné si vous vous retrouvez avec plus d’un négociateur. Je ne sais pas si les négociateurs abandonnent à mi-parcours parce qu’ils ne peuvent pas gérer la pression ou si la banque les réaffecte à un autre poste parce qu’elle manque de personnel.
Tout comme un projectionniste de cinéma obligé de vendre du pop-corn dans le hall, votre négociateur pourrait être dans le parking de la banque pour diriger la circulation la prochaine fois que vous appellerez.
- Obtenez le nom, le numéro de téléphone (et, si possible, l’e-mail) du négociateur.
- Retenez votre déception si ce négociateur n’est plus disponible lorsque vous appelez. Obtenez les données sur la personne suivante.
- Découvrez les objectifs de la banque. Posez des questions pointues telles que « Cette offre est-elle réalisable ? » “Votre banque fait-elle parfois des ventes à découvert ?”
- N’acceptez pas un non comme réponse. Demandez un superviseur. Soyez persévérant.
- Soyez prêt à exposer votre cas en termes forts que la banque comprendra.
Soyez implacable dans les négociations de ventes à découvert
La banque pourrait être implacable, alors vous feriez mieux d’être prêt à vous battre avec le même ensemble d’outils. Soyez poli, mais soyez ferme et ne reculez pas. Parfois, mais pas très souvent, la banque voudra également négocier la commission immobilière, et il existe des cas où la banque décide, à la clôture, de revenir sur sa promesse de payer une commission.
- Sachez que la banque n’est pas obligée d’accepter quoi que ce soit.
- Demandez que chaque accord soit écrit, mais ne soyez pas surpris si vous ne l’obtenez pas.
- Prenez des notes et gardez une trace de chaque conversation, avec qui, ainsi que la date et l’heure. Vous pourriez en avoir besoin au tribunal.
- Demandez à la banque un calendrier et le moment opportun pour rappeler. Puis rappelez quelques jours plus tôt.
- Lorsque vous recevez des messages vocaux à plusieurs reprises, laissez un message et rappelez juste avant le déjeuner, juste après le déjeuner, juste avant la fin de la journée et encore le matin avant le début de la journée.
J’adorerais voir le jour où les banques se mobiliseront pour gérer les ventes à découvert sur un plan pratique, mais en attendant que ce jour vienne, comme lorsque les cochons s’envolent, ne laissez pas les irritations quotidiennes vous ennuyer, vous ou votre agent, et continuez à passer ces appels. Many short sales do eventually close.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
