“Nous achetons une maison appartenant à une banque qui, selon nos agents immobiliers, a été impliquée dans le retournement. Mon mari craint que ce retournement se retourne contre nous, mais je pense que c’est derrière nous puisque la banque est désormais propriétaire de la maison. Comment fonctionnent les programmes de retournement immobilier ?”
Vous avez raison. Si la maison a été retournée et retournée à la banque, le projet de retournement ne vous concernera pas. En fait, vous achetez probablement cette maison appartenant à une banque à un très bon prix.
Retournement immobilier
Par exemple, des clients ont acheté une maison saisie dans le quartier Pocket de Sacramento l’automne dernier. Il avait initialement été vendu 50 000 $ de plus que le prix catalogue et avait été loué avant la saisie par la banque. Après avoir vérifié l’historique des transactions, il est apparu que l’agent – qui était également le courtier hypothécaire – avait très probablement obtenu une évaluation exagérée. Il a vendu la maison à un parent qui l’a ensuite louée sans jamais effectuer un seul paiement. Les acheteurs ont acheté cette maison pour près de la moitié de son prix de vente initial et bien en dessous de sa valeur marchande.
Pour une protection supplémentaire, assurez-vous de souscrire une police d’assurance titres pour protéger vos intérêts dans cette maison, mais une fois que le titre a été transféré à la banque via un acte de fiduciaire en cas de forclusion, tous les privilèges sont effacés.
Il existe de nombreuses façons de faire fonctionner un système de retournement. L’exemple ci-dessus illustre une façon de procéder, mais il existe d’autres escroqueries perpétrées dans le secteur immobilier, dont l’une implique des acheteurs de paille, un acheteur qui n’est pas le véritable acheteur.
Schémas Flipper avec les acheteurs de paille
Toutes les maisons de flipper n’impliquaient pas de stratagèmes. Par exemple, acheter une maison flipper à un investisseur qui a acheté un bâtiment à rénover et apporté des améliorations est courant dans certains quartiers, et l’investisseur n’a probablement enfreint aucune loi. Flippers a eu une mauvaise réputation au fil des ans parce que certains courtiers et agents hypothécaires étaient de mèche avec des investisseurs peu recommandables. C’est l’une des façons dont fonctionnaient les systèmes de retournement :
- Parties impliquées
Le retournement impliquait quatre parties : l’évaluateur, l’investisseur (ou l’agent immobilier), un courtier en hypothèques et un acheteur de paille, tous les quatre se connaissaient. - Investisseur
L’investisseur conclurait un accord avec un vendeur pour acheter la maison à un prix défiant toute concurrence. En règle générale, le vendeur n’était pas impliqué dans le stratagème de retournement mais était plutôt une victime. - Acheteur de paille
L’investisseur paierait alors quelques milliers de dollars pour inciter un acheteur de paille à acheter la maison à une valeur bien supérieure à la valeur marchande. L’acheteur de paille avait généralement une bonne cote de crédit mais des revenus insuffisants. - Expert
L’évaluateur avait pour instruction d’évaluer la maison à sa valeur gonflée et de présenter la fausse évaluation au courtier hypothécaire. - Courtier hypothécaire
Le courtier en hypothèques a conditionné le prêt pour l’acheteur de paille, en s’appuyant sur les « revenus déclarés », qui sont des revenus autodéclarés et non vérifiés, et la transaction a été conclue. - Les bénéfices
L’acheteur de paille, l’évaluateur, le courtier hypothécaire et l’investisseur se sont ensuite répartis le produit de la vente, la majeure partie des bénéfices allant dans la poche de l’investisseur ou de l’agent. - Revente de propriété
L’investisseur a mis la maison sur le marché et l’a vendue à un véritable acheteur, laissant l’acheteur de paille signer l’acte de propriété au nouvel acheteur. Généralement, le nouvel acheteur ne montrait pas de revenus suffisants et le même courtier hypothécaire avait qualifié l’acheteur. - Forclusion
Quelques mois après la clôture, le nouvel acheteur se retrouve en défaut de paiement sur son prêt. À ce moment-là, les fêtes initiales ont disparu depuis longtemps et la maison est saisie.
En raison de l’ampleur de ce type de retournement, les régulateurs ont pris des mesures sévères. Les évaluations sont scrutées de près et les prêteurs ont resserré les directives en matière de prêts. Le FBI surveille également de près la fraude hypothécaire.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
