L’échange à impôt différé 1031 est une méthode permettant d’éviter temporairement l’impôt sur les plus-values sur la vente d’un investissement ou d’un bien commercial. Cet échange de propriété tire son nom de l’article 1031 de l’Internal Revenue Code (IRC). Il vous permet de remplacer un investissement ou un bien commercial par un bien de même nature et de différer les plus-values de vente si les règles de l’Internal Revenue Service (IRS) sont méticuleusement respectées.
En théorie, un investisseur pourrait continuer à reporter les plus-values sur les immeubles de placement jusqu’à son décès, évitant ainsi potentiellement de payer des impôts sur ceux-ci. Il s’agit d’une stratégie fiscale et d’investissement judicieuse ainsi que d’un outil de planification successorale. Ces taxes peuvent atteindre 15 à 30 % lorsque les taxes étatiques et fédérales sont combinées.La bourse 1031 a été un élément majeur de la stratégie de réussite d’innombrables magiciens de la finance et gourous de l’immobilier.
Points clés à retenir
- Le Congrès a modifié et clarifié certaines des règles applicables aux échanges 1031 dans la loi sur la réforme fiscale de 1984.
- Seuls certains types de propriétés sont éligibles, et une résidence personnelle n’en fait pas partie.
- Le bien de remplacement potentiel doit être identifié dans un délai de 45 jours, week-ends et jours fériés compris.
- Vous disposez généralement de 180 jours à compter de la date à laquelle la propriété abandonnée est transférée à l’acheteur pour clôturer la propriété de remplacement, à une exception près.
La loi a changé en 1984
Le Congrès a adopté des modifications à l’article 1031 de la loi sur la réforme fiscale de 1984 après qu’une série de décisions judiciaires libérales ont donné aux investisseurs immobiliers une grande latitude quant aux types de propriétés pouvant être échangées et aux délais dans lesquels ils pouvaient réaliser les échanges. Cette législation définissait plus en détail les biens « de même nature » et établissait un calendrier pour la réalisation de l’échange.
Propriétés admissibles
Seuls les biens immobiliers détenus à des fins commerciales ou à titre d’investissement sont éligibles à un échange 1031. Une résidence personnelle n’est pas admissible et une propriété réparable n’est généralement pas admissible, car elle entre dans la catégorie interdite d’une propriété achetée uniquement pour la revente. Les résidences de vacances ou secondaires qui ne sont pas détenues comme propriétés locatives ne sont généralement pas admissibles au traitement 1031, mais il existe un test d’utilisation en vertu de l’article 280A du code des impôts qui peut s’appliquer à ces propriétés.
Note
Vous devriez envisager de consulter un expert fiscal pour voir si votre résidence secondaire ou votre maison de vacances est admissible en vertu de l’article 280A. Cela peut être le cas s’il est utilisé comme votre principal lieu d’affaires ou s’il est loué, en totalité ou en partie.
Les terrains en cours de développement en vue de la revente ne sont pas admissibles au traitement d’impôt différé. Les actions, obligations, billets et intérêts bénéficiaires dans une société de personnes ne sont pas considérés comme une forme de propriété « de même nature » à des fins d’échange.
La transaction doit prendre la forme d’un « échange » plutôt que de la simple vente d’un bien suivi de l’achat d’un autre. Premièrement, le bien vendu et le nouveau bien de remplacement doivent tous deux être détenus à des fins d’investissement ou à des fins productives dans le cadre d’un commerce ou d’une entreprise. Il doit s’agir de propriétés « de même nature ».
Les échanges immobiliers suivants sont des exemples de ceux qui répondent aux exigences d’un échange qualifié de biens « de même nature » :
- Un bureau en échange d’un centre commercial
- Un centre commercial en échange de terrains bruts
- Terrain brut en échange d’un bâtiment industriel
- Un immeuble d’habitation en échange d’un bâtiment industriel
- Un ranch ou une ferme en échange d’un immeuble de bureaux
Délais d’achat
Avant 1984, pratiquement tous les échanges étaient effectués simultanément à la clôture et au transfert de la propriété vendue ou abandonnée et à l’achat du nouveau bien immobilier ou du bien de remplacement. Aux problèmes rencontrés lors de la recherche d’un bien immobilier convenable s’ajoutaient des difficultés liées au transfert simultané des titres et des fonds. L’échange retardé du 1031 évite ces problèmes d’avant 1984, mais des délais plus stricts sont imposés.
Un investisseur qui souhaite réaliser un échange annonce son bien de la manière habituelle. Lorsqu’un acheteur se manifeste et que le contrat d’achat est exécuté, le vendeur conclut un accord d’échange avec un intermédiaire qualifié qui devient le vendeur substitut. Le contrat d’échange prévoit généralement une cession du contrat du vendeur à l’intermédiaire. La clôture a lieu et l’intermédiaire reçoit le produit car le vendeur ne peut pas toucher à l’argent.
Identifier les propriétés
La première restriction temporelle, une règle d’identification de 45 jours, commence à ce stade. L’investisseur doit soit conclure, soit identifier par écrit une propriété de remplacement potentielle dans les 45 jours suivant la clôture et le transfert de la propriété d’origine. La période n’est pas négociable et comprend les week-ends et les jours fériés. L’intégralité de l’échange peut être disqualifiée et des taxes suivront certainement si l’investisseur dépasse le délai.
L’investisseur peut soit identifier trois propriétés sans tenir compte de leur juste valeur marchande, soit un plus grand nombre de propriétés tant que leur juste valeur marchande globale à la fin de la période d’identification n’excède pas 200 % de la juste valeur marchande globale du bien cédé à la date de transfert.
Note
L’échange n’échouera pas si la règle des trois propriétés et la règle des 200 % sont dépassées, mais le contribuable achète des propriétés de remplacement identifiées dont la juste valeur marchande est égale ou supérieure à 95 % de la juste valeur marchande globale de toutes les propriétés de remplacement identifiées.
Éviter le « démarrage »
En réalité, la plupart des investisseurs suivent la règle des trois propriétés afin de pouvoir faire preuve de diligence raisonnable et sélectionner la propriété qui leur convient le mieux et qui sera fermée. L’objectif est généralement d’échanger à la hausse pour éviter le transfert de « boot » et maintenir l’échange en franchise d’impôt.
Le « botte » est l’argent provenant de (ou la juste valeur marchande de) tout bien de nature différente reçu par le contribuable dans le cadre de l’échange. Le démarrage peut être de l’argent liquide, une réduction de la dette ou l’utilisation du produit de la vente pour des frais de clôture qui ne sont pas considérés comme des frais de clôture valides. Les règles régissant le démarrage dans une bourse sont complexes, et un investisseur pourrait par inadvertance recevoir un démarrage et finir par devoir des impôts sans l’avis d’un expert.
Acheter la propriété de remplacement
Lorsqu’une propriété de remplacement est sélectionnée, le contribuable dispose de 180 jours à compter de la date à laquelle la propriété abandonnée a été transférée à l’acheteur pour conclure la nouvelle propriété de remplacement. Mais l’échange doit être réalisé au plus tôt si la date d’échéance de la déclaration de revenus de l’investisseur pour l’année fiscale au cours de laquelle le bien abandonné a été vendu est antérieure à la date de fin de la période de 180 jours.
Note
Puisqu’il n’y a aucune prolongation ni exception à cette règle, il est conseillé de planifier la clôture de la propriété de remplacement avant la date limite.
La loi exige que l’investisseur ne touche pas au produit de la première transaction, de sorte que l’intermédiaire qualifié acquiert le bien de remplacement auprès du vendeur à la clôture et le transfère à l’investisseur une fois la transaction terminée.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce qu’un échange inversé 1031 à impôt différé ?
Un échange inversé 1031 à impôt différé est essentiellement la même transaction qu’un échange 1031, mais il s’agit d’un échange « inverse » à impôt différé. Le deuxième immeuble de placement est acheté avant la vente du premier immeuble.
Qu’est-ce qui est imposable dans un échange à impôt différé ?
La stratégie d’impôt différé 1031 ne reporte que les impôts. Cela ne vous aide pas à les esquiver complètement. Tout ce qui serait normalement imposable l’est toujours dans le cadre d’un échange à impôt différé. La seule différence est que les taxes ne seront pas payées l’année de la vente.
