Comment constituer un portefeuille immobilier pour les flux de trésorerie

Construire et développer un portefeuille immobilier au fil du temps peut financer un style de vie riche à la retraite. Avec plusieurs propriétés locatives générant chacune un flux de trésorerie positif, vous pouvez financer votre retraite sans vous soucier de nombreux facteurs économiques qui menacent les investisseurs en actions et en obligations.

Que rechercher dans un portefeuille immobilier

Il n’est jamais trop tard pour commencer à constituer un portefeuille immobilier de qualité. Si vous êtes jeune, vous pouvez commencer à économiser une mise de fonds pour acheter votre premier bien locatif et commencer à développer votre portefeuille immobilier au fil des années jusqu’à votre retraite.

Si vous êtes dans les cinq à dix ans précédant la retraite ou si vous êtes déjà à la retraite, vous pouvez convertir les actifs des investissements à faible rendement en biens immobiliers locatifs et augmenter votre revenu mensuel de retraite.

Voici les critères que vous devriez rechercher pour un bon investissement locatif résidentiel, qu’il soit unifamilial ou en copropriété. Ce n’est pas grave si vous ne pouvez pas tous les satisfaire, et parfois un facteur sera plus important qu’un autre dans un investissement particulier.

Emplacement

Oui, on peut le dire trois fois, car l’immobilier est avant tout une question d’emplacement. Vous ne voudriez pas louer une maison au milieu d’un parking de supermarché, mais une maison à proximité d’une ceinture verte ou d’un parc pour enfants pourrait être la solution idéale.

Rentabilité

L’emplacement fait partie de ce facteur. Cependant, si une maison est bien située mais que la concurrence est rude, ce n’est peut-être pas le meilleur investissement. Lorsqu’il y a de nombreuses locations disponibles et que les propriétaires proposent des incitations, ce n’est peut-être pas le bon moment. Lorsqu’il y a peu de locations disponibles, non seulement vous êtes mieux en mesure de maintenir une propriété occupée, mais vous pouvez également exiger des loyers plus élevés.

Dépenses

Certaines zones exigent des loyers élevés en raison de leurs commodités, de sorte que les taxes sont également plus élevées. Si vous pouvez compenser les impôts et autres dépenses avec les flux de trésorerie mensuels restants, alors c’est positif.

Appréciation

Même si les flux de trésorerie constituent la principale considération, l’appréciation de la valeur au fil du temps est importante. Il existe deux manières de constituer la valeur nette d’un bien locatif : l’appréciation de la valeur et le remboursement de l’hypothèque. L’exploitation intelligente de vos investissements peut être utilisée pour développer votre portefeuille en utilisant la valeur nette des propriétés détenues.

Comment constituer votre portefeuille immobilier

Lorsque vous êtes prêt à acheter votre premier bien locatif, assurez-vous de disposer de l’acompte requis pour votre fourchette de prix. Faites vos recherches afin de pouvoir prendre une décision d’achat éclairée.

Connaissez votre zone de marché

Prenez le temps de faire une analyse approfondie de votre zone de marché. Vous avez peut-être un quartier ou une zone spécifique en tête, mais vous souhaitez élargir vos recherches pour acquérir les connaissances dont vous avez besoin pour comparer les propriétés possibles.

Découvrez quelles propriétés se vendent bien dans votre fourchette de prix. Faites des recherches au palais de justice pour connaître les zones où les maisons se vendent au comptant. Les investisseurs sont les acheteurs normaux au comptant, vous saurez donc dans quels domaines d’autres investisseurs, qui peuvent être très expérimentés, achètent.

Apprenez à évaluer les propriétés

Découvrez comment les agents immobiliers effectuent une analyse comparative de marché (CMA). La première chose que les investisseurs les plus prospères vous diront est d’acheter en dessous de la valeur marchande. Cela garantit un profit à la table de clôture. Cela permet également de générer plus facilement un flux de trésorerie rentable et acceptable lorsque les versements hypothécaires sont inférieurs.

Analyser les locations et la concurrence 

Recherchez dans les médias locaux où les locations sont annoncées, à la fois imprimées et en ligne (comme sur Craigslist). Lorsque vous recherchez un quartier, obtenez les montants de loyer moyens pour le type de propriétés que vous envisagez d’acheter. Combien sont disponibles ? Les propriétaires offrent-ils des incitations telles que des mois gratuits ? Sachez à quoi vous pouvez vous attendre en matière de location.

Clouez les dépenses

Vos dépenses sont normales, comme les réparations budgétisées, les taxes foncières, les assurances, etc. Ces types de dépenses s’appliqueront à chaque propriété d’une zone. Même si vous pouvez déduire certaines de ces dépenses, il est préférable de les réduire globalement.Une erreur dans l’estimation des dépenses est tout aussi grave que de se retrouver coincé dans un loyer inférieur au marché pendant un an : vous gaspillez des bénéfices.

L’état des propriétés que vous envisagez est une chose distincte, même si vous souhaiterez prévoir dans votre budget les réparations évidentes dont vous savez qu’elles seront nécessaires pour une propriété plus ancienne.

Localisez les bonnes affaires et négociez un accord 

Trouver les bonnes affaires est crucial pour le profit à long terme. Si vous payez au détail, vous perdez des bénéfices pendant toute la durée de propriété. Une fois que vous avez trouvé une bonne affaire, négociez avec le vendeur et verrouillez-la.

Continuez à enrichir votre portefeuille immobilier

Une fois que vous avez trouvé votre créneau et perfectionné vos compétences, continuez à faire la même chose encore et encore, en ajoutant à votre portefeuille de locations. Au fur et à mesure que vous remboursez vos prêts hypothécaires, vous souhaiterez peut-être tirer parti des capitaux propres, mais faites-le avec beaucoup de prudence et n’en faites pas trop. De nombreux investisseurs ont fait faillite lors du krach de 2007 parce qu’ils étaient surendettés et ne pouvaient pas maintenir leurs loyers pour continuer à payer leurs remboursements hypothécaires.

Vous pouvez également consulter le 1031 Tax Deferred Exchange pour vendre des propriétés rentables afin de financer des propriétés plus grandes ou plus nombreuses afin de développer votre portefeuille immobilier.

Où trouver de bonnes affaires sur les propriétés à louer

Il existe quelques endroits clés à consulter si vous souhaitez trouver une bonne affaire sur les biens locatifs.

Saisies

Parfois, vous trouverez beaucoup de choses parmi les saisies. Cependant, l’époque des saisies massives avec des propriétaires en place, comme nous l’avons vu pendant la Grande Récession, est révolue.

La plupart des maisons saisies que vous trouverez aujourd’hui seront en mauvais état, certaines étant vacantes pendant un an ou plus. Cependant, cela ne signifie pas que vous ne devriez pas suivre constamment les saisies via des sites tels que ​RealtyTrac.com. Les saisies se produisent encore et vous pouvez en acheter une en bon état de temps en temps.

Propriétaires en détresse

Surveillez les médias et les sources en ligne pour détecter les propriétaires en détresse. Il s’agit de personnes qui, pour des raisons financières, doivent vendre leur maison dans l’urgence et dans une situation qui peut les amener à acheter en dessous de la valeur marchande actuelle. Peut-être ont-ils des frais médicaux, ont-ils été licenciés au travail ou doivent-ils déménager rapidement pour trouver un emploi. Effectuez des recherches par mots clés sur Craigslist pour les annonces des propriétaires avec des expressions telles que « doit vendre », « accepter toutes les offres », etc.

Pré-saisies

Les pré-saisies offrent aux investisseurs la possibilité de localiser des propriétés avant la saisie qu’ils peuvent acheter à un prix inférieur à leur pleine valeur marchande. Realtytrac.com et d’autres sites ont des sections réservées à ces annonces.

Grossistes et investisseurs Fix-Flip

Les grossistes immobiliers qui excellent dans ce qu’ils font peuvent être une excellente source de logements à louer, s’ils comprennent leur rôle dans la vente aux investisseurs immobiliers locatifs. Ces grossistes savent que vous souhaitez acheter en dessous de la valeur marchande actuelle et que les propriétés doivent être prêtes à être louées. Les investisseurs réparateurs vendent également principalement aux acheteurs de biens locatifs, ils savent donc ce que vous voulez et fournissent certainement une propriété prête à louer.

Foire aux questions (FAQ)