Lorsque vous travaillez avec des clients investisseurs immobiliers, il est important que vous disposiez des connaissances nécessaires pour les aider à déterminer la viabilité des investissements. Les flux de trésorerie sont très importants, car ils ne tiennent pas compte de la déductibilité fiscale de certaines choses. Une déclaration de revenus vous dit certaines choses, mais les flux de trésorerie vous en disent davantage.
Après tout, chaque investisseur a des objectifs personnels et commerciaux différents et une obligation fiscale différente en fonction de son revenu total et d’autres facteurs. Cela ne nous intéresse pas vraiment. Nous nous soucions du rendement de l’investissement et nous laissons à l’investisseur le soin de déterminer s’il répond à ses objectifs et à ses besoins fiscaux personnels.
L’investisseur en immobilier locatif est très intéressé par la trésorerie. C’est la principale raison pour laquelle la plupart d’entre eux concluent un accord. Bien sûr, la valeur de la propriété devrait augmenter au cours de la période de possession et ils peuvent réaliser un profit en la vendant. Mais c’est ce chèque mensuel à la banque qui constitue le gros attrait.
Le calcul
Difficulté:Facile
Temps requis :15 minutes après la collecte des données.
Voici comment :
- Commencez par le résultat opérationnel net de la propriété.
- Soustrayez l’argent du service de la dette. Il s’agit du montant dépensé pour la totalité du versement hypothécaire, des intérêts et du principe.
- Soustrayez toutes les dépenses en capital. Il s’agirait de l’argent dépensé pour des améliorations à la propriété, qu’elles soient déductibles cette année-là ou non. Il s’agit de l’argent réellement dépensé.
- Ajoutez tout produit du prêt. Il s’agit de l’argent emprunté sur un prêt autre que l’hypothèque initiale. Si vous avez apporté des améliorations majeures mais que vous avez contracté un emprunt pour les payer, inscrivez le montant de ce prêt ici en complément.
- Ajoutez les intérêts gagnés. Si la propriété bénéficie de prêts ou d’investissements qui rapportent de l’argent sous forme d’intérêts, ajoutez-le ici.
- Vous êtes maintenant arrivé au résultat qui est le Cash Flow Avant Taxes (CFBT) de ce bien. Voici le détail de la ligne :
- Commencez par le résultat opérationnel net
- –Soustraire le service de la dette
- –Soustraire l’encaissement des améliorations du capital
- +Ajouter le produit du prêt pour les prêts destinés à financer des opérations
- +Rajoutez tous les intérêts gagnés
- = Flux de trésorerie avant impôts
Autres avantages de l’investissement immobilier locatif
Les flux de trésorerie constituent le principal attrait, mais ce n’est que l’un des nombreux avantages dont disposent les investisseurs en immobilier locatif. Chaque année, de plus en plus de personnes convertissent certaines de leurs autres classes d’actifs, comme les actions et les obligations, en biens immobiliers. Ils s’intéressent principalement à la propriété locative et aux maisons unifamiliales. C’est naturel, car ils ont de l’expérience dans les maisons unifamiliales ; ils vivent dans un.
Le nouvel investisseur moyen est à l’aise avec les locations unifamiliales, et la plupart ont loué un appartement ou une maison au cours de leur vie. Ainsi, ils peuvent plus facilement réaliser un investissement important sur ce marché. En fait, certains trouvent très excitant de passer du statut d’ancien locataire à celui de propriétaire.
Il existe d’importants allégements fiscaux en matière d’investissement immobilier locatif. Bien entendu, vous pouvez normalement déduire toutes les dépenses de gestion, de publicité, d’entretien et de réparations normales. Vous pouvez également déduire les intérêts hypothécaires. Mais une déduction vraiment intéressante s’effectue sans avoir à dépenser un centime de sa poche. C’est la déduction pour amortissement. L’IRS vous permet d’amortir la structure locative sur 27,5 ans. La valeur du terrain doit être soustraite.
Cela se traduit par quelques milliers de dollars de déduction chaque année, mais vous ne dépensez jamais réellement cet argent. C’est donc comme si l’Oncle Sam mettait de l’argent dans vos poches. Consultez toujours un comptable. Si vous vendez la propriété plus tard, vous devrez peut-être en restituer une partie à titre de dépense d’amortissement récupérée.
Les biens locatifs sont également généralement moins risqués que les actions. Même si les obligations peuvent être moins risquées, elles ont aussi normalement des rendements bien inférieurs. Le retour sur investissement, ROI, est bien meilleur avec un bien locatif.
Ce sont de bonnes choses à savoir si vous comptez discuter de l’investissement immobilier locatif avec un novice. Tout le monde doit commencer quelque part.
