Comment calculer le ratio terrain/bâtiment

Le ratio terrain/bâtiment donne aux analystes un moyen d’évaluer rapidement la façon dont les biens immobiliers sont actuellement utilisés. Le ratio prend en compte la superficie totale du terrain et l’empreinte au sol du bâtiment, aidant ainsi à déterminer si un terrain est sous-développé (et sous-utilisé) ou surconstruit.

Apprenez comment calculer ce ratio, ce qu’il vous indique et les utilisations courantes de la propriété.

Table of Contents

Points clés à retenir

Pour calculer le ratio terrain/bâtiment, divisez la superficie du terrain par la superficie du bâtiment.
Un ratio faible suggère que le territoire est déjà pleinement aménagé, tandis qu’un ratio élevé suggère qu’il existe un potentiel inexploité.
Les utilisations potentielles des terrains non aménagés comprennent les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les entrepôts.

Quel est le ratio de construction de terrain ou le ratio entre la taille du terrain et la taille de la maison ?

Chaque structure occupe une certaine partie ou pourcentage de la parcelle de terrain sur laquelle elle se trouve. Ce pourcentage ou rapport entre la taille du bâtiment et le terrain est appelé « rapport terrain/bâtiment ». Lorsqu’il est élevé, la propriété n’est pas utilisée au maximum de son potentiel. Lorsqu’il est bas, la propriété est déjà à pleine capacité.

Formule et calcul

Pour déterminer quel est le ratio terrain/bâtiment pour une propriété donnée, divisez la superficie en pieds carrés de la parcelle de terrain par la superficie en pieds carrés du bâtiment.

Note

Superficie du terrain / Superficie du bâtiment = Ratio terrain/bâtiment

Voici un exemple :

188 000 pieds carrés de terrain divisés par 43 500 pieds carrés de bâtiment égalent 4,32

Il s’agit d’un ratio terrain/bâtiment de 4,32 : 1, et il est en fait plutôt élevé. La moyenne se situe entre 2,5:1 et 3,5:1.

Est-ce important pour les propriétés résidentielles ?

Le ratio terrain/bâtiment n’est pas indiqué dans toutes les évaluations. En fait, on le voit rarement dans les évaluations résidentielles. Cependant, de nombreux codes municipaux et restrictions foncières peuvent limiter ce ratio. On pourrait souhaiter maintenir la taille des maisons à un certain pourcentage de la superficie disponible du terrain.

Pourquoi la taille de la maison s’adaptera-t-elle à mon terrain ?

Le ratio terrain/bâtiment peut aider à estimer la proportion de terrain qu’une maison peut occuper, mais ne suffit pas à lui seul pour déterminer la taille exacte d’une maison qui y conviendra. D’autres facteurs importants comprennent les règlements de zonage, les exigences en matière de retrait, les servitudes et la forme du terrain. Une approche plus précise consisterait à déterminer la superficie constructible du terrain en tenant compte de ces facteurs, puis en appliquant le ratio terrain/bâtiment souhaité.

Rapport terrain/bâtiment dans les applications commerciales

L’utilisation du rapport terrain/bâtiment est beaucoup plus répandue dans les applications commerciales et industrielles.Il existe généralement des exigences strictes dans les codes du bâtiment concernant le nombre de places de stationnement que les structures de certaines tailles doivent entretenir, ainsi que les considérations en matière de retrait et d’espaces verts.

Une installation avec un ratio terrain/bâtiment de 11 pour 1 pourrait sous-utiliser le terrain, ce qui entraînerait une certaine valeur ajoutée pour l’espace supplémentaire. Une autre propriété avec un ratio de 2,5 pour 1 pourrait être à sa capacité maximale ou en violation des codes en vigueur en raison de clauses de droits acquis.

Note

Le plus grand nombre de considérations liées aux réglementations municipales et autres surviennent lorsque vous travaillez avec des biens immobiliers commerciaux, industriels et institutionnels. Il pourrait y avoir des problèmes avec l’EPA concernant les propriétés industrielles et il pourrait y avoir des matières dangereuses à prendre en compte.

Le centre commercial de détail ou le centre commercial

Vous ne trouverez pas de centre commercial ou de centre commercial au milieu de milliers d’acres de terres agricoles. La démographie de la population est la première considération lors de l’implantation des bâtiments commerciaux de détail.

Il doit y avoir suffisamment de consommateurs pour soutenir les magasins et les entreprises, sinon il y aura bientôt un bâtiment coquille vide. Les schémas de circulation sont également importants. En banlieue, il est très important d’avoir un accès facile aux voitures et de nombreuses places de stationnement pratiques. Parfois, il suffit de prévoir un parking souterrain et de compter également sur la circulation piétonnière en milieu urbain.

Les ratios de locataires pour les espaces de vente au détail et le thème général du centre sont également importants. Il y a souvent un « locataire principal », le plus grand détaillant qui attirera le plus de trafic. Ensuite, il y en aura d’autres qui proposeront des produits et services connexes mais pas nécessairement compétitifs. Un grand centre commercial peut avoir 20 magasins de vêtements, mais chacun d’entre eux pense avoir sa clientèle de niche et s’en sortira bien. Le locataire principal, dans ce cas, pourrait être Macy’s.

Immeubles de bureaux

Ceux-ci varient selon le type de bureaux qu’ils abriteront. Un bâtiment accueillant des comptables, des avocats et des consultants aurait certaines exigences en matière d’utilisation de l’espace, et il pourrait y avoir une ou plusieurs salles de conférence partagées pour des réunions plus importantes. Ils peuvent même partager un réceptionniste pour acheminer les appels et les visiteurs.

Un cabinet médical ou un complexe de cabinets dentaires aurait des besoins en espace très différents, notamment en ce qui concerne l’alimentation électrique et d’autres préoccupations particulières liées à l’équipement utilisé. Les immeubles de bureaux médicaux pourraient nécessiter davantage d’ascenseurs ou des situations d’accès plus faciles pour les personnes âgées ou malades.

Entreposage et opérations spécialisées

Les entrepôts nécessitent beaucoup d’espace et nécessitent également, dans certains cas, de grands quais de chargement de camions. Cependant, ils n’ont généralement pas besoin de beaucoup plus de places de stationnement. Les entrepôts auront généralement un ou deux espaces aménagés pour les bureaux, mais ils n’auront pas beaucoup de commodités : juste de l’espace, des services publics et un service téléphonique.

Les entreprises spécialisées comprennent les ateliers de réparation automobile, les entreprises de vidange d’huile et les concessionnaires de voitures et de camping-cars. Ils ont chacun des besoins différents en termes d’espace et de stationnement. Les entreprises de réparation automobile et de vidange d’huile ont des besoins particuliers en matière d’élimination des huiles usées et autres produits chimiques.

Note

Chacun de ces bâtiments et types d’entreprises sera préoccupé par le rapport terrain/bâtiment.

La valeur des terres excédentaires

La nature des terres excédentaires et leur zonage déterminent si leur paiement constitue un gaspillage de capital. Peut-il être découpé et vendu efficacement ? Cela peut être le cas si l’ensemble du terrain est composé de deux ou plusieurs parcelles indépendantes, que la structure n’empiète pas sur l’une d’entre elles et que le terrain inutilisé a son propre accès. Il en va de même s’il peut être subdivisé.

Sinon, vous n’aurez probablement d’autre choix que de consacrer le terrain excédentaire à une expansion future… même s’il ne s’agit que d’un parking ou d’un entrepôt.

Foire aux questions (FAQ)

Qu’est-ce qu’un bon ratio terrain/construction ?

Le ratio moyen varie selon l’emplacement. L’emplacement influencera non seulement la façon dont la propriété sera utilisée (commerce de détail, entrepôt, etc.), mais il dictera également les lois de zonage qui s’appliquent. À titre d’exemple, un terrain moyen de 7 000 pieds carrés à Monterey Park, en Californie, développe 3 000 pieds carrés.Cela équivaut à un ratio terrain/bâtiment d’environ 2,33.