Les professionnels de l’immobilier qui servent des clients investisseurs doivent être familiers avec toutes les différentes méthodes d’évaluation des immeubles à revenus. L’une de ces méthodes est le calcul du résultat opérationnel net (NOI) d’une propriété. Il est utilisé avec un taux de capitalisation pour déterminer la valeur d’une propriété.
Définir la mesure du résultat opérationnel net
Le résultat opérationnel net permet d’analyser la viabilité d’un immeuble de placement. Connaître le résultat opérationnel net d’une propriété signifie déterminer combien d’argent elle rapporte après avoir couvert toutes ses dépenses et comptabilisé les périodes non louées et les dépenses d’entretien et d’exploitation.
Bien que le NOI puisse changer au fil du temps à mesure que les revenus et les dépenses de la propriété fluctuent, les prêteurs et les créanciers trouvent toujours que le NOI fournit des informations précieuses indiquant si la propriété génère suffisamment de revenus pour supporter les paiements de sa dette.
Le NOI peut être affecté par les propriétaires qui retardent leurs dépenses parce qu’ils tentent de rendre la propriété plus rentable. De même, les paiements de la dette et les frais d’intérêts ne sont pas pris en compte dans le calcul du NOI, cela peut donc être trompeur à moins que vous ne preniez également en compte ces paiements nécessaires.
Calcul du résultat opérationnel net
Déterminez le résultat brut d’exploitation (GOI) du bien. Utilisez l’équation suivante :
Revenu brut d’exploitation = Revenu brut potentiel – vacance et perte de crédit
Ensuite, déterminez les dépenses d’exploitation de la propriété. Cela comprendrait les dépenses de gestion, juridiques et comptables, d’assurance, de conciergerie, d’entretien, de fournitures, de taxes et de services publics. Soustrayez les dépenses d’exploitation du résultat brut d’exploitation pour obtenir le résultat opérationnel net comme suit :
Résultat net d’exploitation = Résultat brut d’exploitation – charges d’exploitation
Par exemple, en utilisant une propriété avec un bénéfice brut d’exploitation de 52 000 $ et des dépenses d’exploitation de 37 000 $, le bénéfice net d’exploitation serait (52 000 $ – 37 000 $) = 15 000 $.
Critères des prêteurs
Les prêteurs commerciaux utilisent différents critères de qualification pour déterminer si un prêt hypothécaire est justifié et combien ils prêteront pour une propriété. Les propriétaires investisseurs ne sont généralement pas évalués individuellement quant à leurs antécédents de crédit, car ceux-ci ne sont pas aussi importants pour le prêteur que le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer.
Un acheteur va simplement vivre dans la maison qu’il achète, le prêteur évalue donc sa capacité à payer l’hypothèque et ses antécédents en matière de paiement de ses dettes. Il s’agit d’une situation très différente d’une propriété commerciale telle qu’un complexe de bureaux. Les acheteurs achètent cette propriété pour générer un flux de trésorerie positif provenant des revenus locatifs.
Revenus locatifs
Lorsque la motivation de l’achat est le revenu, le prêteur souhaite évaluer la propriété principalement en fonction des revenus qu’elle générera. Bien entendu, l’état de la propriété et d’autres facteurs entrent également en ligne de compte dans l’admissibilité au prêt hypothécaire, mais le revenu est le facteur le plus important.
Un prêt hypothécaire est susceptible d’être contracté si la propriété peut assurer le service de la dette et faire face aux versements hypothécaires tout en conservant un revenu mensuel acceptable.
Le facteur dépenses
Bien entendu, les dépenses représentent la moitié des principales considérations dans le calcul du NOI. Il est essentiel de saisir toutes les dépenses d’exploitation de la propriété.
Selon le type de propriété, les dépenses de marketing et de publicité peuvent varier considérablement. La majeure partie de cette dépense pour un immeuble d’appartements serait consacrée à la publicité visant à générer des candidats locataires. La même chose s’appliquerait à un immeuble de commerces de détail ou de bureaux, mais il pourrait également y avoir des dépenses de marketing pour présenter la propriété aux consommateurs ou aux clients des locataires.
Une gestion professionnelle est la norme pour les grandes propriétés commerciales, et cette dépense peut être importante. Elle peut toutefois être quelque peu compensée par les économies que peut générer une gestion professionnelle dans l’exploitation et l’entretien de la propriété.
Les services publics doivent être inclus lorsqu’ils ne sont pas transmis aux locataires. Tout, de l’aménagement paysager à la réparation des unités de climatisation cassées ou à la peinture des unités, doit être inclus dans les réparations et l’entretien. N’oubliez pas l’assurance, c’est aussi une dépense importante. D’autres dépenses peuvent dépendre de l’utilisation du bien et des locataires.
Les emprunteurs peuvent fournir plus d’argent pour un acompte afin d’aligner les ratios si ceux souhaités par le prêteur en fonction du revenu ne semblent pas être approuvés.
Les dépenses manquantes augmenteront le bénéfice d’exploitation net et votre client paiera en trop pour la propriété en fonction de l’évaluation utilisant le taux plafond.
D’autres calculs d’investisseurs sont également souvent utilisés. Aucun n’est sorcier. Vous devez être capable de vous mettre rapidement au courant et de les réaliser ou d’en discuter intelligemment avec des clients investisseurs commerciaux.
