Il est essentiel que les agents et courtiers immobiliers qui travaillent avec des clients investisseurs comprennent les méthodes d’évaluation des immeubles à revenus s’ils veulent faire leur travail correctement. Une méthode d’évaluation couramment utilisée combine le revenu et le taux de capitalisation pour déterminer la valeur actuelle d’une propriété dont l’achat est envisagé.
En plus de la valeur marchande d’une propriété, l’une des premières choses que vous voudrez faire en tant qu’investisseur immobilier qui envisage d’acheter un achat est de déterminer son bénéfice et ses coûts d’exploitation. Ces informations vous diront si la propriété répond à vos objectifs et attentes en matière de trésorerie et de rentabilité.
Le taux plafond
Le taux plafond représente votre rendement anticipé après un an, comme si vous aviez acheté au comptant. Comprendre le taux de capitalisation est d’une importance vitale pour la croissance future de votre entreprise, en particulier si vous débutez.
Calculer la valeur de la propriété
Déterminez d’abord le bénéfice d’exploitation net (NOI) de votre propriété en question. Le NOI d’un bien locatif correspond à ses loyers moins ses dépenses. Déterminez le revenu locatif net après ce qu’il en coûte pour entretenir le bâtiment s’il s’agit d’un complexe d’appartements.
Note
Cela peut être un peu difficile car vous aurez besoin des relevés de revenus et de dépenses, et seul le propriétaire actuel est susceptible de disposer de ces informations. Mais vous pouvez également estimer le NOI en multipliant le prix de vente par le taux de capitalisation après avoir déterminé le taux de capitalisation.
Un exemple de calcul
Un projet de six appartements pourrait générer un bénéfice net de 30 000 $ sur les locations. Déterminez le taux de capitalisation d’une propriété vendue récemment et comparable. Divisez maintenant ce résultat opérationnel net par le taux de capitalisation pour obtenir le résultat en valeur actuelle.
Disons que votre comparable s’est vendu à 250 000 $. Vous avez déterminé que le NOI de la propriété après déduction des dépenses applicables est de 50 000 $. Divisez cela par le prix de vente de 250 000 $. Vous avez un taux de capitalisation de 0,2, soit 20 %.
En supposant un taux de capitalisation de 20 %, 30 000 $ divisés par ce pourcentage équivaut à 150 000 $. Ce serait la valeur actuelle.
Autres outils
Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit pas de la seule méthode de calcul de la valeur des immeubles à revenus : ce n’est qu’un outil dans la boîte. Les différents calculs d’évaluation et de performance financière que les investisseurs et les professionnels de l’immobilier utilisent dans leur routine quotidienne ont tous une certaine valeur.
Par exemple, peu de propriétés sont achetées au comptant et sans financement, donc une autre méthode de calcul utilisée pourrait être un rendement en espèces.
Il existe des livres remplis de calculs complexes que vous pouvez utiliser pour évaluer un bien immobilier et déterminer la performance des investissements immobiliers ainsi que de la propriété et des opérations de biens locatifs. Certains s’appliquent à la vente en gros, d’autres aux projets de réparation et de retournement, tandis que d’autres encore s’appliquent à l’investissement locatif. Certains sont plus utiles à l’investisseur locatif pour déterminer la performance à long terme de son portefeuille.
Note
La plupart des investisseurs n’utilisent régulièrement qu’une demi-douzaine de ces calculs pour l’investissement immobilier résidentiel.
Investissement immobilier commercial
Un tout nouveau niveau de mathématiques est impliqué dans l’investissement commercial. Les prêteurs utilisent des calculs très spécialisés pour déterminer s’ils doivent financer des achats ou des projets.
Le choix des calculs d’évaluation et de profit à utiliser dépend de vos objectifs et du type de propriété. Vous ne serez probablement pas très intéressé par le taux plafond et les autres calculs axés sur les logements multifamiliaux si vous êtes un investisseur qui achète des propriétés locatives unifamiliales.
Investissement immobilier locatif
Le début d’une stratégie d’investissement immobilier locatif réussie est une estimation précise du rendement locatif de la propriété potentielle. Le rendement locatif net vous indique la performance de votre investissement, non seulement en fonction des facteurs de marché et du loyer inclus, mais également en fonction de vos coûts, y compris la gestion et l’entretien.
L’essentiel
Ceux qui investissent dans l’immobilier via des propriétés génératrices de revenus devraient disposer d’une méthode pour déterminer la valeur de toute propriété qu’ils envisagent d’acheter. Les taux plafonds sont largement utilisés dans les études d’évaluation et de rentabilité des propriétés commerciales et multifamiliales. Ils peuvent être utilisés pour déterminer un bon prix de vente ou la valeur d’une propriété inscrite par rapport au prix demandé.
