Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est un moyen utilisé par les agents, les investisseurs immobiliers et les propriétaires pour calculer la valeur marchande d’une propriété achetée. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un outil très précis pour obtenir une valeur réelle, il reste un excellent moyen de procéder à une évaluation rapide de la valeur. Il peut vous indiquer si une analyse plus approfondie et plus détaillée vaut la peine.
Par exemple, si le GRM est trop élevé ou trop faible par rapport à un bien immobilier comparable récemment vendu, cela pourrait indiquer un problème avec la propriété ou son prix pourrait être trop élevé. Apprenez à le calculer ci-dessous.
Points clés à retenir
- Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est un outil d’analyse de la valeur d’un bien locatif.
- Pour calculer le GRM, divisez le prix du bien par ses revenus locatifs bruts.
- Si le GRM est trop élevé par rapport aux autres locations de la région, cela peut signifier que la propriété est trop chère ou qu’il y a un problème avec la propriété.
Comment calculer le multiplicateur de loyer brut (GRM)
Vous pouvez obtenir le GRM pour un bien immobilier récemment vendu en divisant la valeur marchande du bien par le revenu brut annuel :
Valeur marchande / Revenu brut annuel = Multiplicateur de loyer brut
Par exemple, si une maison unifamiliale se vendait à 500 000 $ et que le revenu de loyer brut annuel était de 36 000 $ (3 000 $ par mois), le GRM serait :
500 000 $ / 36 000 $ = 13,9
Pourquoi le multiplicateur de loyer brut est-il important ?
Les investisseurs qui recherchent activement des propriétés en ont souvent plusieurs sur leur radar. Ils doivent trouver un moyen de classer rapidement les opportunités afin de pouvoir consacrer leur temps à une analyse plus approfondie des meilleures options.
Nous espérons que le multiplicateur de loyer brut concentrera la recherche plus approfondie sur les meilleures options envisagées. Mais vous ne devriez pas trop vous y fier au point de ne pas vérifier d’autres biens immobiliers avec de meilleurs GRM.
Les immeubles locatifs commerciaux sont évalués en fonction d’un certain nombre de ratios et de critères de prêteur. Les prêteurs considèrent le revenu et la rentabilité de la propriété comme l’un des éléments, sinonle— les critères d’admissibilité aux prêts les plus importants.
En connaissant le GRM avant de demander un prêt pour la propriété, vous serez mieux préparé à bénéficier de ce dont vous avez besoin. D’autres facteurs pouvant avoir une incidence sur la décision d’un prêteur hypothécaire commercial de vous accorder un prêt incluent votre cote de crédit, vos actifs, vos dettes, vos revenus, etc.
Note
La Small Business Administration des États-Unis propose 504 prêts qui peuvent être utilisés par les entrepreneurs souhaitant acheter un bien immobilier commercial.
Utiliser GRM pour estimer la valeur d’une propriété
Disons que vous avez effectué une analyse de propriétés vendues comparables récemment et que vous avez constaté que leurs GRM étaient en moyenne d’environ 6,75. Vous souhaitez maintenant estimer la valeur approximative du site que vous envisagez d’acheter. Vous savez que ses revenus locatifs bruts sont de 68 000 $ par an, mais vous ne connaissez pas la valeur marchande. Voici comment l’estimer : Multipliez le GRM par le revenu annuel.
GRM (6,75) x Revenu annuel (68 000 $) = Valeur marchande (459 000 $)
Si la propriété est inscrite à 600 000 $, vous pourriez croire qu’elle est trop chère. Mais si le prix est, disons, de 499 000 $, c’est peut-être quelque chose que vous voudriez envisager.
De manière générale, plus le GRM est bas, plus la propriété est susceptible de générer davantage de revenus au fil du temps, selon la société d’investissement multifamiliale Trion Properties.
Foire aux questions (FAQ)
Quel est le multiplicateur de loyer brut ?
Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est un moyen d’évaluer un bien immobilier à revenus locatifs. Il analyse le prix du bien par rapport aux revenus locatifs annuels qu’il génère. Il est affiché sous forme de nombre ou de ratio, et s’il est trop élevé ou trop faible, il se peut que la propriété soit surévaluée ou sous-évaluée, ou qu’il y ait un problème avec la propriété.
Qu’est-ce qu’un bon multiplicateur de loyer brut ?
Il n’existe pas de chiffre fixe qui soit bon ou mauvais lorsqu’il s’agit de multiplicateurs de loyer brut. Ce qui compte, c’est la manière dont le GRM d’une propriété se compare aux autres GRM de propriétés concurrentes. Par exemple, si une propriété a un GRM de 7 et une autre un GRM de 8, cela pourrait signifier que cette dernière propriété est sous-évaluée. La société d’investissement multifamiliale Trion Properties suggère qu’un GRM inférieur pourrait être plus lucratif.
