De nombreux acheteurs potentiels ne comprennent pas comment fonctionnent les saisies ni ce qui fait d’une maison une pré-saisie. Ils voient ces maisons répertoriées sur des sites Web populaires et souhaitent enchérir sur elles, car ils pensent pouvoir obtenir une bonne affaire à un prix inférieur à celui du marché.
Les investisseurs dans les pré-saisies peuvent tenter de conclure des accords avec les vendeurs, mais ces offres peuvent ne pas être légales. De nombreux États ont des lois sur ce que les investisseurs peuvent et ne peuvent pas faire lorsque les propriétaires sont en retard dans leurs versements hypothécaires et en phase de pré-saisie.
Points clés à retenir
- Une maison est considérée comme étant en pré-saisie lorsque le propriétaire est en défaut de paiement de son prêt hypothécaire.
- La plupart des maisons avant la saisie ne sont pas mises en vente, car les propriétaires peuvent tenter de rattraper les versements hypothécaires manqués.
- Lorsqu’une maison est répertoriée comme une « vente à découvert », elle peut être en pré-saisie, ou le propriétaire peut être sous l’eau à cause du prêt.
- Pour trouver des maisons avant la saisie, recherchez des sites spécialisés dans les saisies ou approchez-vous des propriétaires des communautés construites pendant la bulle immobilière.
Qu’est-ce que la pré-forclusion ?
Une maison est en pré-saisie lorsque le propriétaire est en défaut de paiement de son prêt hypothécaire et risque d’être saisi. Il n’est pas nécessaire qu’un avis formel de saisie soit déposé dans les archives publiques pour qu’une maison soit considérée comme étant en pré-saisie. Cependant, le plus souvent, la mise en demeure sera rendue publique.
Après avoir reçu un avis écrit, le vendeur dispose d’une certaine fenêtre pendant laquelle il peut faire valoir un droit de rachat en rattrapant les versements hypothécaires et en actualisant le prêt.S’ils y parviennent, la maison ne sera plus en pré-saisie. Si le vendeur reste en défaut et continue d’arrêter d’effectuer ses versements hypothécaires, la maison finira par être saisie et saisie par le prêteur ou la banque.
Dans certains cas, le propriétaire voudra vendre sa propriété avant qu’elle ne soit saisie par la banque, mais ce n’est pas nécessairement le cas. De même, être en pré-saisie ne signifie pas nécessairement que la maison passera par le processus de saisie et finira dans l’inventaire des biens immobiliers détenus (REO) de la banque.
Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?
Si une maison avant la forclusion est mise en vente, elle sera considérée comme une vente à découvert et non comme une pré-forclusion. La plupart des maisons avant la saisie ne sont pas à vendre.
Cependant, toutes les ventes à découvert ne constituent pas une pré-forclusion. Certains vendeurs peuvent être à jour dans leurs versements hypothécaires tout en effectuant une vente à découvert. Les vendeurs qui sont à jour dans leurs paiements ne tomberaient pas dans la catégorie pré-saisie.
Acheter une maison avant la forclusion
Le moyen le plus simple d’acheter une maison avant la saisie est d’aider le vendeur à compenser les arriérés de paiement auprès du prêteur, puis de prendre des dispositions pour acheter la maison directement auprès du vendeur. Un problème avec ce projet, cependant, est que certains vendeurs ne veulent pas vendre leur maison.
Il peut être rentable pour un investisseur de traiter directement avec le vendeur, car celui-ci n’a peut-être pas une très bonne idée de la valeur de sa maison. Souvent, les vendeurs ne savent pas combien ils pourraient obtenir en vendant leur maison sur le marché libre. Cela signifie qu’un investisseur pourrait profiter de ce vendeur, même s’il ne l’admettrait probablement pas. L’investisseur préférerait croire qu’il aide le vendeur à éviter la saisie, mais il envisage très probablement d’acheter la maison pour beaucoup moins que sa valeur et peut-être même de donner au vendeur quelques milliers de dollars pour déménager.
Note
Parce que de nombreux vendeurs sont victimes de cette stratégie, certains États ont adopté des lois pour tenter de protéger les propriétaires vulnérables confrontés à des procédures de saisie. Certaines de ces lois donnent aux vendeurs en défaut le droit d’annuler une transaction après un certain délai. Si ce droit n’est pas accordé, le vendeur pourra peut-être récupérer sa maison.
Où trouver des maisons avant la saisie
Au moment où une maison avant la saisie est répertoriée par un agent immobilier comme vente à découvert, la maison sera très probablement vendue à la valeur marchande. Les banques doivent approuver une vente à découvert. Ils embauchent des évaluateurs et d’autres agents immobiliers pour effectuer des avis de courtier (BPO) ou des valeurs estimées de la maison.
Certains acheteurs avisés préféreraient négocier avec le vendeur avant que la maison ne devienne une vente à découvert, par exemple dans le cas d’une maison pré-saisie.
Pour trouver une maison avant la saisie, les acheteurs peuvent rechercher des sites Web populaires qui récupèrent les flux auprès d’un agrégateur, ou ils peuvent payer pour le flux. Certains sites Web de saisies publient également des pré-saisies. Si vous disposez de beaucoup de temps, vous pouvez contacter chacun des propriétaires pour savoir si l’un d’entre eux est intéressé à vendre.
Conseil
Un autre angle est d’essayer d’acheter une pré-saisie sous forme de vente à découvert avant que le vendeur ne s’inscrive auprès d’un agent immobilier. Vous pouvez également contacter votre tribunal de comté pour savoir comment rechercher des avis de défaut.
Communautés de bulle immobilière
Un autre moyen simple de trouver ce type de maisons consiste à cibler les communautés qui ont été construites pendant la bulle immobilière, où demeurent de nombreux propriétaires d’origine.
Certaines de ces maisons pourraient encore être sous l’eau, surtout s’il n’y avait pas de rétablissement complet dans cette zone. Ces propriétaires ne sont probablement pas délinquants, même s’ils ne pourront peut-être pas vendre sans procéder à une vente à découvert, car ils n’ont peut-être pas de valeur nette.
Lorsqu’une maison est répertoriée comme vente à découvert, la plupart des agents exposent la propriété au plus grand bassin d’acheteurs du marché, ce qui ne vous donnera plus l’avantage. Si vous achetez une maison avant la saisie, gardez à l’esprit que vous l’achetez telle quelle. Vous devrez couvrir les inspections et les réparations, ce qui peut prendre plus de temps au prêteur pour approuver la vente.
La plupart des acheteurs d’une première maison feraient mieux de concentrer leurs efforts sur la recherche de ventes régulières. Choisissez un bon agent immobilier pour vous aider à acheter une maison et vous aider à négocier.
Foire aux questions (FAQ)
Comment se déroule une vente aux enchères de saisies immobilières ?
Une vente aux enchères est la première occasion pour le prêteur d’essayer de convaincre quelqu’un d’acheter une maison sur laquelle le propriétaire précédent n’a pas payé. Les détails du fonctionnement de ces enchères dépendront de l’endroit où vous vivez, alors consultez les sites Web des gouvernements de la ville ou du comté pour plus d’informations sur les enchères dans votre région. Vous aurez généralement accès aux informations sur la maison avant la vente aux enchères, mais vous ne pourrez pas la visiter. Une fois l’enchère commencée, il vous suffit d’enchérir autant que vous êtes prêt à dépenser pour la maison, que l’enchère ait lieu en personne ou en ligne.
Qu’est-ce qu’une saisie REO ?
Une saisie immobilière (REO) est une autre façon de désigner une maison qui a subi le processus de saisie et qui appartient désormais au prêteur. Si le prêteur, comme une banque, n’est pas en mesure de vendre la saisie aux enchères, la propriété sera ajoutée à son inventaire REO.
