Les acheteurs de maison peuvent bénéficier d’une réduction en achetant une forclusion. Ce processus implique généralement la recherche d’une maison qui a été saisie par la banque parce que le propriétaire avait des difficultés financières.
Il existe plusieurs façons de localiser ces propriétés et plusieurs choses que vous voudrez savoir pour trouver le bon agent pour vous aider. Tout d’abord, nous expliquerons comment les maisons finissent par être saisies.
Points clés à retenir
- Les saisies immobilières et les propriétés REO sont des maisons que les banques ont reprises à des emprunteurs qui ne pouvaient plus payer leur hypothèque.
- Les banques sont souvent désireuses de déplacer ces propriétés, elles peuvent donc représenter une opportunité de faire une bonne affaire lorsque vous achetez une maison.
- Il existe plusieurs façons de trouver des saisies ou des propriétés REO, mais la meilleure option est généralement de travailler avec un agent acheteur.
- Examinez tous les coûts impliqués avant de signer un contrat, car ils peuvent vous surprendre sur les propriétés REO.
Que sont les saisies immobilières et les propriétés REO ?
Les banques possèdent des biens immobiliers parce qu’elles les ont acquis par saisie. Une forclusion se produit lorsqu’un propriétaire est incapable ou refuse de payer ses versements hypothécaires. Lorsque cela se produit, le prêteur qui a garanti l’hypothèque reprend possession de la maison, puisque la propriété constitue la garantie du prêt.
Une fois repris, le prêteur (généralement une banque) vendra la propriété aux enchères dans l’espoir de récupérer les pertes subies lorsque le propriétaire a manqué ses paiements. Si la maison ne parvient pas à se vendre aux enchères, elle est inscrite dans les livres de la banque et est considérée comme une propriété « appartenant à des biens immobiliers » (REO). Une maison peut ne pas se vendre parce que personne ne s’est présenté pour offrir le montant minimum de l’hypothèque existante ou parce que la banque a fixé l’enchère minimum à un niveau si élevé que personne n’y a touché.
Pourquoi acheter des maisons appartenant à une banque ?
Si une banque cherche à récupérer ses pertes sur les propriétés saisies, pourquoi y aurait-il de bonnes affaires ? Il y a deux raisons pour lesquelles une maison REO peut être rentable pour vous :
Premièrement, si deux prêts étaient garantis sur la propriété (ce qui est courant de nos jours), le deuxième prêteur ne procède parfois pas à la saisie. Si le deuxième prêteur ne rembourse pas les arriérés au premier prêteur et entame sa procédure de saisie, le deuxième prêteur est anéanti lors de la saisie.
Deuxièmement, la banque ne souhaite souvent pas s’asseoir sur ses stocks.
Note
Puisqu’elle n’a pas reçu son offre minimale d’un investisseur ou d’un acheteur lors de la vente par saisie au palais de justice, il y a de fortes chances que la banque fixe le prix de cette maison REO à un rabais important pour s’en débarrasser.
Comment trouver des saisies et des REO
Pour trouver des saisies et des REO, vous pouvez assumer la tâche et les trouver par vous-même. Alternativement, vous pouvez engager un agent acheteur.
Localisez vous-même les agents inscripteurs REO
Il existe de nombreux endroits disponibles en ligne pour trouver des saisies. L’un des meilleurs concerne un service d’annonces multiples (MLS), qui permet de connecter les acheteurs, les vendeurs et les courtiers. Recherchez dans le MLS « REO » pour trouver des agents dans votre région spécialisés dans les REO.Une fois que vous avez identifié certaines annonces à fort potentiel, il est temps de commencer à les contacter.
Il y a plusieurs choses que vous voudrez savoir sur les agents inscripteurs REO :
- Activité ciblée :La plupart des agents inscripteurs REO répertorient uniquement les REO, pas d’autres types de propriétés.
- Double agence :Les agents inscripteurs REO gagnent de l’argent en vendant un grand nombre de REO ou en opérant en tant qu’agents doubles. Dans le cadre d’une double agence, l’agent inscripteur REO gagnera à la fois la commission d’inscription et la commission de l’agent de l’acheteur.
- Commission:Pour attirer les agents acheteurs, de nombreuses banques offrent un pourcentage de commission plus élevé à l’agent acheteur tout en réduisant la commission de l’agent inscripteur.
- Représentation:Les agents inscripteurs REO représentent généralement des vendeurs et non des acheteurs.
- Relation:Les agents inscripteurs REO sont généralement les agents les plus productifs en raison du volume d’affaires qu’ils exercent. Ils ne passent généralement pas beaucoup de temps à travailler avec les acheteurs et ne s’engageront probablement pas beaucoup dans la main d’œuvre.
- Communication:Certains agents inscripteurs REO sont tellement occupés qu’ils embauchent des assistants pour répondre aux appels. Beaucoup ne communiquent pas leur numéro de téléphone, ce qui peut rendre la communication difficile.
Une meilleure option : embauchez un agent acheteur pour vous représenter
À moins que vous n’ayez une expérience directe de la négociation avec les banques, vous pouvez bénéficier d’une meilleure représentation en embauchant votre propre agent acheteur. Avant de sélectionner un agent, choisissez-en plusieurs et interviewez-les pour trouver celui qui vous convient.
Voici quelques choses que vous voudrez savoir sur les agents acheteurs :
- Obligation fiduciaire :L’agent d’un acheteur a la responsabilité fiduciaire de protéger vos intérêts.
- Représentation:L’agent d’un acheteur ne représente pas le vendeur, même lorsque le vendeur paie sa commission.
- Coûts pour vous :Le vendeur paie généralement l’agent de l’acheteur. Il ne vous en coûte généralement pas d’embaucher un agent acheteur.
- Contrat de courtage :Les agents de l’acheteur peuvent vous demander de signer un contrat de courtier acheteur, qui précisera les tâches de l’agent et désignera qui paie la commission.
- Expérience d’agent :Envisagez de travailler avec un agent acheteur qui a de l’expérience avec les REO.
Conseils de négociation pour l’achat d’une maison appartenant à une banque
Une fois que vous avez localisé quelques annonces intéressantes et trouvé un agent acheteur, vous êtes prêt à passer à l’étape suivante : contacter la banque.
Si l’annonce de la maison est relativement nouvelle sur le marché, il est possible que la banque ne s’écarte pas beaucoup de son prix demandé. Vous aurez un plus grand pouvoir de négociation si vous faites des offres sur des maisons qui sont sur le marché depuis plus de 30 jours.
Si vous visez un certain prix qui ferait du REO une bonne affaire, n’hésitez pas à le demander. Vous disposez d’un effet de levier important. En plus de la saisie de la propriété, celle-ci n’a pas été vendue aux enchères. Le représentant ou l’agent avec lequel vous faites affaire est là pour réaliser la vente.
Au cours de ce processus, vous devez vous attendre à ce qui suit :
- Un achat tel quel :Il vous sera probablement demandé d’acheter la maison « telle quelle », et elle peut être en bon état ou non. Soumettez votre offre à une inspection de la maison.
- Un jeu d’attente :Vous pourriez vous retrouver à attendre un certain temps lorsque vous traitez avec la banque. Après vous être pré-qualifié pour un prêt, vous pourriez devoir attendre 10 jours avant que la banque réponde à votre offre. Si la banque ne bouge pas et que votre offre est rejetée, attendez encore 30 jours, puis soumettez à nouveau votre offre initiale.
Coûts inattendus liés à l’achat d’une maison appartenant à une banque
Attention, vous pourriez devoir payer des frais inattendus lors de la transaction.
Note
Notez que la banque peut également gérer la transaction différemment de la façon dont vous auriez l’expérience d’un achat de maison sans saisie.
Les banques négocient des réductions de taux globales avec les sociétés de titres et de dépôt fiduciaire. Si vous choisissez d’utiliser le titre de la banque et la société de dépôt fiduciaire, vérifiez les frais que ces sociétés vous factureront. Généralement, les frais non payés par la banque mais payés par l’acheteur seront plus élevés. En effet, le titre et le dépôt compensent souvent ces remises en facturant davantage aux acheteurs.
Attendez-vous à ce que la banque rédige un contrat d’achat ou un avenant à votre contrat d’achat standard. Lisez-le attentivement et demandez conseil à un avocat spécialisé en droit immobilier si vous ne le comprenez pas. Vous pouvez parier que l’avocat de la banque a rédigé ce contrat, et cela n’est probablement pas en votre faveur.
Enfin, certaines banques ne signeront pas de contre-offre tant que toutes les conditions n’auront pas été mutuellement convenues verbalement entre les parties.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre une saisie HUD et une saisie REO ?
Une saisie HUD est essentiellement la même que toute autre saisie REO, mais l’hypothèque qui couvrait la maison était garantie par le gouvernement. Cela change un peu le processus de saisie, même si les fonctions essentielles du processus sont les mêmes. Lorsqu’une maison saisie a été achetée avec un prêt garanti par le gouvernement, la saisie REO est répertoriée sur le HUD Home Store.
Comment puis-je savoir combien payer pour une forclusion REO ?
Comme pour toute maison, vous pouvez proposer de payer ce que vous jugez juste pour une saisie REO, mais il se peut qu’un autre acheteur soit prêt à payer plus. C’est pourquoi il peut être utile de travailler avec un bon agent acheteur. Si un agent estime qu’une propriété se situe dans une fourchette de prix avec laquelle vous êtes à l’aise, il peut alors vous aider à faire une offre compétitive.
