Les servitudes immobilières représentent le droit légal d’une partie d’utiliser une partie du terrain appartenant à une autre partie dans un but précis. Une servitude peut être affirmative, ce qui autorise son titulaire à exécuter une certaine action. Ou encore, cela peut être négatif, ce qui empêche le constituant de faire quelque chose sur la propriété.
Points clés à retenir
- Les servitudes donnent le droit d’utiliser la propriété qui appartient à quelqu’un d’autre
- Certains types de servitudes doivent être convenus, tandis que d’autres sont initiés par certains déclencheurs.
- Les règles et procédures juridiques concernant les servitudes varient d’un État à l’autre.
- Si vous remarquez qu’un voisin utilise votre propriété sans votre permission, demandez-lui d’arrêter avant qu’une servitude normative n’entre automatiquement en vigueur.
Comment sont créées les servitudes ?
Généralement, les servitudes immobilières se transfèrent avec la propriété du bien. On dit que les servitudes transférées avec une propriété « fonctionnent avec le terrain ».Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une entité peut vouloir ou devoir utiliser les biens immobiliers d’une autre. Il existe donc de nombreuses façons de créer des servitudes. Il est judicieux de comprendre le fonctionnement des servitudes, que vous soyez propriétaire d’une propriété ou que vous envisagez d’en acheter une à l’avenir.
Servitude par accord
Une servitude conventionnelle est un document juridique décrivant les conditions dans lesquelles un propriétaire d’une propriété doit utiliser une partie de la propriété de son voisin.Supposons, par exemple, que deux propriétaires de parcelles de terrain adjacentes partagent une route sur la propriété de l’un des propriétaires pour accéder à une autoroute principale. Un accord pourrait être conclu pour définir comment les coûts d’entretien de la route seraient partagés. Les conditions établiraient également une servitude permettant au propriétaire qui doit traverser la propriété de son voisin de le faire sans restriction.
Servitude par moyen de transport ou droit de passage
Les servitudes de cession sont incluses dans les actes de propriété et permettent un accès sans propriété.Par exemple, en poursuivant l’exemple d’emprise ci-dessus, disons qu’un propriétaire foncier vend les 20 acres arrière de son terrain de 40 acres et que le terrain de 20 acres n’a pas d’accès par la voie publique. Le vendeur peut inclure dans l’acte des dispositions qui transmettent ou donnent aux nouveaux propriétaires du lot l’accès à une route traversant son terrain afin qu’ils puissent accéder à la route principale sans restriction.
Note
Les lois sur les servitudes varient selon les États. Vérifiez toutes les règles et réglementations de l’État concernant les servitudes avant de conclure tout type de contrat légal.
Servitude par nécessité
Une servitude se produit par nécessité lorsqu’un propriétaire foncier vend une partie de son terrain à une autre partie, mais que cette propriété n’a d’accès que par le biais du terrain conservé par le propriétaire d’origine. Il y a deux conditions pour être considérée comme une servitude implicite par nécessité :
- Les deux parcelles de terrain doivent appartenir à un seul propriétaire avant la vente.
- La servitude doit être devenue nécessaire au moment du partage de la propriété.
Servitude par condamnation
Même si le propriétaire d’une propriété peut être fortement en désaccord avec la déclaration de « bien public », le gouvernement peut condamner une propriété ou une partie de propriété en vertu des lois du domaine éminent à l’utiliser pour un projet public. Un exemple serait la servitude par condamnation d’une bande de propriété pour une nouvelle autoroute.
Servitude sur ordonnance
Une servitude prescriptive, c’est lorsqu’une personne reçoit une servitude légale par défaut simplement parce qu’elle a utilisé le terrain du propriétaire d’une manière spécifique pendant une certaine période de temps.
Note
La durée pendant laquelle une personne peut utiliser la propriété d’autrui avant de revendiquer le droit légal de l’utiliser varie selon les États, mais après un certain nombre d’années, l’utilisateur peut pouvoir réclamer une servitude par prescription.
Généralement, pour que cela se produise, l’utilisation du bien doit avoir été effectuée sans l’autorisation de son propriétaire, mais visible et ouverte à la connaissance du propriétaire. Ainsi, en ne fermant pas l’accès, le propriétaire pourrait être contraint d’autoriser la servitude par prescription.Le propriétaire foncier d’origine de l’allée devrait alors mettre fin légalement à la servitude afin d’empêcher la personne d’utiliser l’allée.
Foire aux questions (FAQ)
Un propriétaire foncier peut-il bloquer une servitude ?
Cela dépend de la nature de la servitude. Si la servitude est transférée avec l’acte, elle restera probablement en vigueur quels que soient les souhaits actuels du propriétaire. Une action en justice peut être nécessaire si quelqu’un utilise illégalement une servitude ou si vous pensez que les limites de propriété sont mal comprises.
Comment trouver des informations sur les servitudes sur une propriété ?
Un acte de propriété doit répertorier les servitudes publiques et privées. Si vous n’avez pas accès à l’acte (lors de la recherche d’un logement, par exemple), demandez-en une copie auprès du palais de justice du comté ou de la ville. Vous devrez peut-être payer des frais minimes pour recevoir une copie de l’acte de propriété.
Qu’est-ce qu’une servitude d’utilité publique ?
Une servitude de service public donne accès au terrain lorsque cela est nécessaire pour les services liés aux services publics tels que l’eau, les égouts, l’énergie, le haut débit ou d’autres communications. Une servitude peut concerner une infrastructure existante ou peut être créée pour répondre à des services futurs.
