Les investisseurs immobiliers, si cela est financièrement avantageux, peuvent assumer une hypothèque existante auprès du vendeur lors de l’acquisition d’un immeuble de placement. Lorsque cela est fait, un calcul au prorata est requis pour les intérêts hypothécaires assumés.
Étant donné que les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu, le vendeur devra à l’acheteur des intérêts « jusqu’à ou jusqu’à » la date de clôture, car l’acheteur paiera ces intérêts lors du prochain paiement après la clôture. Comme pour la plupart des calculs au prorata, nous devrons savoir dans le contrat d’achat si nous effectuerons un calcul au prorata jusqu’à la clôture ou jusqu’à la clôture.
- Calculez les jours d’intérêts que le vendeur doit à l’acheteur.
- Déterminez le montant par jour des intérêts.
- Multipliez le nombre de jours par le montant/jour pour le total.
Faisons un exemple de calcul au prorata. Un investisseur immobilier clôture un bien locatif le 16 juillet. Le solde hypothécaire est de 257 505 $, avec un taux d’intérêt de 6,75 %, et nous utilisons une année civile de 365 jours. Nous ferons un calcul au prorata jusqu’au jour de la fermeture. Cela signifie que le vendeur paie les intérêts du jour de clôture.
- Les jours que le vendeur doit à l’acheteur sont de 16 du 1er au 16 juillet.
- 257 505 $ X 0,0675 = 17 381,59 $ divisé par 365 jours = 47,62 $/jour.
- 47,62 $/jour d’intérêt X 16 jours = 761,92 $ du vendeur à l’acheteur.
Il s’agirait d’un DÉBIT pour le Vendeur et d’un CRÉDIT pour l’Acheteur.
À propos des intérêts au prorata dans les transactions immobilières
Le calcul au prorata des intérêts hypothécaires dans les hypothèses n’est en fait pas si courant, tout comme les hypothèses hypothécaires ne sont pas courantes. Il existe un certain nombre d’éléments dans une déclaration de clôture, résidentielle ou commerciale, qui nécessitent un calcul au prorata des sommes pour garantir que l’acheteur et le vendeur paient leur juste part en fonction de la date de clôture.
Impôts fonciers
Les impôts fonciers sont payés à terme échu, c’est-à-dire pour l’année précédente. Le calcul au prorata de l’impôt foncier est probablement le plus courant, car les impôts sont généralement payés annuellement et non mensuellement. De plus, s’il y a un prêt hypothécaire, il y aura probablement un séquestre de taxes collectées mensuellement pour être sûr que le montant annuel facturé pourra être couvert une fois reçu. En fonction de la date de clôture, l’acheteur bénéficiera d’un crédit correspondant au montant de l’impôt qui sera dû à partir de ce jour jusqu’au début de l’année fiscale. Ensuite, ils paieront la totalité de la facture fiscale à l’échéance. Le vendeur paiera effectivement sa part des taxes de l’année à l’acheteur pour ensuite l’utiliser au moment des impôts.
Assurance des biens
L’acheteur sera responsable de l’assurance à partir du jour de clôture. Le vendeur peut avoir prépayé une certaine assurance et recevrait donc un crédit pour tout montant payé quelques jours après la clôture.
Loyers
Ceci est plus courant dans les offres d’appartements et de logements multifamiliaux, mais les maisons unifamiliales sont également louées. Une clôture devrait avoir lieu le tout dernier jour du mois pour éviter une exigence de prorata du loyer. En cas de fermeture par exemple en milieu de mois, le vendeur aura déjà encaissé les loyers pour tout le mois. L’acheteur bénéficiera d’un crédit pour les loyers du milieu à la fin du mois.
L’espace commercial est plus complexe
Il existe différentes manières de structurer les baux commerciaux. Dans certains cas, les locataires paient une partie, voire la totalité, des taxes et autres coûts d’exploitation. Chacun de ces éléments pourrait nécessiter un calcul au prorata, et pour un complexe de bureaux ou un centre commercial, cela nécessiterait des calculs pour chaque espace loué si les dépenses étaient partagées avec le propriétaire.
Nous avons déjà mentionné le calcul au prorata des loyers commerciaux, donc pour une grosse transaction de location d’espace commercial, il pourrait y avoir beaucoup de ces calculs. C’est pourquoi il y a des comptables.
Pratiquement toute transaction immobilière impliquant des montants prépayés ou post-payés nécessitera une répartition au prorata de ces éléments sur le relevé de clôture. Ce n’est pas quelque chose que le professionnel de l’immobilier fait, mais il doit être capable de l’expliquer à son client acheteur ou vendeur.
