L’achat d’un bien locatif est un moyen efficace de générer des revenus avant ou pendant la retraite. Il y a beaucoup de choses à penser avant de procéder, alors assurez-vous d’évaluer les revenus, les dépenses, les rendements, les récompenses et les risques attendus qui accompagnent la propriété. Cela peut vous aider à tirer le meilleur parti de votre investissement.
Points clés à retenir
- La propriété locative peut être une solide source de revenus si vous avez fait vos recherches.
- Posséder un bien locatif peut vous coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte s’il est dans un mauvais état.
- La possession d’un bien locatif comporte d’autres risques, tels que l’inoccupation et les dommages.
- Si vous envisagez d’acheter une propriété à louer, un professionnel de la finance peut vous aider à décider si c’est un bon investissement pour vous.
À combien de revenus locatifs pouvez-vous vous attendre ?
Lorsque vous recherchez un bien locatif, il est important de déterminer si le bien que vous achetez générera un revenu décent. Après tout, l’une des principales raisons d’acheter un bien locatif est d’en tirer un revenu.
Par exemple, supposons que vous achetiez une maison pour 100 000 $ :
- Vous apprenez grâce à des recherches que le loyer moyen pour ce type de propriété à cet endroit est de 1 000 $ par mois.
- Vous pouvez alors calculer que votre revenu brut (revenu avant dépenses) sera de 12 000 $ par année (1 000 $ x 12 = 12 000 $).
- La propriété offre un revenu brut de 12% sur le prix d’achat (12 000$ / 100 000$).
Pour évaluer si le bien locatif a de bonnes perspectives de génération de revenus, utilisez la règle du 1 %, qui stipule que le revenu mensuel brut du bien doit être d’au moins 1 % du prix du bien pour couvrir les dépenses potentielles du bien locatif. Selon cette règle du 1%, la propriété située au-dessus présente de bonnes perspectives de génération de revenus. Il génère un revenu mensuel brut de 1 000 $, soit exactement 1 % du prix de la propriété.
Important
La règle du 1 % ne devrait pas à elle seule dicter votre décision d’acheter un bien locatif.
Une propriété qui ne répond pas aux lignes directrices peut quand même vous aider à atteindre vos objectifs financiers. De même, une propriété qui satisfait à la règle peut ne pas constituer un investissement judicieux si la qualité ou d’autres aspects de la propriété font défaut.
Quelles sont les dépenses liées à la possession d’un bien locatif ?
Une ligne directrice simple pour estimer les dépenses est la règle des 50 %. Vous devez partir du principe que vos frais s’élèveront à 50 % de votre revenu annuel brut sur la propriété. Par exemple, une propriété qui rapporte 12 000 $ chaque année pourrait encourir jusqu’à 6 000 $ de dépenses.
Pour obtenir une estimation plus précise, divisez les dépenses immobilières en deux groupes : les dépenses de fonctionnement et les dépenses en capital.
Les dépenses de fonctionnement sont récurrentes : taxes foncières ; assurance des biens; articles d’entretien et de réparation de routine ; les frais de gestion immobilière ; et les frais de vacance. Les frais d’inoccupation sont les dépenses que vous devrez supporter si la propriété reste inoccupée pendant un certain temps.
Les dépenses en capital sont souvent des dépenses importantes et imprévues. Ils peuvent aller du remplacement d’un chauffe-eau ou d’un climatiseur cassé au remplacement d’un toit, d’une clôture, d’un revêtement de sol ou d’une plomberie endommagés.
Note
Vous n’aurez probablement pas la possibilité d’empocher les revenus bruts de votre propriété. Vous devrez penser aux dépenses que vous engagerez en tant que propriétaire.
En poursuivant l’exemple ci-dessus, supposons que vous estimez que les dépenses de fonctionnement coûteront environ 1 000 $ par an. Vous prévoyez également de mettre de côté 1 000 $ supplémentaires par an pour payer les dépenses en capital.
Quels sont les rendements lors de l’achat d’un bien locatif ?
Avec vos revenus et dépenses bruts, vous pouvez calculer le rendement cash-on-cash de votre bien locatif. Cela vous aide à déterminer sa rentabilité.
Tout d’abord, soustrayez les dépenses de fonctionnement du revenu brut. C’est ainsi que vous obtenez le bénéfice d’exploitation net annuel de 11 000 $ (12 000 $ – 1 000 $). Ensuite, divisez le bénéfice d’exploitation net par le prix d’achat de l’immeuble locatif (100 x (11 000 $ ÷ 100 000 $)) pour obtenir un rendement en espèces de 11 %.
Il n’existe pas de règle absolue pour obtenir un « bon » rendement, mais une fourchette de 8 % à 12 % est raisonnable, ce qui rend le taux de 11 % prometteur.
Gardez à l’esprit que le rendement en espèces ne tient compte ni des dépenses en capital ni du financement (paiements hypothécaires). Voici comment savoir si vous disposerez toujours d’un flux de trésorerie mensuel positif après ces dépenses : Soustrayez les dépenses en capital mensuelles et le versement hypothécaire mensuel du bénéfice d’exploitation net mensuel.
Conseil
Pour une estimation du rendement que vous pourriez attendre de la possession d’un bien locatif, essayez le calculateur d’immeuble d’investissement de l’AARP.
Dans ce cas, votre bénéfice d’exploitation net mensuel est d’environ 917 $ (11 000 $ / 12). Si vous avez 83 $ de dépenses mensuelles en capital et un versement hypothécaire mensuel de 500 $, soustrayez ces dépenses de 917 $ pour obtenir 334 $. Il s’agit de votre flux de trésorerie après dépenses en capital et financement.
Quels sont les avantages par rapport aux risques ?
Les avantages de l’achat d’un bien immobilier générateur de revenus comprennent :
- Vous recevez un revenu passif.
- Votre propriété peut prendre de la valeur.
- Vous pouvez bénéficier des déductions fiscales foncières locatives.
- Vous bénéficiez d’une diversification.
Vous n’avez pas besoin de travailler pour gagner de l’argent généré par un bien locatif. Cela le rend très attractif pour les retraités aux revenus limités. Si vous achetez la propriété sans prêt, vous pourrez bénéficier d’un flux de trésorerie mensuel encore plus élevé.
Idéalement, la valeur de la propriété augmentera avec le temps, ce qui signifie que vous devriez pouvoir à nouveau profiter au moment de la vente, mais vous devrez généralement payer des impôts sur les plus-values sur la propriété si vous la vendez avec profit. Bien que les revenus de location soient imposables, les dépenses de location, telles que les dépenses d’exploitation, sont considérées comme déductibles d’impôt et peuvent compenser une partie de l’impôt que vous payez sur les revenus de location.
Posséder un bien locatif comporte également des risques :
- Vous pourriez rencontrer des postes vacants.
- Vous pourriez avoir un mauvais locataire.
- Votre propriété pourrait être endommagée.
- Vous pouvez dépenser plus que ce que vous gagnez en revenus.
- Votre propriété peut perdre de la valeur.
Les vacances se produisent lorsqu’un bien locatif reste vide entre les locataires. Puisqu’aucun locataire n’habite dans la propriété pendant ces périodes, cela réduit votre rendement. Vous devrez peut-être également expulser un locataire, ce qui peut provoquer une vacance. Les vacances à long terme peuvent diminuer la valeur du bien locatif en tant qu’investissement générateur de revenus.
Important
Investir dans l’immobilier ajoute plus de variété à votre portefeuille. Cela peut aider à se protéger contre les hauts et les bas d’autres secteurs du marché boursier.
Il est toujours possible que vous finissiez par dépenser plus pour la propriété que ce que vous gagnez en ayant des locataires. Ils pourraient par exemple endommager votre propriété. Les dégâts surviennent souvent parce que les gens sont moins susceptibles de se soucier d’un endroit qui ne leur appartient pas.
Vous devrez peut-être emprunter davantage pour effectuer des réparations ou couvrir des coûts ou des pertes supplémentaires. Dans ces cas-là, la propriété vous prend de l’argent au lieu de le générer. Cela peut également se produire si la valeur de la propriété baisse en raison des conditions du marché ou d’autres ralentissements. Si vous envisagez d’utiliser une partie de la valeur nette de la propriété pour apporter des améliorations, une baisse de valeur pourrait réduire la valeur nette de la propriété.
L’essentiel
Un bien locatif peut constituer une source de revenus stable, mais comme tout investissement, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez avant d’acheter.
Examiner les revenus potentiels, les coûts et le rendement de la propriété peut vous aider à déterminer sa rentabilité. Assurez-vous également de penser aux risques et aux récompenses. Un gestionnaire immobilier d’une entreprise qualifiée peut aider à réduire les risques ; ils pourront peut-être vous aider à trouver des locataires de qualité. Ils peuvent également avoir des contacts dans la région qui peuvent effectuer des travaux de réparation à moindre coût.
Envisagez de parler à un expert-comptable agréé (CPA) qui a de l’expérience avec des clients propriétaires de biens locatifs. Ils auront de nombreux clients qui ont eu à la fois de bonnes et de mauvaises expériences avec des biens locatifs, ce qui signifie qu’ils seront en mesure de donner un point de vue objectif sur l’achat d’un bien locatif. Ils peuvent également vous montrer comment maximiser votre potentiel de revenus.
Foire aux questions (FAQ)
Est-il possible de devenir propriétaire d’un bien locatif avec un prêt hypothécaire ?
Vous n’êtes pas obligé de payer comptant pour un bien locatif. Si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et disposez d’au moins 20 % de liquidités à verser sur une maison que vous utiliserez comme revenu de location, vous pouvez posséder un bien locatif tout en effectuant des paiements.
Vais-je payer des impôts sur les revenus locatifs que je possède ?
Vous paierez l’impôt fédéral sur les revenus de location et le déclarerez tout comme vous déclarez les autres revenus dans votre déclaration de revenus. Il existe actuellement neuf États qui n’ont pas d’impôt sur le revenu et vous n’y paierez donc pas d’impôt sur les revenus de location : l’Alaska, la Floride, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, Washington et le Wyoming.
Puis-je utiliser ma résidence principale pour un bien locatif ?
Dans la plupart des cas, vous pouvez transformer la maison dans laquelle vous vivez actuellement en propriété locative, mais vous devrez d’abord vérifier quelques éléments. Vérifiez auprès de votre société de prêts hypothécaires quelles sont, le cas échéant, ses restrictions. Pour certains prêts immobiliers, vous devez vivre dans le logement à temps plein pendant au moins un an avant de le louer. Vérifiez auprès de votre association de propriétaires, si vous en avez une, pour vous assurer qu’il n’est pas contraire aux règles de transformer votre maison en location.
