L’objectif de l’investissement immobilier est de réaliser un profit important. Comprendre le concept de retour sur investissement (ROI) et comment le calculer est essentiel pour atteindre cet objectif.
Plusieurs méthodes de calcul peuvent montrer le retour sur investissement. L’essentiel est de savoir combien d’argent vous obtenez après déduction de divers coûts. Le retour sur investissement a tendance à être plus élevé lorsque les coûts sont inférieurs.
Le calcul du retour sur investissement peut être un outil utile pour évaluer la valeur d’un investissement. Vous n’achetez pas une propriété pour perdre de l’argent, et vous voudrez avoir une idée approximative de ce que vous pourriez gagner si vous décidez d’aller de l’avant avec l’achat.
Remarque
En termes plus purs, le retour sur investissement peut être exprimé comme le gain d’un investissement moins le coût de votre investissement, divisé par le coût de votre investissement.
La méthode du coût : un exemple
Vous avez acheté une propriété pour 200 000 $ et vous avez ensuite dépensé 100 000 $ en entretien. Sa valeur est de 400 000 $ au moment de la vente.
Votre investissement total est de 300 000 $ : le prix d’achat de 200 000 $ plus vos frais d’entretien. Cela se traduit par des capitaux propres de 100 000 $ : la valeur de 400 000 $ moins votre investissement.
Diviser 100 000 $ par 300 000 $ produit un retour sur investissement de 33 %. Cela suppose que vous avez inclus tous les frais d’entretien de votre période de possession.
La méthode du paiement direct
Il s’agit de la méthode préférée des investisseurs immobiliers car elle peut souvent produire un retour sur investissement plus élevé.
Un investisseur peut acheter une propriété de 120 000 $ avec un prêt de 100 000 $ et un acompte de 20 000 $. L’investisseur dépense alors 50 000 $ en entretien. Les dépenses totales sont donc de 70 000 $ : l’acompte de 20 000 $ plus les 50 000 $ dépensés pour l’entretien.
L’investisseur se retrouverait avec 130 000 $ si la propriété était évaluée à 200 000 $, soit un prix de vente de 200 000 $ moins les 70 000 $ de dépenses personnelles. Divisez 130 000 $ par la valeur de 200 000 $ pour obtenir un retour sur investissement de 65 %.
Remarque
Le prêt amplifie le rendement, qui est presque le double de celui de l’exemple de la méthode du coût.
Ce sont des calculs très basiques
Il est presque inévitable que vous ayez d’autres coûts de possession en plus de l’entretien, tels que les coûts de vente et les frais de gestion pendant votre période de possession. Ceux-ci doivent être ajoutés pour un retour sur investissement plus précis. Idéalement, vous devriez également tenir compte des intérêts hypothécaires dans le scénario de la méthode du paiement direct.
Certaines méthodes soustraient vos dépenses de vos revenus locatifs, puis ajoutaient les capitaux propres pour obtenir le revenu net. La valeur nette correspond à la valeur marchande actuelle de votre propriété moins le montant de votre prêt ou de votre hypothèque.
Vous diviseriez ensuite ce chiffre par votre investissement total pour obtenir votre retour sur investissement, mais cette équation suppose que vous louez la propriété. Il ne s’agit pas d’un investissement d’achat/vente en fin de transaction.
Les méthodes d’achat/vente supposent que la propriété se vend à sa pleine valeur, ce qui n’est pas toujours le cas. Il ne prend pas en compte les conditions du marché ou d’autres facteurs économiques.
Remarque
Obtenez des conseils et des conseils d’un professionnel si vous effectuez un calcul à des fins fiscales.
Calcul du produit net
Vous préférerez peut-être également utiliser le produit net comme indicateur de la performance financière globale. Ceci est plus compliqué car il inclut des facteurs plus détaillés et couvre une période de temps spécifiée.
Supposons que vous ayez acheté une propriété pour 200 000 $. Si vous envisagez de vendre dans 10 ans et que votre propriété s’apprécie en moyenne de 3 % par an, elle vaudra 260 000 $ la dixième année. Vous avez remboursé votre hypothèque à 125 000 $ à la date de vente cible.
En supposant que vos frais de vente soient de 10 000 $, votre produit net après 10 ans serait de 125 000 $ : 260 000 $ moins l’hypothèque de 125 000 $ moins 10 000 $ de frais de vente. Cela équivaut à environ 12 500 $ par an, ce qui pourrait être acceptable pour une propriété passive, mais c’est loin d’être une idée si vous êtes un investisseur actif.
