De nombreux baby-boomers qui détiennent des actifs immobiliers très appréciés peuvent être à une étape de leur vie où ils recherchent des opportunités d’investissement plus passives. La propriété passive et gérée de manière professionnelle peut leur permettre de se concentrer sur d’autres opportunités de la vie qui les ont peut-être toujours passionnés mais dont ils n’ont jamais eu le temps de profiter.
Points clés à retenir
- Les fiducies statutaires du Delaware autorisent un type d’échange 1031 qui constitue un véhicule opportun pour l’investissement passif dans l’immobilier.
- En règle générale, jusqu’à 499 investisseurs (et parfois plus) peuvent utiliser ce véhicule d’investissement pour partager une propriété telle qu’un grand appartement ou un immeuble médical.
- Cela peut permettre aux investisseurs de posséder des propriétés gérées par des professionnels sans gérer eux-mêmes la propriété, mais cela comporte des risques.
Avantages de l’investissement passif
Plutôt que de s’occuper des « Terribles » : toilettes, déchets et locataires -, de nombreux investisseurs plus âgés sont à la recherche des « Terribles », qui leur donnent du temps, des voyages et un départ. Pour atteindre ces objectifs, certains investisseurs chevronnés se sont tournés vers des stratégies d’investissement immobilier telles que l’échange de locataires en commun 1031.
Les locataires des bourses Common 1031 permettent depuis longtemps aux investisseurs de posséder des propriétés de haut calibre, gérées par des professionnels, occupées par des locataires établis, sans pratiquement aucune responsabilité en matière de gestion immobilière. La plupart de ces investisseurs ont pu réaliser ces formes de propriété avec un report d’impôt grâce à un échange 1031.
Fiducies statutaires du Delaware
Les fiducies statutaires du Delaware (DST) ne sont pas nouvelles, mais les lois fiscales actuelles en ont fait un véhicule d’investissement privilégié pour les investisseurs passifs en bourse 1031 et les investisseurs directs (non-1031). Les DST sont dérivés du droit statutaire du Delaware en tant qu’entité juridique distincte et créés en tant que fiducie, qui est admissible en vertu de l’article 1031 en tant qu’échange à impôt différé.
En 2004, l’IRS a accordé aux DST une décision officielle sur la manière de structurer un DST qui sera considéré comme un bien de remplacement pour 1031 échanges. La décision relative aux revenus (Rev. Ruling 2004-86) permet à la DST de détenir 100 % des intérêts en fief simple dans les biens immobiliers sous-jacents.
Comment fonctionnent les fiducies statutaires du Delaware
La société de sponsor immobilier, qui sert également de locataire principal, acquiert la propriété sous l’égide de DST et ouvre la confiance aux investisseurs potentiels pour qu’ils acquièrent une participation bénéficiaire. Les investisseurs peuvent soit déposer leur produit d’échange 1031 dans le DST, soit acheter directement une participation dans le DST.
Les investisseurs DST peuvent bénéficier d’une propriété gérée par des professionnels et potentiellement de qualité institutionnelle. La propriété sous-jacente pourrait être un immeuble d’appartements de 500 logements, un cabinet médical de 100 000 pieds carrés ou un centre commercial loué à des locataires de qualité investissement. La plupart des investissements DST sont des actifs que vos investisseurs accrédités de petite et moyenne taille ne pourraient autrement pas se permettre. Cependant, en mettant leur argent en commun avec d’autres investisseurs, ils peuvent acquérir ce type d’actifs.
Les investisseurs qui connaissent la stratégie d’investissement des locataires en commun (TIC) peuvent voir certaines similitudes dans le concept DST ; cependant, il est important de comprendre les différences entre les deux concepts. Alors qu’un TIC peut compter jusqu’à 35 investisseurs, chacun détenant une part indivise et au prorata du titre de propriété, un DST peut généralement compter entre 99 et 499 investisseurs (ou plus), chaque investisseur détenant un intérêt bénéficiaire dans la fiducie qui, à son tour, possède l’actif sous-jacent.
Propriété DST vs TIC
La structure DST offre deux avantages par rapport au concept TIC. La première est que, comme un DST n’est pas limité à 35 investisseurs, l’investissement minimum peut être beaucoup plus faible, parfois de l’ordre de 100 000 $. Le deuxième avantage majeur est que dans une DST, le prêteur n’accorde qu’un seul prêt à un seul emprunteur : le sponsor de la DST.
Dans le cadre d’un investissement TIC, le prêteur peut financer jusqu’à 35 prêts distincts, un pour chaque investisseur.Cependant, en période de pénurie financière, la DST offre aux prêteurs une plus grande sécurité, car le prêteur a pleinement qualifié le sponsor, qui est la partie responsable sous-jacente.
Sachez qu’un nombre plus élevé d’investisseurs et un plus grand nombre d’actions peuvent ou non protéger votre investissement ; Un examen minutieux du partenaire contrôlant ou du sponsor est conseillé. Il y a beaucoup d’escrocs dans ce métier.
Risques impliqués
Les DST ne sont pas sans risques. Comme pour tout investissement immobilier, les investisseurs peuvent être soumis à des taux d’inoccupation élevés et à des défauts de paiement. Il est également important pour les investisseurs qui envisagent la stratégie DST de consulter un professionnel de l’investissement expérimenté et d’obtenir des conseils juridiques et fiscaux compétents. La structure DST peut constituer une alternative d’investissement viable pour les investisseurs immobiliers qualifiés, mais seuls votre conseiller fiscal et un avocat peuvent vous dire si elle vous convient.
