L’investissement immobilier présente des avantages distincts par rapport à l’investissement en bourse. Il existe des déductions fiscales régulières et courantes offertes aux investisseurs, mais il existe également d’autres avantages, comme l’amortissement, que vous ignorez peut-être. L’amortissement linéaire est l’amortissement d’un bien immobilier en montants égaux sur une durée de vie dédiée du bien, autorisée à des fins fiscales.
Certaines règles sont spécifiques, comme pour l’amortissement des immeubles locatifs, et plus particulièrement des maisons unifamiliales locatives ou des condos prêts à louer. Ils ne s’appliquent pas aux propriétés que vous avez l’intention de réparer et de réparer, puis de louer.
Points clés à retenir
Un exemple simple d’amortissement linéaire
Si un certain bien qui coûte 180 000 $ peut être amorti en utilisant une durée de vie fiscale de 27,5 ans, vous diviseriez 180 000 $ par 27,5 pour obtenir un montant linéaire égal de 6 545 $ d’amortissement chaque année. C’est votre déduction annuelle pour amortissement, et vous n’avez pas dépensé de centimes supplémentaires en frais pour l’obtenir. C’est à vous simplement pour investir en premier lieu.
Cela suppose que le bien soit loué. L’Internal Revenue Service fixe une période de récupération pour les biens locatifs résidentiels de 27,5 ans sur la base du système d’amortissement général du système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS).
Comment calculer l’amortissement linéaire dans l’immobilier
Bien entendu, il existe d’autres règles et chiffres que vous devez inclure dans le calcul.
- En fait, vous commencerez par votre « base » dans la propriété, pas nécessairement par le prix d’achat exact. Il y aura probablement une certaine différence. Vous pouvez arriver à votre base en ajoutant vos frais de clôture, tels que les frais juridiques, les éventuels droits de mutation, l’assurance titres, les évaluations et les frais d’enregistrement.
Remarque
Vérifiez auprès d’un comptable les frais de clôture admissibles. Certaines dépenses, comme les primes d’assurance hypothécaire, ne sont pas incluses.
- Vous devez ensuite soustraire la valeur foncière réaliste de votre bien locatif, car le terrain ne se déprécie pas. Utilisez la juste valeur marchande de chacun – le bâtiment et le terrain – à la date de votre achat. Vous pouvez amortir 85 % de votre base si la valeur du bâtiment en représente 85 %.
Diligence raisonnable et droit d’achat
Tu faispassouhaitez envisager cette déduction potentielle lorsque vous évaluez une maison de location pour investissement. Vous pouvez garder à l’esprit à quel point vous obtiendrez de bonnes déductions lorsque vous effectuerez le calcul final des chiffres, mais vous souhaitez uniquement examiner les bases et vous concentrer sur les flux de trésorerie lorsque vous vous lancez pour la première fois dans la transaction.
Cela signifie poser ces questions clés :
- Pouvez-vous acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande actuelle, en réalisant un bénéfice sur les capitaux propres à la table de clôture ?
- Le marché actuel et l’environnement concurrentiel soutiendront-ils un loyer qui couvrira vos dépenses tout en laissant un joli bénéfice mensuel sous forme de flux de trésorerie que vous pourrez apporter à la banque ?
- Avez-vous prévu certaines vacances et pertes de crédit ?
- Avez-vous toutes vos dépenses identifiées ou estimées avec précision ?
Ne négligez pas d’inclure la publicité, les frais de gestion, les réparations, les taxes foncières, les assurances et tous les services publics que vous paierez, comme l’eau et les égouts.
Remarque
Déterminez ces réponses avant d’acheter la propriété. Tout le reste est de la sauce.
Déduire les dépenses
Vos dépenses sont également déductibles de votre revenu à des fins fiscales. Vous pouvez également déduire les intérêts hypothécaires, même s’ils ne sont pas considérés comme une dépense d’exploitation.
Vous ne pouvez cependant pas déduire entièrement et immédiatement les réparations majeures telles que le remplacement d’équipement. Bon nombre de ces coûts doivent être amortis, mais vous pouvez au moins en déduire une partie chaque année pendant un certain temps.
Récupération de l’amortissement
L’IRS récupérera éventuellement une partie de vos économies d’impôt lorsque vous vendrez la propriété. Vous devrez déclarer comme revenu la différence entre votre base et votre prix de vente l’année où vous réalisez la vente.
Croissance grâce à l’échange 1031
Vous ne pouvez utiliser un échange 1031 que si vous décidez de développer votre portefeuille en vendant des propriétés de manière rentable et en investissant immédiatement cet argent dans d’autres nouvelles propriétés.
Remarque
Consultez un comptable car la procédure est compliquée et les règles sont strictes. L’investisseur n’a pratiquement aucune intervention. Un tiers doit intervenir pour récupérer le produit de la vente et débourser les fonds nécessaires à l’achat de la nouvelle propriété.
Vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les plus-values sur la vente de la propriété l’année de la vente si cela est fait correctement. Vous pouvez reporter l’impôt sur les plus-values jusqu’à ce que vous vendiez finalement la propriété et que vous ne parveniez pas à transférer le produit dans une autre.
