La plupart des chasseurs de maisons ne prévoient pas initialement d’enchérir sur une maison via une vente aux enchères en ligne. Ils effectuent peut-être des recherches en ligne ou assistent à des visites virtuelles, mais à mesure que ces activités en ligne sont devenues plus courantes dans le secteur immobilier, les enchères en ligne sont également devenues plus courantes. Vous recherchez peut-être des maisons en ligne lorsque vous tombez sur l’annonce parfaite, et là, en petits caractères, vous découvrez que la vente est soumise à une vente aux enchères. Ne vous laissez pas décourager.
Voici quelques raisons pour lesquelles une maison peut être vendue aux enchères, le déroulement de l’enchère elle-même et ce que vous devez savoir pour y participer.
Points clés à retenir
- Acheter un bien immobilier lors d’une vente aux enchères en ligne, c’est comme l’acheter lors d’une vente aux enchères en personne, sauf que les enchères se déroulent entièrement sur Internet.
- Renseignez-vous sur toutes les exigences légales et les conditions de clôture avant de lancer votre offre et soyez prêt à payer des frais de « prime d’achat » d’environ 5 % de l’enchère gagnante.
- Le prix estimé de l’offre peut être compris entre 50 et 75 % du montant que le vendeur espère recevoir ; généralement, le vendeur fixera un prix de réserve pour la maison.
- Une fois l’offre acceptée, un contrat entre l’acheteur et le vendeur est formé. Si vous décidez d’annuler, vous risquez de perdre les arrhes.
Pourquoi les maisons sont vendues aux enchères en ligne
Vous connaissez peut-être les ventes aux enchères de maisons qui ont lieu en personne, par exemple par le biais d’une vente par un syndic ou d’une vente par le shérif ; les enchères immobilières en ligne contiennent des éléments similaires, sauf que les enchères se déroulent entièrement sur Internet. Contrairement à l’opinion populaire, toutes les maisons mises aux enchères ne sont pas le résultat d’une forclusion ou d’une saisie judiciaire. Les maisons peuvent être mises en vente lors d’une vente aux enchères en ligne de plusieurs manières.
Maisons appartenant à des banques et maisons appartenant à des investisseurs
Certaines maisons vendues aux enchères en ligne sont répertoriées comme « propriétés immobilières » (REO), ce qui signifie qu’elles sont à vendre par des institutions financières. Cela se produit généralement après une saisie, lorsque la banque récupère un bien immobilier en garantie. La plupart des maisons sont des ventes en difficulté, mais toutes les maisons mises aux enchères ne correspondent pas à cette catégorie.
Vous pouvez trouver des sites Web sur lesquels les investisseurs déchargent les maisons une fois achetées auprès des banques, généralement sous la forme d’une offre groupée de maisons regroupées, appelée achat en gros. Les investisseurs utilisent les enchères pour obtenir les offres les plus élevées pour chaque maison.
Maisons inversées
Les maisons appartenant aux investisseurs peuvent être rénovées et prêtes à être vendues en tant que maisons inversées. Les projets d’investissement à grande échelle, tels que les lotissements complets, peuvent être achetés dès les premiers stades, puis rénovés et modernisés pour être vendus dans un but lucratif, soit individuellement, soit en gros. Les maisons individuelles sont achetées en tant que rénovations, puis rénovées et vendues dans un but lucratif. Les enchères en ligne sont idéales pour ces projets à délai d’exécution rapide.
Note
L’investissement immobilier ne se limite pas aux grandes banques et aux sociétés d’investissement. De nombreux petits entrepreneurs se lancent dans la rénovation de maison comme activité parallèle ou à temps plein. Certains travaillent même sur une maison tout en y vivant, puis passent littéralement au projet suivant lorsqu’il est prêt à être vendu.
Ventes à découvert
S’il s’agit d’une vente à découvert, le vendeur a peut-être déjà accepté une offre et attend maintenant l’approbation de la banque. La banque, à son tour, pourrait choisir de mettre la maison aux enchères pour tenter d’obtenir une offre plus élevée.
Ce type d’enchères est autorisé par la banque car elle a droit au prix le plus élevé possible et, dans le cas d’une vente à découvert, c’est la banque qui fixe les règles, même si elle n’est pas propriétaire de la maison.
Lors d’une vente à découvert, l’acheteur qui a signé le contrat de vente original peut parfois remporter la maison sans enchérir. Vous pouvez demander à votre agent de savoir via le Service d’annonces multiples (MLS) si un acheteur est déjà sous contrat.
L’action d’enchères
Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves en ligne et que vous êtes prêt à enchérir, votre première étape consiste à créer un compte sur le site d’enchères. Vous devrez fournir des informations personnelles exactes, car elles pourront être transférées à tout document juridique dans le cas où vous remporteriez l’enchère. Vous devrez également fournir un numéro de carte de crédit pour le dépôt d’arrhes.
Note
La plupart des sites d’enchères autorisent le financement, donc si vous envisagez de contracter un prêt immobilier, parlez à un prêteur avant de rejoindre une vente aux enchères en ligne pour déterminer si vous êtes admissible.
Vous devez également vous familiariser avec toutes les exigences légales et les conditions de clôture avant de lancer une offre mal informée. En plus de percevoir une commission du vendeur, les maisons de ventes aux enchères facturent également des frais de « prime à l’acheteur », généralement environ 5 % de l’enchère gagnante, ce chiffre doit donc être pris en compte dans votre budget d’enchères.
Décoder les enchères lors des enchères en ligne
Sur certains sites d’enchères, vous pouvez suivre les enchères en temps réel. L’action peut évoluer rapidement, donc si vous souhaitez participer de manière compétitive, vous aurez besoin d’une bonne compréhension de la valeur de votre maison cible sur le marché actuel et de la manière dont elle se reflète dans le processus d’appel d’offres.
L’offre d’ouverture
Le prix de l’offre indiqué en ligne est destiné à attirer votre attention. Il ne s’agit pas nécessairement du prix de vente final et peut avoir peu de rapport avec la valeur marchande réelle. Le prix estimé de l’enchère peut être compris entre 50 % et 75 % du montant que le vendeur espère réellement recevoir. C’est un point de départ pour l’enchère et généralement bien inférieur à ce que le vendeur acceptera. L’enchère en ligne débutera généralement au prix offert et augmentera.
Valeur marchande
De nombreux sites d’enchères publient également la valeur marchande estimée. Pour déterminer la vraie valeur, vous devrez examiner les ventes comparables. Il s’agit des prix de vente finaux de maisons similaires récemment vendues. Il ne s’agit pas des prix de vente des maisons actuellement en vente : puisque les vendeurs peuvent demander le prix qu’ils souhaitent, les maisons ne se vendent pas nécessairement au prix demandé. Seul le prix de vente final d’une vente conclue au cours des derniers mois est considéré comme une vente comparable.
Exigences de l’offre
Il peut y avoir des exigences minimales concernant le montant d’une offre ultérieure, appelées offres supplémentaires.
Si l’incrément est fixé à 10 000 $ et que la première enchère est de 100 000 $, cela signifie que la deuxième enchère et les suivantes doivent être augmentées d’au moins 10 000 $. Ainsi, une deuxième offre de 100 001 $ ne sera pas acceptée. Dans ce scénario, la deuxième enchère doit être d’au moins 110 000 $, la troisième enchère étant fixée à 120 000 $, et ainsi de suite.
Prix de réserve
La plupart des vendeurs ont un prix de réserve secret. Si le prix de réserve n’est pas atteint, le vendeur n’est pas tenu de vendre.
Par exemple, un vendeur pourrait soumettre une annonce de maison d’une valeur de 400 000 $ à une offre d’ouverture alléchante de 200 000 $. L’acheteur A pourrait enchérir 200 000 $. L’acheteur B pourrait enchérir 225 000 $. L’acheteur A pourrait alors augmenter sa première enchère à 235 000 $. Si le prix de réserve non divulgué du vendeur est de 375 000 $, cette maison ne sera vendue à aucun de ces enchérisseurs et l’enchère ne sera finalisée que lorsque le prix de réserve sera atteint.
Partir, partir, vendu
Une fois l’offre acceptée, un contrat entre l’acheteur et le vendeur est formé. Si vous décidez d’annuler plus tard, vous risquez de perdre les arrhes. Les acheteurs qui perdent leurs dépôts ont tendance à le faire en raison d’une mauvaise compréhension des règles ou parce qu’ils n’ont pas respecté leur part de la transaction.
Note
La plupart des sites d’enchères vendent leurs maisons telles quelles, ce qui signifie que vous acceptez la transaction quel que soit l’état de la maison. Sauf violation extrême ou inadmissible de la part du vendeur, vous ne pourrez pas renégocier le prix, quels que soient les défauts surprises que vous pourriez découvrir.
Si vous lancez l’offre gagnante, vous effectuerez un suivi avec une documentation formelle, qui peut généralement également être initiée en ligne.
