Lorsqu’il est utilisé de manière appropriée, l’effet de levier immobilier peut être un outil efficace permettant aux investisseurs immobiliers d’augmenter leur retour sur investissement. L’essentiel est d’éviter de prendre des décisions sans tenir dûment compte des domaines de risque liés à l’effet de levier. Évitez ces comportements à haut risque et vous aurez de bien meilleures chances de réussir en utilisant l’effet de levier immobilier.
Points clés à retenir
- L’effet de levier peut être un excellent outil pour les investisseurs immobiliers, mais il comporte plusieurs risques dont il faut se méfier.
- Des niveaux d’appréciation élevés ne constituent pas une garantie, car les performances passées ne préjugent pas de l’avenir.
- L’inconvénient des faibles mises de fonds que les investisseurs recherchent souvent dans un immeuble de placement est que les paiements pourraient devenir trop élevés.
- Obtenir un bon financement peut amener les investisseurs à acheter de mauvaises propriétés.
Compter sur des niveaux élevés d’appréciation
Les investisseurs immobiliers peuvent avoir des ennuis en pensant que ce qui s’est passé auparavant sur le marché immobilier va se reproduire. Toutefois, l’histoire ne permet pas de prédire l’avenir. On ne peut pas compter sur l’avenir pour produire les mêmes résultats.
Même si l’immobilier s’apprécie à un taux de 12 à 20 % depuis plusieurs années, compter sur le maintien de ce taux est une proposition extrêmement risquée. Cela peut vous amener à payer trop cher pour des propriétés, dans l’espoir de réaliser la différence lors de la vente par rapport à l’appréciation. Si cela ne se produit pas, vous subirez une perte.
Lorsque vous planifiez vos investissements immobiliers à effet de levier, envisagez trois scénarios : le meilleur, le pire et le plus probable.
Se retrouver avec un paiement trop élevé
Contrôler une propriété avec une mise de fonds très faible peut sembler un excellent investissement. Vous regardez les chiffres et constatez un retour sur investissement très élevé en raison de vos faibles dépenses en espèces.
Le problème ? Des paiements plus élevés s’accompagnent d’un effet de levier plus élevé. S’il s’agit d’un prêt hypothécaire, par exemple, vous pouvez compter sur des mensualités, et plus vous empruntez, plus la mensualité est élevée.
Si le marché ralentissait ou si vos propriétés connaissaient des taux d’inoccupation ou des pertes de crédit plus élevés que prévu, vous pourriez vous retrouver incapable de maintenir ces versements hypothécaires plus élevés qui semblaient acceptables au début. Si cela se produit, votre investissement est menacé.
Laisser un bon financement se traduire par un mauvais achat
De nombreux investisseurs ont payé trop cher pour une propriété parce qu’ils ont trouvé une configuration de financement licorne à fort effet de levier. Autrement dit, ce n’est pas parce que vous pouvez acquérir une propriété avec très peu de dépenses que c’est un bon achat. Examinez la valeur de la propriété dans le contexte des tendances actuelles et attendues du marché. Trouvez des comparables. Pour quoi ont-ils vendu ? Qu’est-ce qui se vend dans la région ?
Si le bien est trop cher, l’appréciation sera minime ou, pire, inexistante. Si le marché recule pendant un certain temps, vous êtes en grande difficulté. Votre propriété hors de prix constituera un frein important et vous ne pourrez pas la décharger sans subir une perte.
Oublier que les flux de trésorerie sont rois
Si un seul de ces comportements à ne pas faire vous vient à l’esprit, c’est bien celui-là. Les erreurs de jugement dans un ou plusieurs des autres éléments ici peuvent être négligées si vous disposez de ce seul atout : un excellent flux de trésorerie.
Si vos revenus locatifs moins vos frais et dépenses hypothécaires vous permettent de gagner de l’argent chaque mois, alors le fait que la propriété n’ait pas pris de valeur cette année ne sera pas un événement aussi inquiétant. Mais si tous vos investissements immobiliers sont en baisse, votre faible trésorerie pourrait engendrer de sérieux problèmes.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que l’effet de levier dans l’immobilier ?
L’effet de levier dans l’immobilier consiste à utiliser la dette pour augmenter le retour sur investissement potentiel. L’exemple le plus simple en matière immobilière est un prêt hypothécaire, dans lequel vous utilisez votre propre argent pour tirer parti de l’achat. Dans la plupart des cas, un acompte de 20 % (et un bon historique de crédit) vous permet d’obtenir la propriété et la maison que vous souhaitez. Une mise de fonds de 20 % signifie que vous utilisez un effet de levier de 80 %, et certains programmes hypothécaires peuvent même vous permettre de mettre moins de fonds.
Quels sont les principaux risques liés au recours à l’effet de levier dans l’immobilier ?
Bien que l’effet de levier soit un élément important de l’investissement immobilier, il existe des risques importants, comme par exemple qu’une propriété ne s’apprécie pas, se retrouve avec une mensualité trop élevée, oublie l’importance des flux de trésorerie et se laisse convaincre par un bon financement de faire un mauvais achat.
