Vous ne paierez probablement pas d’impôt sur la vente de votre maison, sauf si vous réalisez des gains supérieurs à 250 000 $ si vous êtes célibataire, ou supérieurs à 500 000 $ si vous êtes marié et produisez une déclaration de revenus commune. L’Internal Revenue Service (IRS) propose une exclusion sur les ventes de maisons qui vous permet de réaliser des gains importants sur la vente de votre résidence principale si vous remplissez plusieurs conditions d’éligibilité.
Points clés à retenir
- La Taxpayer Relief Act prévoit une exclusion de 250 000 $ de l’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une maison si vous êtes célibataire.
- L’exclusion passe à 500 000 $ et vous êtes marié et produisez une déclaration de revenus commune.
- Vous ne devez payer l’impôt sur les plus-values que sur les gains qui dépassent le montant applicable.
- Vous devez être propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années pour être admissible, et vous devez également y avoir vécu comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.
- Votre période de possession ne doit pas nécessairement coïncider avec la période pendant laquelle vous y avez vécu.
Qu’est-ce que l’exclusion pour la vente d’une maison ?
Auparavant, vous aviez la possibilité d’exclure jusqu’à 125 000 $ de gains en capital sur la vente de votre maison, à condition qu’il s’agisse de votre résidence principale et que vous ayez atteint l’âge de 55 ans. Cela a changé avec la Taxpayer Relief Act (TRA) de 1997.
La TRA prévoit que toute personne, quel que soit son âge, peut exclure jusqu’à 250 000 $ de gains sur la vente d’une maison, et qu’un couple marié déposant conjointement une demande peut exclure jusqu’à 500 000 $. Cela signifie que la plupart des gens ne paieront aucun impôt sur la vente de leur maison, à moins qu’ils n’y aient vécu moins de deux années au cours des cinq dernières années.
Qui a droit à des gains non imposables lors de la vente de sa maison ?
Vous devez remplir les conditions suivantes de l’IRS pour bénéficier de l’exclusion fiscale des plus-values sur la vente de votre maison :
- Le test de propriété : vous avez été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années.
- Le test de résidence : Vous avez habité le logement comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.
La maison doit être votre résidence principale et non une résidence secondaire ou de vacances.
Note
Ces règles vous interdisent spécifiquement de demander l’exclusion des ventes de maisons plus d’une fois au cours d’une période de deux ans.
Votre période de propriété et votre période de résidence ne doivent pas nécessairement être simultanées. Vous pourriez louer la maison et y vivre pendant deux ans, puis l’acheter et en être propriétaire pendant les trois années restantes tout en vivant ailleurs. Vous pouvez utiliser cette exclusion des gains en capital pour éviter encore et encore l’impôt sur la vente d’une maison, à condition que vous respectiez ces règles.
Comment sont calculés les gains ou les pertes ?
Vous pouvez calculer le gain ou la perte en capital sur votre maison en prenant le prix d’achat initial et en soustrayant tous les frais de vente applicables, moins le coût de base. Votre base de coût correspond à ce que vous avez payé pour la maison plus le coût de toutes les améliorations résidentielles admissibles.
Par exemple, vous avez peut-être payé 275 000 $ pour la propriété et dépensé 50 000 $ en améliorations et ajouts autorisés. Votre base de coût serait alors de 325 000 $. Vendre la maison pour 400 000 $ moins les commissions et frais de 5 000 $ vous laisserait 395 000 $. La différence entre les 395 000 $ et les 325 000 $ constitue votre gain en capital : 70 000 $
Vous ne paierez pas d’impôt sur ce gain si vous avez vécu dans la maison pendant au moins deux ans, si vous en êtes propriétaire depuis au moins deux ans et si vous n’avez pas exclu le gain provenant d’une autre vente au cours des deux dernières années. Ces 70 000 $ sont bien inférieurs au seuil d’exclusion, que vous soyez marié ou célibataire.
Note
Vous ne pouvez pas déduire la perte en déduction fiscale si vous vendez votre maison à un prix inférieur à celui que vous avez payé.
Si vous n’êtes pas propriétaire et n’avez pas vécu dans la maison depuis assez longtemps
Tout gain sur le montant excluable est imposé à un taux qui sera le même que votre taux d’imposition sur le revenu ordinaire si vous êtes propriétaire de la maison depuis un an ou moins. Il s’agirait d’une plus-value à court terme, imposée au taux marginal d’imposition du contribuable.
Les taux d’imposition des plus-values à long terme s’appliqueraient si vous étiez propriétaire de la maison pendant plus d’un an, et ils sont beaucoup plus doux que les tranches d’imposition sur le revenu ordinaires. Ils dépendent du montant de vos revenus globaux. À compter de l’année d’imposition 2022 (la déclaration que vous produirez en 2023), ils sont :
- 0%: Jusqu’à 41 675 $ si vous êtes célibataire, jusqu’à 83 350 $ si vous êtes marié et déposez conjointement, ou jusqu’à 55 800 $ si vous remplissez les conditions requises pour déclarer en tant que chef de famille.
- 15%: De 41 676 $ à 459 750 $ si vous êtes célibataire, de 41 676 $ à 258 600 $ si vous êtes marié en déclarant séparément, de 83 351 $ à 517 200 $ si vous êtes marié et en déclarant conjointement, ou de 55 801 $ à 488 500 $ si vous êtes considéré comme chef de famille.
- 20%: Au-delà de ces montants supérieurs pour chaque statut de dépôt
Vous devrez également de l’impôt sur les plus-values si vous respectez toutes ces règles, mais vous réalisez des gains de plus de 250 000 $, ou 500 000 $ si vous êtes marié et déposez conjointement.
Conservez les reçus et les registres de toutes les améliorations que vous avez apportées à la maison pour aider à réduire le montant total de vos gains imposables. Certains types de rénovations domiciliaires peuvent être ajoutés à votre base de coûts et réduiront le montant du gain déclaré.
Foire aux questions (FAQ)
Dois-je déclarer la vente de ma maison sur ma déclaration de revenus même si je sais que je ne paierai pas d’impôts dessus ?
Vous n’êtes pas obligé de déclarer la vente de votre maison sur votre déclaration de revenus si vous savez que vous remplissez toutes les conditions requises pour l’exclusion de la vente d’une maison. Si vous fournissez les documents nécessaires à votre agent immobilier pour prouver votre éligibilité, il ne remplira pas le formulaire 1099 lors de la vente et vous n’aurez donc pas à le réclamer pendant la saison des impôts.
Est-ce que demander des déductions m’aiderait à avoir droit à des gains en capital non imposables ?
Garder une trace de vos dépenses et de tout coût d’amélioration du capital peut contribuer à réduire le bénéfice de la vente de votre maison. Cela peut vous aider à bénéficier de l’exclusion de la vente d’une maison ou au moins vous permettre de payer moins si vous devez déduire la vente sur vos impôts.
