Si vous percevez des revenus provenant d’un bien locatif, vous devrez déposer l’annexe E de l’Internal Revenue Service (IRS) pour les propriétaires : “Revenus et pertes supplémentaires”. La clé pour y parvenir rapidement et en douceur est d’organiser vos revenus et dépenses à l’aide d’une feuille de calcul ou d’un logiciel de finances personnelles.
Les propriétaires qui tiennent des registres détaillés de leurs dépenses liées à la location sont ceux qui en profitent le plus au moment des impôts. Les règles de l’IRS concernant les revenus locatifs sont assez généreuses, vous voudrez donc en profiter. Apprenez à gérer cette partie de vos impôts.
Points clés à retenir
- Pour déclarer vos impôts sur un bien locatif, vous aurez besoin de registres complets de tous vos revenus et dépenses, y compris l’amortissement.
- Les propriétés locatives sont généralement considérées comme des revenus passifs.
- Si votre revenu est considéré comme un revenu actif, vous pourrez peut-être déduire toute perte locative jusqu’à 25 000 $ par an.
- Si vous vendez un bien locatif, vous devrez soustraire votre coût de base du prix de vente pour trouver le bénéfice, qui correspond au revenu imposé.
Conseils fiscaux pour l’annexe E
Les propriétaires doivent tenir d’excellents registres concernant la base des coûts, les revenus et les dépenses. La meilleure façon de suivre ces éléments est de créer une feuille de calcul. Votre comptable fiscaliste peut même avoir un modèle que vous pouvez utiliser. Voici les éléments que vous souhaiterez suivre :
- Prix d’achat de la maison, du condo ou de l’immeuble que vous louez
- Amortissement cumulé
- Amortissement annuel actuel de votre propriété
- Revenus locatifs
- Dépôts de garantie que vous avez reçus
En plus de suivre vos revenus, vous souhaiterez suivre vos dépenses. De nombreuses dépenses liées à l’entretien d’un bien locatif peuvent être déduites de vos revenus locatifs.Ces dépenses comprennent :
- Commissions ou frais de gestion immobilière
- Frais de publicité
- Frais de nettoyage, d’entretien et de réparation
- Assurance habitation
- Taxes foncières et frais d’intérêts hypothécaires
- Utilitaires
Note
Si vous suivez ces dépenses à l’aide d’un logiciel de finances personnelles ou d’une feuille de calcul informatique, vos rapports mensuels et de fin d’année seront faciles à compiler et à imprimer.
Profitez des limitations de perte d’activité passive
Vous pourriez terminer l’année avec une perte nette sur une propriété. Si vous possédez plusieurs biens locatifs, cette perte peut être déduite des pertes et bénéfices de tous vos autres.
Voici maintenant la moins bonne nouvelle : si le total de toutes vos propriétés est négatif – une perte nette – cette perte ne peut généralement pas être déduite du reste de votre revenu annuel (mais il existe des exceptions).En effet, la location de biens immobiliers est généralement considérée comme une activité passive.
Vos revenus locatifs peuvent être considérés comme actifs si vous consacrez un temps important et réel à la prise de décisions de gestion. Ceux-ci pourraient inclure :
- Sélection de nouveaux locataires
- Fixer les conditions de location
- Approuver les coûts des réparations
- Effectuer des réparations ou embaucher quelqu’un d’autre pour effectuer les réparations
Si vous participez activement aux activités de location, toute perte locative peut potentiellement être déduite jusqu’à 25 000 $ par an pour tous vos immeubles locatifs. Si vous êtes marié et produisez des déclarations distinctes, vous disposez d’un plafond de perte locative allant jusqu’à 12 500 $, à condition que vous ayez vécu séparé de votre conjoint à tout moment au cours de l’année d’imposition.
Le montant de la perte locative autorisée pour les participants actifs à un bien locatif varie en fonction de votre revenu brut ajusté modifié (MAGI).
Vous pouvez reporter les pertes
Les pertes locatives limitées par les règles sur les pertes d’activité passives peuvent être reportées sur l’année fiscale suivante. À ce stade, ils peuvent compenser vos bénéfices locatifs.
Les limitations de perte d’activité passive sont appliquées chaque année. Mais les pertes locatives continuent d’être reportées année après année jusqu’à ce qu’elles soient soit épuisées en compensant les bénéfices locatifs, soit déduites des autres revenus.
Note
Le formulaire 8582 est utilisé pour calculer les limitations de perte d’activité passive et pour suivre les pertes de loyer qui s’accumulent chaque année pour chaque propriété.
Planification fiscale pour les propriétaires
En tant que propriétaire, vous pouvez réaliser un profit lorsque les revenus d’une location sont suffisants pour payer l’hypothèque ainsi que pour couvrir les taxes foncières, l’assurance et les réparations. Mais vous pouvez également déprécier le prix d’achat du bien locatif.Cela peut souvent transformer un bénéfice économique en perte fiscale. Une fois l’amortissement pris en compte, vos dépenses peuvent dépasser vos revenus.
Cependant, de temps en temps, vous pourriez être confronté à des dépenses importantes. Il peut s’agir de remplacer un toit ou de vider un appartement après le départ d’un locataire de longue durée. En conséquence, vous pourriez subir une perte supérieure à 25 000 $, mais les règles sur la perte d’activité passive limitent la perte à exactement 25 000 $.
Le reste de votre perte sera reporté à l’année prochaine.À ce stade, nous espérons que vous réaliserez davantage de bénéfices. Cela vous permettra d’absorber les pertes fiscales excédentaires.
Vendre des propriétés locatives
Vendre un bien locatif n’est pas la même chose que vendre sa résidence principale. La formule de calcul du gain ou de la perte d’un bien locatif consiste à soustraire votre prix de base, ou le prix initial que vous avez payé, de votre prix de vente.Cela vous permet de retrouver le bénéfice que vous avez réalisé, de la même manière que vous calculiez les plus-values d’un investissement.
Prix de base rajusté pour les biens locatifs
Pour trouver votre base de coût sur un bien locatif, vous devrez ajouter quelques montants différents. Ce sont :
- Prix d’achat
- Frais d’achat (frais de titre et de séquestre, commissions d’agent immobilier, etc.)
- Améliorations (remplacement de la toiture, nouvelle fournaise, etc.)
- Frais de vente (frais de titre et de séquestre, commissions d’agent immobilier, etc.)
- Amortissement accumulé (tel que déclaré sur vos formulaires fiscaux)
Additionnés, ceux-ci correspondent à votre base de coût. Une fois que vous connaissez votre base de coût, vous pouvez la soustraire de votre prix de vente. Si le résultat est positif, vous avez réalisé un bénéfice en vendant votre bien locatif. Si le résultat est négatif, vous avez subi une perte.
Les plus-values sur la vente d’immeubles locatifs peuvent être imposées en partie sous forme de récupération d’amortissement (à un taux d’imposition maximum de 25 %) et en partie sous forme de plus-values (dont le taux d’imposition dépend de votre tranche de revenus globale). Les ventes de biens locatifs sont déclarées sur le formulaire 4797 et tout calcul de gain en capital est déclaré sur l’annexe D.
Biens immobiliers et responsabilité limitée
En tant que propriétaire, vous pourriez envisager de créer une société, une société à responsabilité limitée ou un partenariat pour devenir propriétaire de vos immeubles locatifs. Mais créer une société pourrait vous nuire au moment des impôts. En effet, les taux favorables sur les gains en capital à long terme ne s’appliquent qu’aux contribuables individuels, et non aux sociétés.
Une société à responsabilité limitée, cependant, serait en mesure de transmettre des gains à long terme à ses membres. Puisque les gains sont imposés sur les déclarations de revenus personnelles des membres, ceux-ci sont éligibles au taux préférentiel de 15 % sur les gains à long terme.
Avant de décider si vous devez créer une LLC, un partenariat ou une autre entité, vous devriez en discuter avec un avocat. Ils vous aideront à comprendre et à planifier les conséquences juridiques et financières qui en résulteraient.
Foire aux questions (FAQ)
Quel est le plafond de revenus pour les déductions pour biens locatifs ?
Si vous êtes admissible, les pertes locatives peuvent être déduites jusqu’à 25 000 $ par an pour tous vos immeubles locatifs. Si vous êtes marié, produisez des déclarations séparées et vivez séparé de votre conjoint pendant toute l’année, vous disposez d’une limite de perte locative pouvant aller jusqu’à 12 500 $.
Comment suivre les revenus et dépenses locatifs ?
Vous pouvez suivre vos dépenses et vos revenus dans un logiciel de comptabilité ou une feuille de calcul. Votre comptable peut également disposer de modèles qui peuvent vous aider à suivre. Ces méthodes faciliteront la déclaration des impôts.
