Points clés à retenir
- La juste valeur marchande d’une propriété est le prix sur lequel un acheteur et un vendeur pourraient raisonnablement s’entendre.
- La juste valeur marchande ne s’applique pas aux situations dans lesquelles l’acheteur ou le vendeur subit des pressions pour conclure la transaction (comme en cas de saisie). Les deux parties doivent disposer de toutes les informations pertinentes sur la propriété (comme être conscientes de tout défaut).
- La juste valeur marchande est généralement utilisée pour calculer les impôts dus sur les cadeaux ou les déductions disponibles pour les dons admissibles.
Définition et exemples de juste valeur marchande
La juste valeur marchande est le prix auquel une propriété se vendrait sur le marché libre. Cela signifie que les acheteurs et les vendeurs qui connaissent les faits pertinents sur la propriété pourraient s’entendre sur le prix sans subir de pressions pour accepter la transaction. Toute restriction sur la façon dont la propriété peut être utilisée après la transaction doit être reflétée dans la juste valeur marchande.
- Acronyme:JVM
Comment fonctionne la juste valeur marchande
La JVM est une estimation de la valeur marchande d’une propriété basée sur ce sur quoi un acheteur et un vendeur instruits, disposés et sans pression pourraient s’entendre, chacun se comportant dans son propre intérêt.
Le concept de juste valeur marchande est largement utilisé dans les affaires et dans la vie. La JVM est utilisée pour déterminer le montant que vous pouvez déduire pour les dons de biens que vous faites à des organismes de bienfaisance à titre de fonds de commerce. Il détermine si un impôt sur les donations est dû au gouvernement fédéral, ainsi que la valeur d’une succession aux fins de l’impôt sur les successions.
Note
La notion de juste valeur marchande existe dans une période de temps spécifique pour que la transaction ait lieu. La JVM peut changer si la période de la transaction change.
Les impôts fonciers municipaux sont souvent basés sur la JVM. Il est utilisé lorsque vous déposez une réclamation d’assurance, peut-être à la suite d’un accident d’automobile, où la compagnie d’assurance couvrira les dommages jusqu’à la juste valeur marchande de votre véhicule.
À titre d’exemple, Fred vend sa maison à Freida pour 125 000 $. Le sous-sol de la maison est inondé à chaque forte pluie, donc personne ne serait prêt à payer beaucoup plus que ce prix. La propriété répond aux critères du marché libre.
Freida veut la propriété autant que Fred veut la vendre, donc ni l’acheteur ni le vendeur ne subissent de pressions extérieures. Fred ne cherche pas désespérément à vendre, Freida ne cherche pas désespérément à acheter et Freida est pleinement consciente du problème du sous-sol, donc tous les critères de JVM sont remplis. La juste valeur marchande de la propriété est donc de 125 000 $.
Taxes sur les cadeaux
Supposons maintenant que Fred donne la maison à sa fille, Mary. Il serait redevable d’un impôt sur les donations s’il ne recevait pas d’elle une compensation égale ou supérieure à la juste valeur marchande de la maison. Si Mary ne donne rien à Fred en retour, alors la maison est un cadeau, et elle compterait à la fois pour l’exclusion annuelle de 15 000 $ de Fred ainsi que pour son exonération fiscale à vie pour les dons (expliquée ci-dessous).
Cependant, disons qu’elle lui verse 50 000 $ pour la propriété. La maison est toujours un cadeau si sa juste valeur marchande est de 125 000 $. La différence entre ce que Marie a donné à Fred et la JVM (75 000 $) est soumise à l’impôt sur les donations.
Note
Le taux d’imposition des donations change chaque année, mais le taux que vous payez dépend du montant total de vos dons. En plus de l’exclusion annuelle de 16 000 $ de l’impôt sur les donations en 2022 (contre 15 000 $ en 2021), vous pouvez également puiser dans votre montant d’exclusion à vie pour éviter les impôts sur les donations. Le montant d’exclusion de base, ou le montant que vous pouvez donner tout au long de votre vie avant de déclencher les impôts sur les successions, augmente chaque année.
Dons de bienfaisance
Le même concept de base s’applique aux biens donnés par une personne à des organismes de bienfaisance. Combien quelqu’un serait-il prêt à vous payer dans l’économie actuelle pour un téléviseur d’occasion dans son état actuel ? C’est sa juste valeur marchande.
Heureusement, la plupart des organismes de bienfaisance qualifiés publient en ligne des listes indiquant la valeur fiscale des dons courants (en supposant que votre don soit en bon état). L’IRS ne vous permet généralement pas de bénéficier d’une déduction fiscale pour les articles qui ne sont pas en « bon état d’usage ». Cependant, des exceptions existent pour les articles ménagers d’une valeur de plus de 500 $ accompagnés d’une évaluation.
Ce que la juste valeur marchande n’est pas
Il existe certaines circonstances dans lesquelles les transactions équitables sur le marché ne s’appliquent pas. Ils incluent le domaine éminent, où une propriété est prise en lieu et place de la vente. Le vendeur est sous la contrainte dans ce cas, de sorte que les critères de l’IRS concernant la juste valeur marchande ne sont pas remplis.
Note
Des exemples de ventes en difficulté dans lesquelles la juste valeur marchande ne s’applique pas comprennent les ventes de liquidation et les actes tenant lieu de forclusion.
Juste valeur marchande, valeur intrinsèque ou valeur imposée
| Juste valeur marchande | Valeur intrinsèque | Valeur imposée | |
| Facteurs d’évaluation | Basé sur un précédent ou une extrapolation | Calculé en fonction de facteurs sous-jacents, à la fois tangibles et intangibles | Peut être basé sur un précédent ou une analyse |
| Qui décide de la valeur | Acheteur et vendeur | Analyste | Tribunal ou autre autorité judiciaire |
Facteurs d’évaluation
Une estimation de la juste valeur marchande peut être basée sur un précédent ou sur une extrapolation. Tant que l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le prix en toute connaissance de cause et sans pression, il s’agit alors de la juste valeur marchande. Le lieu, l’époque, les précédents comparables et l’évaluation personnelle de chaque personne impliquée dans la transaction jouent tous un rôle dans la formation de la JVM.
La valeur intrinsèque peut être ou non la même que la juste valeur marchande, mais elle dépend d’une analyse plus approfondie des facteurs sous-jacents et des fondamentaux. La valeur intrinsèque est la valeur réelle d’une propriété ou d’un actif basée sur des techniques analytiques et des perceptions sous-jacentes de ses facteurs tangibles et intangibles. Ce calcul est courant en bourse ; les investisseurs analysent les titres pour trouver des entreprises dont la valeur réelle, ou « intrinsèque », est inférieure à la juste valeur marchande à laquelle elles se négocient actuellement. Ceci est également connu sous le nom d’investissement de valeur.
Les valeurs imposées peuvent être basées sur une combinaison d’autres stratégies, combinant analyse et considérations équitables du marché. En fin de compte, c’est à l’entité imposant la valeur de décider des facteurs à inclure dans le calcul de la valeur.
Qui décide de la valeur
La JVM est l’interprétation subjective des faits et des informations disponibles au moment de l’évaluation, et elle est propre à l’acheteur et au vendeur qui ont déterminé que le prix était « juste ».
Intrinsic value is typically determined by an analyst who has expertise in analyzing property and calculating prices. These values can differ from one analyst to the next, depending on the factors they included in their calculations.
Une autorité légale, telle qu’une réglementation fiscale existante ou un tribunal, fixe une valeur absolue imposée pour le bien.
