Qu’est-ce que la base ajustée ?

Définition et exemple de base ajustée

La base ajustée d’un actif correspond généralement à son prix d’achat majoré des améliorations apportées aux immobilisations et des frais de vente, moins les déductions fiscales que vous avez précédemment accordées pour l’actif.

Le calcul de votre base ajustée pour un actif commence par son prix d’achat initial. Plus votre base est élevée, moins vous paierez d’impôt sur les plus-values ​​​​lors de la vente. Certains ajustements peuvent augmenter votre base d’actif, tandis que d’autres peuvent la réduire, et cette dernière est généralement pas une bonne chose au moment des impôts. Vous pouvez augmenter votre base à partir de là en ajoutant le montant d’argent que vous avez dépensé pour améliorer l’actif, ainsi que tout montant que vous auriez pu payer pour les frais juridiques ou les frais de vente.

Supposons que vous achetiez une propriété pour 100 000 $ et que vous envisagez de la rénover et de la transformer dans un but lucratif. Mais peu de temps après, une crise survient et vous retardez les rénovations. Après un an, la maison a perdu 5 000 $ de valeur. L’année suivante, vous pourrez apporter environ 30 000 $ d’améliorations à la maison et vous augmenterez ainsi considérablement sa valeur. Votre base rajustée est maintenant de 125 000 $ (100 000 $ – 5 000 $ + 30 000 $), ce qui pourrait diminuer vos gains en capital imposables de 25 000 $ (si vous le vendiez), ou la différence entre la base rajustée et le prix de vente final, moins la déduction fiscale précédente.

Comment fonctionne la base ajustée

Votre base serait le montant que vous avez initialement payé pour la propriété, par exemple si vous vendez un bien immobilier dans lequel vous n’avez pas vécu pendant le nombre d’années requis pour vous permettre de bénéficier d’une exclusion fiscale sur les plus-values ​​lors de sa vente. Vous pouvez ensuite ajouter le coût des améliorations que vous auriez pu apporter, ainsi que les commissions des agents et autres frais de vente.

Vous devez récupérer toutes les déductions fiscales que vous avez précédemment accordées pour la propriété en les soustrayant de votre base après avoir ajouté les coûts ci-dessus, par exemple si vous avez amorti la propriété sur vos déclarations de revenus depuis que vous en êtes propriétaire.

Comment obtenir votre base ajustée

Les éléments clés des calculs de base sont le coût plus les augmentations moins les diminutions. Certains éléments peuvent être ajoutés pour obtenir une base ajustée, tandis que d’autres doivent être soustraits.

Base de coût

La base de coût d’un bien est généralement son prix d’achat, c’est-à-dire le montant que vous avez payé en espèces, en titres de créance, en d’autres biens ou en services. Votre coût comprend également les montants que vous avez payés :

• Taxe de vente
• Fret
• Installation et tests
• Taxes d’accise
• Frais juridiques et comptables lorsqu’ils doivent être capitalisés
• Timbres fiscaux
• Frais d’enregistrement
• Taxes foncières si elles sont assumées par le vendeur

Augmentations de base

Augmentez la base de propriété de tous les éléments qui ont été correctement ajoutés à un compte de capital. Ceux-ci incluent le coût de toutes les améliorations dont la durée de vie utile est prévue supérieure à un an.

Les dépenses de réadaptation augmentent également la base, mais vous devez soustraire tout crédit de réadaptation autorisé pour ces dépenses avant de les ajouter à votre base. Augmentez votre base du montant récupéré si vous devez récupérer une partie du crédit.

Tenez des comptes séparés pour chaque projet si vous apportez des ajouts ou des améliorations à une propriété commerciale. Vous devez également amortir la base de chacun selon les règles d’amortissement qui s’appliqueraient au bien sous-jacent si vous le mettiez en service en même temps que vous mettiez en service l’ajout ou l’amélioration. 

Les dépenses qui peuvent augmenter la base de propriété comprennent :

• Le coût de l’extension des lignes de services publics jusqu’à la propriété
• Frais d’impact
• Frais juridiques, tels que les frais de défense et de perfectionnement du titre
• Frais juridiques pour obtenir une diminution d’une évaluation prélevée sur une propriété afin de payer des améliorations locales
• Coûts de zonage
• La valeur capitalisée du loyer foncier récupérable

Diminutions à la base

Certains éléments réduisent la base de propriété. Ils comprennent :

• Déduction en vertu de l’article 179
• Distributions de sociétés non imposables
• Déductions précédemment autorisées (ou autorisées) pour l’amortissement, la dépréciation et l’épuisement
• Certains crédits véhicules
• Crédits énergétiques résidentiels
• Gain reporté de la vente de la maison
• Crédit d’investissement (partie ou totalité) contracté
• Pertes en cas d’accident, de vol et remboursement de l’assurance 
• Certaines dettes annulées exclues du revenu
• Remises assimilées à des ajustements du prix de vente
• Servitudes
• Taxe sur les gros consommateurs d’essence
• Avantages fiscaux d’adoption
• Crédit pour garde d’enfants fournie par l’employeur

Foire aux questions (FAQ)