Des différences importantes existent entre les locataires en totalité (TBE) et les colocataires avec droit de survie (JTWROS). Tous deux sont copropriétaires de la propriété, mais disposent de nombreux droits et protections différents contre les créanciers, selon la manière dont le titre est détenu. Un droit est le même : celui de la survie.
Points clés à retenir
- Le conjoint ou copropriétaire survivant devient immédiatement l’unique propriétaire du bien au décès de l’autre conjoint ou copropriétaire.
- Les locataires en totalité ne sont autorisés qu’entre époux. La propriété est protégée de toute dette contractée par un conjoint décédé.
- Si deux personnes célibataires achètent une propriété puis se marient, dans la plupart des États, l’acte ne se transforme pas automatiquement en locataire dans son intégralité lorsqu’ils se marient.
- Les colocataires avec droit de survie sont une forme de propriété dans laquelle la propriété passe automatiquement au(x) autre(s) propriétaire(s) au décès de l’un d’entre eux.
Droits de survie
Les droits de survie sont automatiques dans le cas de locataires par la totalité. Ils sont prévus par acte authentique en cas de copropriété.
Dans la plupart des cas, il évitera le tribunal des successions et remplacera les héritiers légitimes du conjoint ou du locataire décédé ou les termes du dernier testament ou de la fiducie vivante du défunt.
Cependant, une exception existe lorsque le deuxième conjoint ou le dernier locataire décède – ou lorsque les deux conjoints ou tous les locataires – décèdent lors d’un événement commun. La propriété doit être homologuée pour être transmise à un bénéficiaire ou à un héritier vivant, à moins que le survivant n’ait pris d’autres dispositions, comme placer son intérêt dans la propriété dans une fiducie vivante.
Locations en totalité détenues par les conjoints
Les locations en totalité (TBE) ne sont autorisées qu’entre maris et femmes. Chacun possède une part égale.
Un projet de loi a été présenté à la Chambre en 2019 pour remplacer officiellement les termes « mari » et « épouse » par « conjoint » afin de tenir compte des mariages homosexuels et d’éviter toute confusion dans l’interprétation des lois. Il n’a pas encore été présenté au Sénat. Une mesure similaire introduite en 2017 n’a pas non plus été adoptée.
Pour l’instant, les couples de même sexe doivent établir des actes TBE avec le plus grand soin et avec l’aide d’un professionnel. Cela garantira que l’acte est reconnu comme prévu dans son état. Une langue supplémentaire pourrait être nécessaire.Tous les États ne reconnaissent pas les actes TBE, mais certains les reconnaissent entre partenaires d’union civile.
Note
Dans la plupart des États, un acte n’est pas automatiquement converti en locataire dans son intégralité lorsque deux personnes achètent une propriété en tant qu’individus puis se marient.
Un nouvel acte doit généralement être signé et enregistré après le mariage pour profiter de ce statut de propriété et convertir l’ancien acte en acte TBE. Un acte TBEfaitse transforme automatiquement en location commune en cas de divorce.
Autres dispositions et protections TBE
Aucun des époux ne peut mettre fin à la location ni vendre ou transférer sa participation sans le consentement et la permission de l’autre.
Note
Une TBE traite les deux époux comme une seule et même entité juridique. La propriété est généralement exemptée des jugements obtenus contre l’un des époux pour ses seules dettes ou obligations, à moins que l’autre époux n’en convienne autrement.
La propriété est cependant vulnérable aux dettes conjointes qui aboutissent à des jugements – celles qui sont contractées et légalement assumées par les deux époux. Mais les titulaires de jugement ne peuvent pas autrement saisir les biens d’un conjoint innocent qui n’est pas légalement responsable.
Une exception à cette règle existe avec les dettes fiscales. L’Internal Revenue Service peut en effet attacher un privilège fiscal à l’intérêt d’un des époux dans une propriété, même lorsque la dette fiscale n’est pas due conjointement.Et un créancier ou un titulaire de jugement peut tenter de convaincre un tribunal d’annuler la propriété de TBE si celle-ci a été créée intentionnellement dans le but de les escroquer de ce qui leur est dû.
Selon la législation de l’État, ce type de propriété peut également être utilisé pour les comptes bancaires et les comptes d’investissement dans certaines régions.
États qui reconnaissent les TBE
Depuis 2022, les juridictions suivantes reconnaissent les locations dans leur intégralité sous une forme ou une autre :
- Alaska : pour l’immobilier uniquement
- Arkansas
- Delaware
- district fédéral de Columbia
- Floride
- Hawaii
- Illinois : pour les propriétés familiales uniquement. Les conjoints ne peuvent détenir leur propriété sous aucune autre forme de propriété.
- Indiana : pour l’immobilier uniquement
- Kentucky : pour l’immobilier uniquement
- Maryland
- Massachusetts
- Michigan
- Mississippi
- Missouri
- New Jersey
- New York : Pour l’immobilier uniquement
- Caroline du Nord : pour l’immobilier uniquement
- Ohio : uniquement pour les actes enregistrés entre 1972 et 1985
- Oklahola
- Oregon : pour l’immobilier uniquement
- Pennsylvanie
- Rhode Island : pour l’immobilier uniquement
- Tennessee
- Vermont
- Virginie
- Wyoming
Copropriétaires avec droits de survie
Une copropriété avec droits de survie (JTWROS) est un type de copropriété dans lequel deux personnes ou plus détiennent le titre de propriété d’un bien. Ils peuvent être liés ou non. Chaque locataire a un droit de propriété égal dans la propriété. Par exemple, deux locataires auraient chacun une participation de 50 % et quatre locataires auraient chacun une participation de 25 %. Ces divisions subsisteraient même si l’un des locataires devait payer la totalité ou la majeure partie des frais de propriété.
Quels que soient leurs intérêts de propriété, tous les locataires ont droit à l’usage, à la possession et à la jouissance de l’ensemble de la propriété.
Le ou les propriétaires survivants deviennent immédiatement les nouveaux propriétaires de la propriété au décès de l’un des propriétaires. Semblable aux biens détenus dans un TBE, ils ne sont pas soumis à l’homologation. Il ne revient pas aux héritiers ou aux bénéficiaires du propriétaire décédé aux termes d’un testament ou d’une fiducie entre vifs.
Note
Chaque locataire a le droit de vendre ou de céder sa part de la propriété à quelqu’un d’autre. Une telle vente annule effectivement les droits de survie car le statut de propriété se transforme automatiquement en locataires communs. Les locataires en propriété commune ne confèrent pas de droits de survie.
La propriété de JTWROS peut être utilisée avec des comptes bancaires et d’investissement, des actions, des obligations, des intérêts commerciaux et des biens immobiliers. Ce n’est pas la forme par défaut typique de détention du titre lorsqu’un actif est détenu par deux personnes ou plus. Les locataires en commun sont plus fréquents.
Une grande différence : les créanciers judiciaires
Les copropriétaires ne sont pas considérés comme une seule entité juridique, contrairement aux locataires dans leur ensemble. Un créancier judiciaire – la partie qui a prouvé sa dette et qui peut recourir à la procédure judiciaire pour la recouvrer – peut forcer la liquidation des biens pour satisfaire au jugement. Pour ce faire, elle dépose une procédure de « partage » auprès du tribunal lorsqu’un copropriétaire est poursuivi avec succès.
Toutefois, les locataires qui ne sont pas parties au procès ou à la dette doivent être indemnisés pour leurs parts de propriété. Ils ne perdraient pas leurs investissements à moins d’être cosignataires de la dette ou défendeurs dans le procès.
