Les conséquences fiscales de la saisie

L’Internal Revenue Service (IRS) traite une saisie de la même manière que la vente d’une propriété. Il vous appartenait autrefois et vous n’en êtes plus propriétaire, vous pourriez donc finir par payer des impôts sur une propriété saisie. L’événement peut déclencher un gain en capital et, dans certains cas, vous pourriez également devoir payer de l’impôt sur toute partie de la dette hypothécaire qui aurait pu être remise ou annulée.

Plus-values ​​sur saisies

La vente d’un bien immobilier passe normalement par un processus de séquestre. Le vendeur reçoit des relevés indiquant le prix de vente de la maison, mais en cas de forclusion, il n’y a pas de période de séquestre. La banque prêteuse prend simplement possession du logement.

La formule de base pour calculer les plus-values ​​consiste à soustraire la base ou le coût de la propriété du prix de vente. La différence réside dans le montant du bénéfice réalisé par le vendeur ou dans le montant de la perte lors de la transaction.

Il n’y a pas de prix de vente mutuellement convenu en cas de saisie immobilière et sans déclarations de séquestre, mais il existe toujours un « prix de vente » à des fins fiscales. Il s’agira soit de la juste valeur marchande de la propriété à la date de la saisie, soit du solde total du prêt plus la juste valeur marchande. Ce nombre dépend si votre prêt hypothécaire était un prêt avec recours ou sans recours.

Ces deux chiffres vous sont communiqués ainsi qu’à l’IRS par l’établissement prêteur dans la case 2 (solde impayé du prêt) ou la case 4 (juste valeur marchande) du formulaire 1099-A, « Acquisition ou abandon de biens garantis ».

Prêts avec recours

Dans le cas d’un prêt avec recours, le montant retenu comme prix de vente pour le calcul d’une éventuelle plus-value potentielle est le moindre des deux montants suivants :

• Le solde impayé du prêt immédiatement avant la saisie, moins toute dette dont l’emprunteur reste personnellement responsable après la saisie, ou
• La juste valeur marchande de la propriété saisie

Vous pouvez également faire annuler les revenus de la dette issus de la saisie avec ce type de prêt, en plus d’une plus-value.

Exemple de prêt avec recours

Passons en revue un exemple de la façon dont tout cela fonctionne. Sam a initialement acheté une maison pour 100 000 $, payant 20 000 $ comme mise de fonds et contractant une hypothèque de 80 000 $. Après deux ans en 2021, la banque a saisi la propriété.

Supposons qu’au moment de la saisie, le solde hypothécaire dû était de 70 000 $ et que la juste valeur marchande était de 65 000 $. De plus, Sam a subi une perte de 15 000 $ sur la propriété, ce qui porte son coût de base rajusté à 85 000 $ (100 000 $ à 15 000 $).

Vous êtes personnellement responsable de la dette hypothécaire si vous aviez un prêt avec recours. Le prêteur peut vous poursuivre pour obtenir un remboursement même après la reprise de possession du bien : il dispose d’un « recours ».

Si la banque annule 1 000 $ de sa dette, le solde impayé au moment de la saisie s’élève désormais à 69 000 $. Sam est désormais personnellement responsable de 4 000 $ (69 000 – 65 000 $). De plus, il dispose désormais de 1 000 $ de revenu ordinaire provenant de l’annulation de la dette.

Pour calculer son gain ou sa perte, il doit désormais choisir le montant le plus faible entre :

• Le solde impayé du prêt immédiatement avant la forclusion moins toute dette dont l’emprunteur reste personnellement responsable après la forclusion = 69 000 $
• La juste valeur marchande de la propriété saisie = 65 000 $

Dans ce cas, la JVM est la valeur la plus basse. Sam réalisera un gain ou une perte en comparant cette valeur avec son coût de base rajusté. Dans cet exemple, il y aurait une perte de 20 000 $.

Les prêts hypothécaires utilisés pour acquérir des maisons sont généralement des prêts sans recours, tandis que les prêts refinancés et les prêts sur valeur domiciliaire ont tendance à être des prêts avec recours. Ce n’est cependant pas une règle absolue. Cela peut aussi dépendre des lois de l’État dans lequel vous résidez.

Prêts sans recours

Un prêt sans recours est un prêt dans lequel l’emprunteur n’est pas personnellement responsable du remboursement du prêt. Le prêt est considéré comme remboursé et le prêteur ne peut pas poursuivre l’emprunteur pour un remboursement supplémentaire si et quand il reprend possession de la propriété.

Le chiffre utilisé comme prix de vente dans ce cas est le solde impayé du prêt immédiatement avant la saisie. L’IRS considère que vous revendez effectivement la maison au prêteur contre la pleine considération de la dette impayée, il n’y a donc généralement aucun gain en capital.

Vous recevrez des documents de déclaration fiscale

Vous recevrez l’un des deux formulaires fiscaux après la saisie, ou peut-être les deux :

• Le formulaire 1099-A est émis par la banque après la saisie d’un bien immobilier. Ce formulaire indique la date de la forclusion, la juste valeur marchande de la propriété et le solde impayé du prêt immédiatement avant la forclusion. Vous aurez besoin de ces informations lorsque vous déclarerez un gain en capital lié à la propriété.
• Le formulaire 1099-C est émis par la banque après que la banque a annulé ou annulé une dette sur un prêt avec recours. Ce formulaire indiquera la part de la dette qui a été annulée. Vous pourriez recevoir un seul formulaire 1099-C qui signale à la fois la saisie et l’annulation de la dette, ou vous pourriez recevoir un 1099-A et un 1099-C si votre prêteur saisit la maison et annule la dette impayée la même année.

Déclarer un gain en capital

Vous pouvez déterminer le prix de vente après avoir déterminé le type de prêt dont vous disposiez pour votre propriété. Déclarez la saisie sur l’annexe D du formulaire 1040 et du formulaire 8949 si la propriété saisie était votre résidence principale.Vous pourriez avoir droit à l’exclusion de 250 000 $, voire 500 000 $, de gain de l’impôt, sous réserve de certaines règles :

• La maison était votre résidence principale.
• Vous avez été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années (730 jours) jusqu’à la date de vente.
• Vous avez vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années se terminant à la date de forclusion.

Vous pouvez toujours bénéficier d’une exclusion de l’impôt sur les plus-values ​​en vertu des règles modifiées de calcul de votre gain ou de votre perte si le bien saisi était à usage mixte : il s’agissait de votre résidence principale à un moment donné et d’une résidence secondaire à un autre moment. Les règles sont également quelque peu assouplies pour les membres des forces armées.

Taux d’imposition des gains en capital

Le taux sur les plus-values ​​à long terme pour les propriétés détenues depuis un an ou plus dépend de votre revenu imposable global et de votre statut de déclaration. Vous trouverez ci-dessous les taux d’imposition des plus-values ​​pour 2022 et 2023.

Pour l’année fiscale 2022, la déclaration de revenus que vous produiriez en 2023

Contribuables célibataires

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 41 675 $
• 15 % si le revenu imposable est de 41 675 $ à 459 750 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 459 750 $

Chefs de famille

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 55 800 $
• 15 % si le revenu imposable est de 55 800 $ à 488 500 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 488 500 $

Mariés déclarant conjointement et veuve(s) admissible(s)

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 83 350 $
• 15 % si le revenu imposable est de 83 350 $ à 517 200 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 517 200 $

Pour l’année fiscale 2023, la déclaration de revenus que vous produiriez en 2024

Contribuables célibataires

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 44 625 $
• 15 % si le revenu imposable est de 44 625 $ à 492 300 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 492 300 $

Chefs de famille

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 59 750 $
• 15 % si le revenu imposable est de 59 750 $ à 523 050 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 523 050 $

Mariés déclarant conjointement et veuve(s) admissible(s)

• 0 % si le revenu imposable est inférieur à 89 250 $
• 15 % si le revenu imposable est de 89 250 $ à 553 850 $
• 20 % si le revenu imposable est supérieur à 553 850 $

Il s’agit d’une plus-value à court terme si vous êtes propriétaire de votre logement depuis moins d’un an. Vous devez payer l’impôt sur les gains en capital au même taux que celui appliqué à votre revenu régulier, c’est-à-dire selon votre tranche d’imposition. 

Quand la dette libérée est un revenu imposable

En règle générale, l’IRS traite les dettes hypothécaires annulées comme un revenu imposable. Cependant, dans certaines circonstances particulières, notamment la faillite (chapitre 11) ou l’insolvabilité de l’emprunteur, cette dette peut ne pas être incluse dans le revenu imposable.

La Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 (MFDRA) prévoyait que les contribuables pouvaient exclure de leur revenu imposable jusqu’à 2 millions de dollars (1 million de dollars si le mariage se déposait séparément) en dettes hypothécaires libérées en raison d’une saisie.

Cet allégement fiscal a continué à s’étendre jusqu’à ce que la loi de crédits consolidée de 2021 abaisse la limite d’exclusion pour les prêts hypothécaires annulés à 750 000 $ (375 000 $ si les mariés déclarent séparément). Cette exclusion a également été prolongée jusqu’en 2025.

Cela signifie que vous n’avez pas à vous soucier de payer de l’impôt sur le revenu sur les dettes libérées par saisie jusqu’à la fin de 2025 et si votre dette remise ne dépasse pas 750 000 $.

Foire aux questions (FAQ)