Vous ne subirez probablement pas de lourdes conséquences fiscales sur les plus-values si vous vendez votre résidence principale. Les contribuables célibataires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital sur la vente de leur résidence principale, ou jusqu’à 500 000 $ s’ils sont mariés et produisent une déclaration commune.
Ce traitement fiscal spécial est connu sous le nom d’« exclusion de l’article 121 ».
Points clés à retenir
- Vous pouvez exclure 250 000 $ ou 500 000 $ des gains en capital que vous gagnez grâce à la vente d’une maison, selon votre statut de déclaration et si vous répondez à certains critères.
- En général, vous devez être propriétaire de la maison et y vivre pendant deux des cinq dernières années pour bénéficier de l’exclusion.
- Vous pouvez bénéficier d’une exclusion partielle si vous rencontrez certaines circonstances telles qu’un emploi vous obligeant à déménager à au moins 50 miles de votre domicile.
Comment fonctionne l’exclusion ?
Pour bénéficier de l’exclusion, l’Internal Revenue Service (IRS) exige que vous soyez propriétaire de votre propriété pendant deux des cinq dernières années et que vous y ayez vécu comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années précédant la date de vente.
Supposons que vous soyez propriétaire et viviez dans votre maison depuis trois ans. Vous le vendez 250 000 $ et votre base de propriété est de 205 000 $. Vous réaliserez un gain en capital de 45 000 $.
Note
L’impôt sur les plus-values est calculé sur la différence entre le prix de vente et votre base dans la propriété, que l’IRS définit comme son prix d’achat plus le coût de toutes les améliorations que vous y avez apportées.
Vous ne devriez pas avoir à payern’importe lequell’impôt fédéral sur les gains en capital, car votre gain de 45 000 $ est nettement inférieur à l’exclusion de 250 000 $ à laquelle vous avez droit si vous êtes un contribuable célibataire. Votre plus-value est donc exonérée d’impôt.
Autres règles et failles
L’exclusion de l’article 121 n’est pas un accord ponctuel. Vous pouvez effectivement vendre votre résidence tous les deux ans sans devoir payer d’impôt sur les plus-values sur le produit, à condition que vous y viviez et en soyez propriétaire pendant cette période. Vous ne pouvez tout simplement pas demander l’exclusion plus d’une fois tous les deux ans si vous respectez ces règles.
Note
Les règles stipulent que la durée de résidence et la durée de propriété doivent survenir au cours des cinq années précédant immédiatement la vente de la maison, mais elles ne doivent pas nécessairement être simultanées.
Plusieurs autres facteurs peuvent vous disqualifier, mais ils sont relativement rares. Par exemple, vous ne pouvez pas avoir acquis la propriété via un échange 1031 de même nature au cours des cinq dernières années, et vous ne pouvez pas être soumis à la taxe d’expatriation.
Exclusions partielles
Certains contribuables qui vendent leur résidence avant de respecter les règles des deux ans sur cinq pourraient toujours bénéficier d’une exclusion partielle de leurs gains. Le code des impôts permet aux contribuables d’exclure une partie de leurs plus-values s’ils doivent vendre pour déménager pour travailler, en raison de problèmes de santé ou d’autres circonstances imprévues. Les exemples suivants pourraient être éligibles à une exclusion partielle :
- La vente de votre maison qui en résulte est liée au travail et non à quelque chose que vous avez volontairement choisi de faire si votre employeur vous transfère vers un poste à l’extérieur de la ville après avoir vécu dans votre maison pendant seulement un an. Vous n’aurez pas à subir de lourdes charges fiscales, mais vous ne pourrez pas utiliser la totalité de l’exclusion de 250 000 $.
- Vous avez vécu dans votre logement pendant 50 % du temps requis si vous y résidiez pendant un an. Vous multiplieriez donc 50 % par 250 000 $. Le résultat est que vous pouvez exclure un bénéfice allant jusqu’à 125 000 $. Vous ne paierez des gains en capital que sur tout produit dépassant ce montant.
Note
Votre nouveau lieu de travail doit être à au moins 50 miles plus éloigné de votre domicile que votre ancien lieu de travail pour pouvoir bénéficier d’une exclusion partielle en vertu de ces règles.
Les militaires sont totalement exemptés de la règle des deux ans pendant une période pouvant aller jusqu’à 10 ans s’ils doivent déménager en raison d’engagements de service. Ils doivent être affectés à un lieu d’affectation situé à au moins 50 miles de leur domicile.
Signaler le gain
Vous devez toujours déclarer le gain dans votre déclaration de revenus, même s’il est exclu de votre revenu, si vous recevez un formulaire 1099-S. L’IRS reçoit également une copie de cette déclaration d’information, vous devez donc lui faire savoir que vous êtes admissible à l’exclusion du gain en capital. Vous pouvez le faire en déclarant les revenus et en réclamant l’exclusion sur votre déclaration de revenus.
Malheureusement, vous ne pouvez pas déduire les pertes en capital sur la vente de biens personnels, y compris votre maison. Seules les pertes sur les biens utilisés à des fins commerciales ou commerciales sont déductibles.
Foire aux questions (FAQ)
À combien s’élève l’impôt sur la plus-value de cession d’une résidence principale ?
Si vous ne remplissez pas l’exigence de deux ans sur cinq pour l’exclusion de la vente d’une maison, vous paierez des impôts sur les plus-values sur la différence entre le prix de vente et votre base. Si vous remplissez les conditions d’exclusion, vous paierez des impôts sur les gains en capital sur les gains en capital qui dépassent le montant de l’exclusion. Le taux d’imposition des plus-values sur le gain réalisé sur la vente d’une maison que vous possédez depuis plus d’un an peut varier de 0 % à 20 %, mais la plupart des contribuables paient 15 % en fonction de leur revenu imposable. Si vous êtes propriétaire de la maison depuis un an ou moins, vous payez des taux d’imposition sur le revenu ordinaires allant jusqu’à 37 %.
Combien de temps peut-on louer une maison si l’on souhaite bénéficier de l’exonération des plus-values pour résidence principale ?
Il n’y a pas de limite à la durée pendant laquelle vous pouvez louer une maison, mais la condition de résidence principale de deux ans doit être remplie dans les cinq ans précédant la vente. Cela signifie qu’en général, vous ne pouvez louer le logement que pendant trois des cinq années précédant la vente.
