Les contribuables célibataires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de bénéfices de l’impôt sur les plus-values lorsqu’ils vendent leur résidence personnelle principale, grâce à une exclusion de vente de maison. Les contribuables mariés déclarant conjointement peuvent exclure jusqu’à 500 000 $ de gains.
Cet allégement fiscal est l’exclusion de l’article 121, plus communément appelée « exclusion de vente de maison ».Apprenez-en davantage sur son fonctionnement et sur les avantages dont vous pouvez bénéficier.
Points clés à retenir
- Vous n’avez pas à payer d’impôt sur les plus-values sur la totalité du bénéfice que vous tirez de la vente de votre maison.
- Les déclarants uniques peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital ; les contribuables mariés déclarant conjointement peuvent exclure jusqu’à 500 000 $.
- Les gains dépassant les montants d’exclusion sont imposés aux taux d’imposition des plus-values.
- Pour être admissibles, les contribuables doivent remplir des conditions de propriété, de résidence et autres.
- Certains contribuables peuvent ne pas être admissibles à la totalité de l’exclusion.
Comment fonctionne l’exclusion de vente de maison ?
Votre gain ou perte en capital correspond à la différence entre le prix de vente et votre base de propriété, c’est-à-dire ce que vous avez payé pour l’acquérir plus certains coûts admissibles. Vous auriez un gain de 200 000 $ si vous achetiez votre maison pour 150 000 $ et que vous la vendiez pour 350 000 $. Vous n’aurez pas à déclarer une partie de cet argent comme revenu imposable dans votre déclaration de revenus si vous êtes célibataire, car 200 000 $ est inférieur à l’exclusion de 250 000 $.
Supposons maintenant qu’une femme vende sa propriété principale pour 450 000 $. Elle l’a également acheté pour 150 000 $. Son gain serait de 300 000 $ dans ce cas : 450 000 $ moins la base de 150 000 $. Elle devrait déclarer un gain en capital de 50 000 $ dans sa déclaration de revenus pour l’année, car 300 000 $ représente 50 000 $ de plus que l’exclusion de 250 000 $.
Note
Les propriétaires doivent réussir les tests de résidence, de propriété et d’analyse rétrospective pour pouvoir bénéficier de l’exclusion fiscale. Plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
Calcul de votre base de coûts et de votre gain en capital
La formule de calcul de votre gain consiste à soustraire votre base de coût de votre prix de vente. Commencez par ce que vous avez payé pour la maison, puis ajoutez les coûts que vous avez engagés lors de l’achat, tels que les frais de titre, les frais de dépôt et les commissions des agents immobiliers..
Ajoutez maintenant les coûts de toutes les améliorations majeures que vous avez apportées, comme le remplacement du toit ou de la chaudière. Malheureusement, peindre la salle familiale ne compte pas. Le mot-clé ici est « majeur ».
Soustrayez toute dépréciation accumulée que vous pourriez avoir subie au fil des ans, par exemple si vous aviez déjà bénéficié d’une déduction pour bureau à domicile. Le nombre obtenu constitue votre base de coût.
Votre gain en capital correspondrait au prix de vente de votre maison moins votre coût de base. Vous avez subi une perte s’il s’agit d’un nombre négatif. Malheureusement, vous ne pouvez pas demander de déduction pour une perte résultant de la vente de votre résidence principale ou de tout autre bien personnel. Vous avez réalisé un bénéfice si le nombre obtenu est positif. Soustrayez le montant de votre exclusion et Gesundmd, le cas échéant, est votre gain imposable.
La règle des 2 ans sur 5
Votre propriété doit être votre résidence principale, et non un immeuble de placement, pour être admissible à l’exclusion de vente de maison. La maison doit avoir été possédée et utilisée pendant au moins deux des cinq dernières années précédant immédiatement la date de vente. Toutefois, les deux années ne doivent pas nécessairement être consécutives et vous n’êtes pas obligé d’y habiter à la date de la vente.C’est ce qu’on appelle également le « test de résidence ».
Note
Vos deux années de résidence et les deux années de propriété ne doivent pas nécessairement être simultanées. Vous pouvez vivre dans la maison pendant un an, la louer pendant trois ans, puis y revenir pendant 12 mois. L’IRS estime que si vous passez autant de temps sous ce toit, la maison est considérée comme votre résidence principale.
Vous pouvez utiliser cette règle des 2 ans sur 5 pour exclure vos bénéfices à chaque fois que vous vendez votre résidence principale, mais cela signifie que vous ne pouvez demander l’exclusion qu’une fois tous les deux ans car vous devez passer au moins autant de temps dans une résidence. Vous ne pouvez pas exclure le gain réalisé sur une autre maison au cours des deux dernières années.
Exceptions à la règle des 2 ans sur 5
Vous pourrez peut-être exclure au moins une partie de votre gain si vous avez vécu dans votre logement pendant moins de 24 mois, mais que vous êtes admissible à l’une des rares circonstances particulières, telles qu’un changement de lieu de travail, un déménagement pour des raisons de santé ou un événement imprévisible.
Note
Vous pouvez calculer et demander une exclusion partielle pour les ventes de maison en fonction de la durée pendant laquelle vous avez réellement vécu dans la résidence si vous êtes admissible en vertu de l’une des règles spéciales.
Comptez les mois pendant lesquels vous étiez dans la résidence, puis divisez ce nombre par 24. Multipliez ce ratio par 250 000 $, ou par 500 000 $ si vous êtes marié, et vous êtes admissible à la double exclusion. Le résultat est le montant du gain que vous pouvez exclure de votre revenu imposable.
Par exemple, vous avez peut-être vécu dans votre maison pendant 12 mois, puis vous avez dû la vendre pour une raison admissible. Vous n’êtes pas marié. Douze mois divisés par 24 mois donnent 0,50. Multipliez cela par votre exclusion maximale de 250 000 $. Le résultat : vous pouvez exclure jusqu’à 125 000 $, soit 50 % de votre bénéfice.
Vous n’incluriez que le montant de votre gain supérieur à 125 000 $ comme revenu imposable dans votre déclaration de revenus si votre gain était supérieur à 125 000 $. Par exemple, vous déclareriez et paieriez des impôts sur 25 000 $ si vous réalisiez un gain de 150 000 $. Vous pourriez exclure la totalité du montant de votre revenu imposable si votre gain était égal ou inférieur à 125 000 $.
Échecs admissibles en matière de résidence
Vous n’êtes pas obligé de compter les absences temporaires de votre domicile comme une absence d’y vivre. Vous êtes autorisé à passer du temps en vacances, ou pour des raisons professionnelles ou éducatives, en supposant que vous conserviez toujours la propriété comme résidence et que vous avez l’intention d’y retourner.
Vous pourriez également bénéficier d’une exclusion partielle si vous êtes obligé de déménager en raison de circonstances indépendantes de votre volonté. Par exemple, vous pourriez exclure une partie de votre gain si votre lieu de travail changeait et que vous étiez donc obligé de déménager avant d’avoir vécu dans votre maison pendant les deux années admissibles. Cette exception s’appliquerait si vous avez commencé un nouvel emploi ou si votre employeur actuel vous obligeait à déménager vers un nouvel emplacement.
Documentez votre état et la situation avec une déclaration de votre médecin si vous êtes obligé de vendre votre maison pour des raisons médicales ou de santé. Cela également vous permet de vivre dans la maison pendant moins de deux ans tout en bénéficiant de l’exclusion. Vous n’êtes pas obligé de déposer la lettre avec votre déclaration de revenus, mais conservez-la avec vos dossiers personnels au cas où l’IRS voudrait une confirmation.
Vous souhaiterez également documenter toute circonstance imprévue qui pourrait vous obliger à vendre votre maison avant d’y avoir vécu pendant la durée requise. Selon l’IRS, une circonstance imprévue est « un événement que vous ne pouviez raisonnablement anticiper avant d’acheter et d’occuper votre résidence principale ».
Note
Les catastrophes naturelles, un changement d’emploi qui vous a empêché de faire face aux frais de subsistance de base, le décès, le divorce et les naissances multiples issues de la même grossesse seraient tous considérés comme des circonstances imprévues selon les règles de l’IRS.
Les militaires en service actif ne sont pas soumis à la règle de résidence. Ils peuvent déroger à la règle jusqu’à 10 ans s’ils sont en service prolongé officiel qualifié : le gouvernement leur a ordonné de résider dans un logement gouvernemental pendant au moins 90 jours, ou pour une période sans date de fin précise. Ils seront également éligibles s’ils sont affectés dans un lieu d’affectation situé à 50 miles ou plus de leur domicile. Les membres du Peace Corps ont le droit de choisir de suspendre l’exécution de la période de cinq ans lorsqu’ils servent en dehors des États-Unis.
Autres tests d’exclusion et règles de qualification
La règle de propriété
Vous devez également être propriétaire de la propriété depuis au moins deux des cinq dernières années. Vous pouvez en être propriétaire à un moment où vous n’y vivez pas, ou vous pouvez y vivre pendant un certain temps sans en être réellement propriétaire.
Par exemple, si vous avez vécu dans votre appartement pendant deux ans avant de déménager et de le louer à un nouveau locataire, puis de le revendre trois ans plus tard. Vous aurez satisfait aux règles de propriété et de résidence de deux ans car vous y aurez vécu pendant deux ans et en serez propriétaire pendant cinq ans.
Les militaires peuvent suspendre la période habituelle de cinq ans pour une durée maximale de 10 ans lorsqu’ils sont en service officiel prolongé qualifié dans une station située à au moins 50 miles de leur domicile et qu’ils vivent sur ordre dans un logement gouvernemental.
Le test rétrospectif
Le test rétrospectif détermine l’éligibilité en fonction des ventes de maisons antérieures. Si vous avez vendu une maison au cours des deux dernières années mais n’avez pas demandé d’exclusion, ou si vous n’avez pas vendu de maison au cours des deux dernières années, vous réussissez le test rétrospectif et pouvez demander l’exclusion.
Contribuables mariés
Les contribuables mariés doivent produire des déclarations conjointes pour demander l’exclusion et doivent tous deux respecter la règle de résidence de deux ans sur cinq. Il n’est cependant pas nécessaire qu’ils aient vécu dans la résidence en même temps et un seul des conjoints doit satisfaire au critère de propriété.
Note
L’exclusion des ventes de maisons n’est pas disponible pour les contribuables mariés qui choisissent de produire des déclarations de revenus distinctes.
Un conjoint survivant peut utiliser la résidence et la durée de propriété de son conjoint décédé si l’un des conjoints décède pendant la période de propriété et que le survivant ne s’est pas remarié.
Contribuables divorcés
La propriété de la maison et le temps passé par votre ex-conjoint peuvent être considérés comme les vôtres si vous acquérez la propriété lors d’un divorce. Vous pouvez ajouter ces mois à votre durée de propriété, ainsi qu’à votre durée de résidence, afin de respecter les règles de propriété et de résidence.
Signaler le gain
Tout bénéfice provenant de la vente de votre maison est déclaré sur l’annexe D (formulaire 1040) en tant que gain en capital si vous réalisez un bénéfice supérieur aux montants d’exclusion ou si vous n’êtes pas admissible à l’exclusion. Le gain est déclaré comme un gain en capital à court terme si vous êtes propriétaire de votre maison depuis un an ou moins. Il est comptabilisé comme un gain à long terme si vous êtes propriétaire de la propriété depuis plus d’un an.
Les gains à court terme sont imposés au même taux que votre revenu régulier, selon votre tranche d’imposition. Les taux sur les gains à long terme sont plus avantageux : zéro, 15 % ou 20 %, selon votre revenu imposable. L’IRS indique que la plupart des contribuables ne paient pas plus que le taux de 15 %.
Il est essentiel de tenir des registres précis. Assurez-vous que votre agent immobilier sait que vous êtes admissible à l’exclusion si vous le faites et fournissez la preuve si nécessaire. Sinon, votre agent immobilier doit vous délivrer un formulaire 1099-S enregistrant vos bénéfices et doit également en envoyer une copie à l’IRS. Cela ne vous empêchera pas de demander l’exclusion, mais cela pourrait compliquer les choses et vous pourriez avoir besoin de l’aide d’un fiscaliste pour y remédier.
Note
Vous devez déclarer la vente de votre maison sur votre déclaration de revenus si vous recevez un formulaire 1099-S. Consultez un fiscaliste pour vous assurer de ne pas subir de pression fiscale que vous n’êtes pas obligé de prendre.
Qu’en est-il d’une saisie ou d’une vente à découvert ?
Il est peu probable qu’un gain résulte de circonstances malheureuses qui amènent votre prêteur à saisir votre prêt hypothécaire ou à accepter une vente à découvert. Mais l’un ou l’autre de ces événements pourrait entraîner un revenu imposable pour vous si votre prêteur « pardonnait » ou annulait également tout solde restant de votre prêt hypothécaire après la vente de la propriété. Consultez un fiscaliste.
Foire aux questions (FAQ)
Dois-je payer des impôts lorsque je vends ma maison ?
Vous devez payer des impôts sur toute partie de la vente de votre maison qui ne répond pas aux exigences d’exclusion de la vente d’une maison. La maison doit être votre résidence principale et vous devez y avoir vécu et en être propriétaire pendant au moins deux des cinq dernières années, bien que votre propriété et votre résidence ne doivent pas nécessairement être simultanées. Vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ de bénéfices (500 000 $ pour les couples mariés) pour une maison qui répond à ces exigences.
À quelle fréquence pouvez-vous utiliser l’exclusion de vente de maison ?
Étant donné que vous devez posséder et vivre dans la maison depuis au moins deux ans et qu’il doit s’agir de votre résidence principale, vous ne pouvez pas utiliser l’exclusion de vente de maison plus d’une fois tous les deux ans.
Comment demander l’exclusion de vente de maison ?
Lorsque vous vendez votre maison, vous recevrez le formulaire 1099-S, qui contient les informations dont vous aurez besoin pour déclarer dans votre déclaration de revenus annuelle. Vous utiliserez l’annexe D de l’IRS et le formulaire 8949 pour déclarer le produit de votre vente et réclamer toute exclusion à laquelle vous êtes éligible.
