Le code fiscal américain autorise une exclusion – une évasion fiscale – pour le bénéfice que vous pourriez réaliser sur la vente de votre résidence personnelle. Le montant d’exclusion est de 250 000 $ pour les personnes seules et pour les couples mariés qui produisent des déclarations séparées, et de 500 000 $ pour les couples mariés qui produisent des déclarations conjointes. Mais plusieurs règles de qualification s’appliquent.
Cela peut compliquer quelque peu votre éligibilité à l’exclusion si vous utilisez une partie de votre maison comme espace de bureau à domicile dédié.
Points clés à retenir
- L’exclusion relative à la vente d’une maison vous permet d’éviter l’impôt sur les bénéfices réalisés lors de la vente de votre résidence personnelle.
- La vente de votre propriété est considérée comme une transaction unique tant que votre bureau à domicile et la partie résidentielle de la maison se trouvent tous deux dans une seule « unité d’habitation ».
- Vous ne pouvez pas réclamer à la fois la dépréciation de votre propriété et l’exclusion de la vente de votre maison.
- Les amortissements récupérés sont imposés au taux maximum de 25 %.
L’exclusion de vente de maison
L’exclusion relative à la vente d’une maison vous permet d’éviter l’impôt sur le produit de la vente de votre résidence personnelle. Il échappe à l’impôt sur les plus-values, et non à l’impôt sur le revenu. Vous devez avoir été propriétaire et avoir vécu dans votre maison pendant deux des cinq dernières années se terminant à la date de vente. Il n’est pas nécessaire que ces périodes de deux ans soient concurrentes. Il n’est pas nécessaire que vous ayez vécu et possédé la propriété simultanément pendant les deux mêmes années.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
La loi fiscale américaine prévoit également que vous pouvez amortir la partie de votre propriété utilisée à des fins professionnelles. Vous demandez en fait une déduction fiscale égale au coût de la partie de votre maison dédiée à votre bureau. Par exemple, vous pourriez déprécier 15 % de la valeur de votre maison si votre bureau occupe 15 % de la superficie de votre maison.
Il ne s’agit pas d’une déduction unique. Le coût est étalé sur une période de plusieurs années représentant la durée de vie utile de l’actif.
Traitement en résidence ou en affaires
Avant 2002, les règles étaient plus strictes si vous utilisiez une partie de votre résidence à des fins commerciales et vendiez ensuite votre maison. L’IRS a traité ce type de vente comme si vous aviez vendu deux biens : l’un une résidence et l’autre un bien immobilier commercial. Vous deviez faire des calculs distincts pour la résidence et pour les bénéfices de l’entreprise, en divisant entre eux le prix de vente, les frais de vente et votre base de coûts.
L’IRS a depuis supprimé ces règles et les a remplacées par des règles qui ne font plus de distinction entre une résidence et une entreprise. La vente de votre propriété est considérée comme une transaction unique, à condition que votre bureau à domicile et la partie résidentielle des locaux se trouvent tous deux au sein d’une seule « unité d’habitation ». Votre bureau ne peut pas être situé dans un bâtiment séparé à l’extérieur.
Vous pouvez donc exclure la totalité du bénéfice, même si vous utilisez une partie de la maison à des fins professionnelles.
Récupération de l’amortissement
Votre allègement fiscal est soumis à une règle de « récupération », conçue pour éviter un double avantage fiscal sur la même transaction. Vous ne pouvez pas réclamer à la fois la dépréciation de votre propriété et l’exclusion de la vente de votre maison.
Vous perdrez une partie de l’exclusion égale à toute déduction pour amortissement que vous avez effectuée sur votre bureau à domicile après mai 1997, même si vous n’avez réclamé aucun amortissement. L’IRS dit que toute dépréciation « autorisée ou admissible » doit être prise en compte dans la vente.
Note
L’amortissement « autorisé » signifie que vous avez déjà demandé une déduction fiscale pour la partie bureau de votre maison. « Autorisé » signifie que vous avez demandé moins que ce que vous auriez pu demander ou rien du tout. Le fait est que la règle d’amortissement était à votre disposition, que vous en fassiez usage ou non.
Vous devez payer un impôt sur les plus-values sur une partie du bénéfice de la vente de votre maison égale à ce montant d’amortissement. Vous ne pouvez pas accepter des déductions fiscales pour votre bureau à domicile chaque année, puis également accepter des avantages résidentiels sur ce même espace lorsque vous décidez de vendre. L’IRS « récupère » ces déductions pour dépréciation qui vous ont permis de réduire votre obligation fiscale dans les années précédant la vente de votre maison.
L’agence applique toujours les règles de récupération même si vous cessez d’utiliser cette pièce pour des raisons professionnelles et que l’ensemble du logement est traité comme résidence principale pendant au moins deux ans sur la période de cinq ans qui se termine à la date de vente.
Note
Vous pourriez toujours être responsable de la récupération de l’amortissement si vous n’avez plus droit aux déductions pour bureau à domicile en vertu de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) de 2018, bien que la TCJA n’ait éliminé cet avantage fiscal que pour les salariés, et non pour les travailleurs indépendants. La déduction pour bureau à domicile constitue un allégement fiscal à part entière.
Impôt à payer sur l’amortissement récupéré
Les amortissements récupérés sont imposés à un taux maximum de 25 %, au lieu du taux commun de 15 % pour les plus-values à long terme. Les taxes d’État applicables peuvent également s’appliquer. Vous devez déclarer ce montant récupéré sur l’annexe D (gains et pertes en capital), et non sur le formulaire 4797 (vente de biens commerciaux).
Consultez pour obtenir de l’aide sur le dépôt
Les questions fiscales liées aux bureaux à domicile peuvent être compliquées, d’autant plus que les lois fiscales nationales et fédérales changent fréquemment. Les informations contenues dans cet article peuvent ne pas refléter les lois de votre propre État ou les modifications les plus récentes apportées à la loi. Par conséquent, pour vous assurer que votre déclaration de revenus est à jour et exacte, consultez un comptable ou un avocat pour obtenir des conseils fiscaux ou juridiques actuels.
