Comment calculer les dispositions partielles d’actifs à des fins fiscales

Certaines améliorations, restaurations ou adaptations de la propriété peuvent vous offrir une opportunité fiscale de procéder à une disposition partielle de l’ancienne propriété et de capitaliser la nouvelle propriété. Il existe de nombreuses façons d’évaluer la variation de valeur d’un bien lorsque cela se produit, et il est important d’apprendre à faire ce calcul afin de ne pas passer à côté des nombreux autres avantages fiscaux qui pourraient s’offrir à vous.

Jetez l’ancien et capitalisez le nouveau

Supposons que vous ayez remplacé le toit de votre bien locatif. L’ancien toit n’existe plus, mais le coût de cet ancien toit était inclus dans le coût de l’ensemble du bâtiment, et vous avez subi une dépréciation fiscale depuis que vous l’avez acheté pour la première fois.

Vous avez payé un prix pour la propriété lorsque vous l’avez achetée, et c’était pour le terrain et le bâtiment. Le toit faisait définitivement partie du bâtiment, donc le coût de l’ancien toit est amorti sur 27 ans et demi (s’il s’agit d’une propriété résidentielle) ou 39 ans (s’il s’agit d’un bien immobilier commercial).

Vous devez donc déduire le coût de l’ancienne toiture du coût du bâtiment, vous en débarrasser, capitaliser et commencer à amortir la nouvelle.

Quels sont les avantages ? 

Vous vous êtes débarrassé de l’ancienne toiture – elle n’existe plus – mais comme vous ne la vendez pas, il n’y a pas de produit brut. Le gain sur la disposition sera donc égal à zéro moins le coût de base restant, ce qui signifie que vous subirez une perte.

Il s’agit d’un chiffre de revenu négatif qui réduit votre revenu total, votre revenu brut ajusté et votre revenu imposable. Lorsque les pertes diminuent le revenu, elles le font aux fins de mesurer les pertes d’activité passive, l’impôt sur le revenu net des investissements, l’impôt Medicare supplémentaire, l’impôt minimum alternatif et toute une série d’autres calculs sensibles au revenu.

Ensuite, il y a l’amortissement accumulé. Vous supprimez à la fois le coût et l’amortissement cumulé de l’actif d’origine lorsque vous disposez d’un actif partiel. Vous bénéficiez dès maintenant d’une perte actuellement déductible et vous avez moins d’amortissement à récupérer si et quand la propriété est vendue à l’avenir.

Comment calculer une distribution partielle

Le processus de base d’une distribution partielle fonctionne comme ceci :

1. Mesurez le coût de la propriété de remplacement.
2. En utilisant ce coût, travaillez à rebours pour mesurer le coût historique de la propriété d’origine.
3. Déterminez le taux de changement.
4. Actualisez le coût actuel à son coût historique en utilisant le taux de variation. 
5. Base séparée et amortissement.
6. Disposez de l’actif partiel et calculez le gain ou la perte.
7. Capitalisez et commencez à déprécier le nouvel actif.

Un exemple

Supposons que vous ayez acheté la propriété et que vous l’ayez louée le 1er septembre 2016. Le coût du bâtiment, sans compter le coût du terrain, était de 250 000 $. Vous auriez réalisé une dépréciation de 20 833 $ au 31 décembre 2018.

Maintenant, vous remplacez le toit. La nouvelle toiture est en place sur le bâtiment le 1er décembre 2020. Le coût de la nouvelle toiture était de 12 000 $.

Séparez le coût initial 

Vous pouvez séparer le coût initial du toit en utilisant « toute méthode raisonnable », selon l’IRS.La méthode doit s’appliquer de manière cohérente à toutes les parties du même actif.

Les méthodes raisonnables comprennent :

• Utilisation de la méthode de remise de l’indice des prix à la production (pour les restaurations uniquement)
• Répartition du coût de l’actif d’origine sur la base d’un rapport entre le coût de remplacement de la disposition partielle et le coût de remplacement de l’actif entier.
• Réaliser une étude de ségrégation des coûts
• Utiliser vos dossiers fiscaux

La première méthode, l’actualisation, s’apparente à la composition des intérêts, mais à l’envers. Cette méthode est la plus objective des méthodes officiellement sanctionnées et décrites dans les règlements du Trésor. Vous pouvez utiliser soit l’indice des prix à la production pour les produits finis, soit l’indice des prix à la production pour la demande finale. Les deux peuvent être trouvés sur le site Web du Bureau of Labor Statistics.

La deuxième méthode consiste à prendre le coût de remplacement du composant et à le diviser par le coût de remplacement de l’ensemble du bien. Il en résulte un ratio qui est ensuite multiplié par le coût initial de l’ensemble de l’actif.

La troisième méthode consiste à embaucher un professionnel pour réaliser une étude de séparation des coûts.

La quatrième méthode s’adresse au contribuable ambitieux qui a réellement construit l’actif et qui peut utiliser ses propres dossiers pour déterminer le coût de chaque composant.

Utiliser la méthode de remise avec les indices de prix 

C’est ainsi que les deux ensembles de données s’appliquent à notre exemple de toit vu du dessus.

Tableau 1 : Indice des prix à la production – Demande finale de matières premières (WPUFD4)

Tableau 2 : Indice des prix à la production – Produits de base et produits finis (WPUSOP3000)

Si vous voyez (P) à côté d’un index, cela signifie qu’il s’agit de « préliminaire ». Tous les index sont sujets à révision quatre mois après la publication originale.

Trouver le taux de remise

La maison de location a été initialement mise en service le 1er septembre 2016. Les indices pour cette date apparaissent en gras.

La toiture a été mise en service le 1er décembre 2020. De même, les indices de cette date apparaissent en gras.

Trouvez maintenant la variation en pourcentage entre les deux indices en commençant par leDemande finale de produits PPI (tableau 1). Le calcul ressemble à ceci :

En utilisant la demande finale PPI-Commodities, le taux de variation (R) est égal à 6,96 %.

Faites la même chose avec lePPI-Produits finis (Tableau 2).

En utilisant le PPI-Produits Finis, le taux de variation (R) est égal à 6,83%.

L’IRS vous permet d’utiliser l’une ou l’autre méthode, vous devez donc maintenant déterminer laquelle serait la plus raisonnable.

Utiliser le taux de changement 

Vous pouvez calculer la remise de deux manières mathématiquement équivalentes. Divisez le coût de remplacement par 1+R, ou multipliez le coût de remplacement par le PPI pour le mois où il a été initialement mis en service, puis divisez par le PPI pour les mois où il a été remplacé. Les deux devraient aboutir à la même réponse.

La première méthode fonctionne comme ceci : 

• Coût de remplacement (RC) = 12 000 $
• Le taux de changement (R) est soit R_FD= 7,96% ou R_FG= 5,80%

Sur le coût initial total du bâtiment, soit 250 000 $, 11 115 $, soit 11 342 $, sont alloués au toit d’origine. Nous basons ce calcul sur le coût réel du remplacement du toit (12 000 $) et sur l’actualisation de ce coût en utilisant chacune des deux mesures de l’indice des prix à la production. 

Base distincte et amortissement

Le but ici est de séparer le bien d’origine et sa dépréciation en deux biens afin que vous puissiez disposer de l’un et conserver l’autre.

Base de séparation et amortissement si vous utilisez RFD = 7,96 %

Base de séparation et amortissement si vous utilisez RFG = 5,80 %

Les chiffres de base et d’amortissement du bâtiment, moins l’ancien toit et le nouveau toit, s’additionnent aux chiffres du bâtiment d’origine. 238 658 $ + 11 342 $ = 250 000 $ pour la base et, de même, 19 888 $ + 945 $ = 20 833 $ pour l’amortissement antérieur.

Vous n’avez perdu aucune base ni aucune dépréciation. Vous avez simplement divisé le montant initial en deux actifs distincts.

Chiffres d’amortissement 

Vous pouvez également trouver les chiffres d’amortissement de deux manières. Le premier est :

• Divisez le coût historique de l’ancienne toiture par le coût initial total pour obtenir un pourcentage.
• Ensuite, multipliez cela par les chiffres de dépréciation d’origine pour trouver la dépréciation attribuée au composant remplacé.

La seconde consiste simplement à calculer l’amortissement du bâtiment, moins l’ancienne toiture, et de la nouvelle toiture.

En utilisant la première méthode, vous obtenez 945,16 $ d’amortissement attribué à l’ancienne toiture. Vous obtenez 945$ d’amortissement attribué à l’ancienne toiture en utilisant la seconde. Ils donnent tous deux la même réponse : environ 945 $.

Calculer le gain ou la perte sur la disposition partielle

Voici les résultats si R = RFD = 11 115 :

Et si si R = RFG = 11 342:

Regardez les deux résultats. Selon la méthode que vous choisissez pour le taux d’actualisation (R), vous avez une perte soit de 10 189 $, en utilisant l’indice de la demande finale, soit de 10 427 $, en utilisant l’indice des produits finis. La perte de 10 427 $ est légèrement meilleure. 

Mettre tout cela ensemble

Non seulement vous avez subi une perte de 10 427 $ sur votre formulaire 1040, mais cela a également réduit votre revenu pour les limitations de perte d’activité passive, ce qui augmente le montant de perte passive que vous pouvez déduire cette année. Par conséquent, cette perte accrue d’activité passive a encore réduit vos revenus.

Vous pouvez vous attendre à ce que les économies d’impôt résultant d’une disposition partielle soient de 10 427 $ x 24 % = 2 502 $ si vous êtes dans la tranche d’imposition de 24 %, mais comme vous avez suffisamment réduit votre revenu pour supporter davantage de pertes d’activité passives, l’économie d’impôt réelle s’élèverait à environ 3 500 $.

Foire aux questions