Ce qu’il faut savoir lors de la vente d’une propriété qui vous a été offerte

Donner un bien immobilier peut présenter quelques inconvénients d’un point de vue fiscal, en fonction de ce que le destinataire fait avec le bien. Un impôt sur les plus-values ​​peut entrer en jeu.

Certains fiscalistes conseillent aux gens dejamaisdonner un bien immobilier. Cela peut être un peu extrême, car il existe certains scénarios dans lesquels cela peut constituer une mesure fiscale judicieuse, mais de nombreux facteurs doivent être pris en compte selon la manière et le moment où vous offrez le cadeau.

Effet des impôts sur les successions sur les biens hérités

L’exécuteur testamentaire d’un défunt évaluera généralement tous les biens appartenant à l’individu à la date de son décès, puis recommencera six mois plus tard. L’exécuteur testamentaire peut alors utiliser l’évaluation qui entraîne le moins de conséquences fiscales successorales possibles : plus la valeur est faible, mieux c’est.

L’objectif est que la valeur totale de la succession soit inférieure à l’exonération de l’impôt fédéral sur les successions de l’année, donc aucun impôt sur les successions ne sera dû. Les successions doivent payer l’impôt fédéral sur les successions sur les valeurs supérieures à 13,61 millions de dollars pour les décès survenus au cours de l’année d’imposition 2024.Pour 2023, l’exonération était de 12 920 000 $.

La majorité des successions ne sont jamais soumises à cet impôt en raison du caractère très élevé de l’exonération, mais cela pourrait changer si l’exonération diminuait de manière significative, comme cela pourrait être le cas lorsque la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi expirera après 2025.

Considérations fiscales sur les gains en capital

Il est généralement préférable de recevoir un bien immobilier en héritage plutôt qu’en don pur et simple, en raison des implications en matière de gains en capital. Cela est dû au coût de base, qui est le coût du bien utilisé pour déterminer le gain en capital, le cas échéant, au moment de son transfert.

Quand l’immobilier est hérité

Votre coût de base pour la propriété en tant qu’héritier serait la juste valeur marchande du bien immobilier à la date d’évaluation choisie par l’exécuteur testamentaire, et non son prix d’achat initial lorsque le défunt l’a acquis. L’exécuteur testamentaire peut également choisir d’utiliser la date du décès comme date d’évaluation de base. Quoi qu’il en soit, cet ajustement est appelé « base majorée » et constitue un excellent moyen de minimiser votre obligation fiscale sur les plus-values ​​si vous décidez de vendre la propriété après en avoir hérité.

À titre d’exemple, vous n’auriez aucun gain en capital si le défunt vous donnait un bien immobilier d’une valeur de 350 000 $ à la date d’évaluation de la succession et que vous vendiez immédiatement ce bien pour 350 000 $. Mais vous auriez un gain en capital de 250 000 $ si vous héritiez de la base d’imposition du défunt et qu’il achetait cette propriété pour 100 000 $ il y a plusieurs décennies et vous la donnait en cadeau de son vivant : la différence entre la base de 100 000 $ et votre prix de vente.

Plus la valeur de l’impôt sur les successions est élevée, moins le montant des bénéfices sera soumis à l’impôt sur les plus-values ​​si vous décidez de vendre le bien immobilier. 

Quand l’immobilier est offert en cadeau

Votre base de coût serait la même que celle du donateur si vous avez reçu le bien en cadeau du vivant du donateur, car il n’y a pas de base de majoration. Si le donateur a acheté la propriété pour 100 000 $, votre coût de base serait alors de 100 000 $, même si la propriété vaut désormais 350 000 $.

Encore une fois, plus votre base est basse, plus votre gain sera important si et quand vous vendez la maison.

Taux d’imposition des gains en capital à long terme

Vous paieriez un impôt sur les plus-values ​​à long terme sur la différence entre le coût de base et le montant de la vente si vous étiez propriétaire de la propriété pendant plus d’un an avant de la vendre et que vous gagniez plus que certains seuils. En dessous de ces seuils, vous ne paierez aucun impôt sur les plus-values.

Les contribuables paieront 15 % d’impôt sur les plus-values ​​à long terme s’ils dépassent ces seuils de revenus. Par exemple, cela pourrait entraîner une facture d’impôt sur les gains en capital de 37 500 $ si vous vendiez cette propriété de 100 000 $ pour sa juste valeur marchande actuelle de 350 000 $ : 350 000 $ moins votre base de 100 000 $ (250 000 $) multipliée par 15 %.

À des seuils de revenus très élevés, le taux d’imposition des plus-values ​​à long terme augmente.Au-delà de ces seuils, les plus-values ​​à long terme sont imposées au taux à court terme (20 %).

Quand les taux d’imposition des gains en capital à court terme ont du sens

La plupart des contribuables s’en sortent mieux avec les taux d’imposition à long terme qu’avec les taux d’imposition des plus-values ​​à court terme. Vous payez une plus-value à court terme de 20 % si vous vendez le bien immobilier après en être propriétaire depuis un an ou moins. Pour de nombreux contribuables, ce taux est inférieur au taux d’imposition des revenus ordinaires, qui peut être supérieur à 20 %.

Quand offrir peut être une bonne chose

La perte de l’assiette majorée fait du don de votre vivant un moyen de transfert d’actifs moins favorable, mais il peut néanmoins constituer une excellente stratégie pour transférer les gains en capital avant la vente d’une propriété à un membre de la famille dont les revenus sont soumis à des taux d’imposition inférieurs.

Par exemple, ce membre de la famille pourrait gagner jusqu’à 44 625 $ en 2024 sans payer d’impôt sur les plus-values ​​s’il était célibataire et conservait la propriété pendant plus d’un an.Offrir le bien serait une manière de choisir un taux d’imposition plus avantageux sur les investissements valorisés avant une éventuelle vente. 

Que faire si on vous a donné un bien immobilier

Plusieurs options s’offrent à vous si vous avez déjà reçu un bien en cadeau :

• Vous pouvez simplement conserver le cadeau. Vous devrez payer des impôts si vous vendez la propriété, mais la base augmentera pour vos héritiers si vous la conservez jusqu’à votre décès. Ils peuvent ensuite le vendre et mettre à l’abri une partie des plus-values. 
• Vous pouvez restituer la propriété. La base de coûts du donateur serait la même que la vôtre, ce qui signifie qu’il s’agirait de sa base de coûts d’origine ajustée de l’amortissement. Ils pourraient alors potentiellement vous laisser la propriété en héritage. 
• Enfin, vous pouvez donner la propriété à quelqu’un d’autre, peut-être à votre enfant ou à un autre proche. Choisissez quelqu’un qui ne serait pas soumis à l’impôt sur les plus-values ​​en fonction de ses revenus s’il vendait. Vous pouvez également le donner à un organisme de bienfaisance, qui peut récupérer tous les gains en franchise d’impôt et vous bénéficierez d’une déduction fiscale détaillée, sous réserve de certaines règles.

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