En 2007, l’économie américaine est entrée dans une crise hypothécaire qui a provoqué panique et troubles financiers dans le monde entier. Les marchés financiers sont devenus particulièrement volatils et les effets ont duré plusieurs années (voire plus). La crise des prêts hypothécaires à risque est le résultat d’un emprunt excessif et d’une modélisation financière défectueuse, largement basée sur l’hypothèse que les prix de l’immobilier ne font qu’augmenter. La cupidité et la fraude ont également joué un rôle important.
Le rêve américain
Posséder une maison fait partie du « rêve américain » traditionnel.L’idée reçue est que cela encourage les gens à être fiers d’une propriété et à s’engager dans une communauté sur le long terme. Mais les maisons sont chères (des centaines de milliers de dollars, voire plus), et de nombreuses personnes doivent emprunter de l’argent pour acheter une maison.
Au début des années 2000, ce rêve est devenu réalité pour un nombre croissant de personnes. Les taux d’intérêt hypothécaires étaient bas, permettant aux consommateurs d’obtenir des prêts relativement importants avec un paiement mensuel inférieur (consultez comment les paiements sont calculés pour voir comment les taux bas affectent les paiements). De plus, les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté, l’achat d’une maison semblait donc une valeur sûre.
Remarque
Les prêteurs pensaient que les maisons constituaient une bonne garantie, ils étaient donc prêts à prêter contre des biens immobiliers et à gagner des revenus tant que les choses allaient bien.
Encaissement
Les choses se sont bien passées pour les acheteurs d’une première maison, mais les propriétaires existants ont également bénéficié de l’argent facile et des taux bas.
Avec la montée en flèche des prix de l’immobilier, les propriétaires ont découvert une énorme richesse dans leur maison. Ils avaient beaucoup de capitaux propres, alors pourquoi les laisser dans la maison ? Les propriétaires ont refinancé et contracté une deuxième hypothèque pour retirer de l’argent de la valeur nette de leur maison. Ils ont dépensé une partie de cet argent à bon escient (pour des améliorations de la propriété liées au prêt). Cependant, certains propriétaires ont utilisé cet argent pour couvrir leurs frais de subsistance et d’autres besoins, conservant ainsi un niveau de vie confortable alors que les salaires restaient stagnants.
L’argent facile avant la crise hypothécaire
Les banques offraient un accès facile à l’argent avant l’apparition de la crise hypothécaire.Les emprunteurs ont contracté des prêts hypothécaires à haut risque tels que les options-ARM, et ils se sont qualifiés pour des prêts hypothécaires avec peu ou pas de documents. Même les personnes ayant un mauvais crédit pourraient être considérées comme des emprunteurs à risque.
Emprunteurs à risque :Les emprunteurs ont pu emprunter plus que jamais auparavant, et les personnes ayant de faibles cotes de crédit se sont de plus en plus qualifiées d’emprunteurs à risque.Les prêteurs ont approuvé des prêts « sans documentation » et « avec peu de documentation », qui n’exigeaient pas de vérification des revenus et des actifs de l’emprunteur (ou les normes de vérification ont été assouplies).
Produits à risque :En plus d’une approbation plus facile, les emprunteurs avaient accès à des prêts qui promettaient des avantages à court terme (avec des risques à long terme). Les prêts Option-ARM permettaient aux emprunteurs d’effectuer de petits remboursements sur leur dette, mais le montant du prêt pouvait en réalité augmenter si les paiements n’étaient pas suffisants pour couvrir les frais d’intérêt. Les taux d’intérêt étaient relativement bas (mais pas à des niveaux historiquement bas), de sorte que les prêts hypothécaires traditionnels à taux fixe auraient pu constituer une option raisonnable au cours de cette période.
Fraude:Les prêteurs étaient désireux de financer leurs achats, mais certains acheteurs de maison et courtiers en prêts hypothécaires ont jeté de l’huile sur le feu en fournissant des informations inexactes sur les demandes de prêt.Tant que la fête ne se terminait pas, tout allait bien. Une fois que les prix de l’immobilier ont chuté et que les emprunteurs n’ont plus pu se permettre d’emprunter, la vérité est apparue.
Liquidité ballottante
D’où vient tout l’argent destiné aux prêts ? Il y avait une surabondance de liquidités partout dans le monde – qui s’est rapidement tarie au plus fort de la crise hypothécaire.Les particuliers, les entreprises et les gouvernements avaient de l’argent à investir et ont développé un appétit pour les investissements liés aux prêts hypothécaires comme moyen de gagner plus dans un environnement de taux d’intérêt bas.
Remarque
Des investissements compliqués ont converti des avoirs immobiliers illiquides en davantage de liquidités pour les banques et les prêteurs.
Marchés secondaires :Les banques conservaient traditionnellement les prêts hypothécaires dans leurs livres. Si vous empruntiez de l’argent à la banque A, vous effectueriez des paiements mensuels directement à la banque A, et cette banque perdrait de l’argent si vous faisiez défaut. Cependant, les banques vendent souvent des prêts maintenant, et le prêt peut être divisé et vendu à de nombreux investisseurs. Ces investissements sont extrêmement compliqués, c’est pourquoi certains investisseurs se fient simplement aux agences de notation pour leur dire à quel point les investissements sont sûrs (sans vraiment les comprendre).
Parce que les banques et les courtiers en prêts hypothécaires n’avaient aucune part dans le jeu (ils pouvaient simplement vendre les prêts avant qu’ils ne tournent mal), la qualité des prêts s’est détériorée. Il n’y avait aucune responsabilité ni incitation pour garantir que les emprunteurs puissent se permettre de rembourser leurs prêts.
Les premiers stades de la crise
Malheureusement, les poules se sont retournées contre eux et la crise hypothécaire a commencé à s’intensifier en 2007.Les prix de l’immobilier ont cessé d’augmenter à une vitesse vertigineuse et ont commencé à baisser en 2006, la hausse des taux d’intérêt rendant l’achat (ou le refinancement) d’une maison moins abordable.Les emprunteurs qui ont acheté plus de maisons que ce qu’ils pouvaient se permettre ont finalement cessé d’effectuer leurs versements hypothécaires. Pour aggraver les choses, les mensualités ont augmenté sur les prêts hypothécaires à taux variable à mesure que les taux d’intérêt augmentaient.
Les propriétaires de logements inabordables ont été confrontés à des choix difficiles. Ils pourraient attendre que la banque procède à une saisie, renégocier leur prêt dans le cadre d’un programme de restructuration, ou simplement quitter leur domicile et faire défaut. Bien entendu, beaucoup ont également essayé d’augmenter leurs revenus et de réduire leurs dépenses. Certains ont réussi à combler l’écart, mais d’autres étaient déjà trop loin derrière et confrontés à des remboursements hypothécaires inabordables et intenables.
Traditionnellement, les banques pouvaient récupérer le montant qu’elles avaient prêté lors d’une saisie. Cependant, la valeur des maisons a chuté à tel point que les banques ont subi de plus en plus de lourdes pertes sur les prêts en défaut. Les lois des États et le type de prêt déterminaient si les prêteurs pouvaient ou non tenter de recouvrer tout déficit auprès des emprunteurs.
L’intrigue s’épaissit
Une fois que les gens ont commencé à faire défaut sur leurs prêts en nombre record (et une fois que la nouvelle s’est répandue que les choses allaient mal), la crise hypothécaire s’est vraiment intensifiée. Les banques et les investisseurs ont commencé à perdre de l’argent. Les institutions financières ont décidé de réduire considérablement leur exposition au risque et les banques ont hésité à se prêter entre elles parce qu’elles ne savaient pas si elles seraient un jour remboursées.Pour fonctionner correctement, les banques et les entreprises ont besoin que l’argent circule facilement, c’est pourquoi l’économie s’est arrêtée brutalement.
La faiblesse (et la peur) des banques a provoqué des faillites bancaires.La FDIC a renforcé ses effectifs en prévision de centaines de faillites bancaires provoquées par la crise hypothécaire, et certains piliers du monde bancaire ont fait faillite. Le grand public a vu ces institutions de premier plan échouer et la panique s’est accrue. Lors d’un événement historique, on nous a rappelé que les fonds du marché monétaire peuvent « se ruiner » ou s’éloigner de leur objectif de cours de bourse de 1 $, en période de turbulences.
D’autres facteurs ont contribué à la gravité de la crise hypothécaire. L’économie américaine s’est ralentie et la hausse des prix des matières premières a nui aux consommateurs et aux entreprises. D’autres produits financiers complexes ont également commencé à se dégrader.
Effets persistants
Les législateurs, les consommateurs, les banquiers et les hommes d’affaires se sont empressés d’atténuer les effets de la crise hypothécaire. Cela a déclenché une chaîne d’événements dramatiques et continuera à se dérouler pendant des années. Le public a pu voir « comment la saucisse est fabriquée » et a été choqué d’apprendre à quel point le monde est exploité.
Points clés à retenir pour les consommateurs
L’effet durable pour la plupart des consommateurs est qu’il est plus difficile d’être admissible à un prêt hypothécaire qu’au début et au milieu des années 2000. Les prêteurs sont tenus de vérifier que les emprunteurs ont la capacité de rembourser un prêt – vous devez généralement présenter une preuve de vos revenus et de vos actifs. Le processus de prêt immobilier est désormais plus lourd, mais nous espérons que le système financier est plus sain qu’avant.
