Points clés à retenir
- Les titres adossés à des créances hypothécaires sont un type d’obligation dans lequel un investisseur achète une hypothèque auprès d’un prêteur hypothécaire.
- Lorsque tout se passe bien, un investisseur MBS perçoit des mensualités hypothécaires jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé, mais il existe un risque de défaut de paiement.
- Bien qu’auparavant peu réglementé, le gouvernement a accru sa surveillance des titres adossés à des créances hypothécaires après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2006.
Définition et exemples de titres adossés à des créances hypothécaires
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont un type spécifique de titres adossés à des actifs. En d’autres termes, il s’agit d’une sorte de caution adossée à un bien immobilier comme une maison d’habitation.L’investisseur achète essentiellement un prêt hypothécaire afin de pouvoir percevoir des paiements mensuels à la place du prêteur d’origine.
Les acheteurs typiques de ces titres comprennent des investisseurs institutionnels, corporatifs et individuels. Cependant, si le propriétaire fait défaut, l’investisseur qui a payé pour le titre adossé à une hypothèque ne sera pas payé, ce qui signifie qu’il pourrait perdre de l’argent.
- Acronyme:MBS
Note
Un titre est un investissement réalisé dans l’espoir de réaliser un profit grâce aux efforts de quelqu’un d’autre. Dans le cas des titres adossés à des créances hypothécaires, l’investisseur tente de tirer profit des efforts d’un prêteur hypothécaire.
Comment fonctionne un titre adossé à une hypothèque
Le président Lyndon Johnson a ouvert la voie aux titres adossés à des créances hypothécaires modernes lorsqu’il a autorisé la loi de 1968 sur le logement et le développement urbain, qui a également créé Ginnie Mae.Johnson souhaitait donner aux banques la possibilité de vendre des prêts hypothécaires, ce qui libérerait des fonds pour prêter à davantage de propriétaires.
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont permis aux institutions financières non bancaires de se lancer dans le secteur des prêts hypothécaires. Avant les MBS, seules les banques disposaient de dépôts suffisamment importants pour accorder des prêts à long terme. Ils avaient les moyens d’attendre que ces prêts soient remboursés 15 ou 30 ans plus tard.
L’invention des MBS signifiait que les prêteurs récupéraient immédiatement leur argent auprès des investisseurs sur le marché secondaire. Le nombre de prêteurs a augmenté. Certains proposaient des prêts hypothécaires qui ne tenaient pas compte de l’emploi ou des actifs de l’emprunteur.Cela a créé davantage de concurrence pour les banques traditionnelles. Ils ont dû abaisser leurs normes pour rivaliser.
Pire encore, les MBS n’étaient pas réglementés. Le gouvernement fédéral a réglementé les banques pour garantir la protection de leurs déposants, mais ces règles ne s’appliquaient pas aux MBS et aux courtiers hypothécaires. Les déposants bancaires étaient en sécurité, mais les investisseurs MBS n’étaient pas du tout protégés.
Note
Après la crise du logement, le gouvernement américain a renforcé la réglementation dans plusieurs domaines, notamment les MBS résidentiels. Les MBS doivent fournir des informations aux investisseurs sur plusieurs points. En réponse aux nouvelles exigences, il y a moins de MBS enregistrés autres que ceux proposés par Fannie Mae et Freddie Mac.
Comment un MBS est créé
Le processus MBS commence lorsqu’une banque ou une société hypothécaire accorde un prêt immobilier. Ce prêteur vend ensuite ce prêt à une banque d’investissement. Elle utilise l’argent reçu de la banque d’investissement pour accorder de nouveaux prêts.
Pendant que le prêteur recommence le processus avec un nouveau prêt hypothécaire pour un nouveau client, la banque d’investissement prend le prêt initial et l’ajoute à un ensemble de prêts hypothécaires avec des taux d’intérêt similaires.
Une fois que la banque d’investissement a créé un ensemble de prêts hypothécaires similaires, elle le confie à une société spéciale conçue pour créer un MBS. Ces sociétés sont appelées Special Purpose Vehicles (SPV) ou Special Investment Vehicles (SIV). Cela permet de séparer les titres adossés à des créances hypothécaires des autres services de la banque. Le SPV commercialise ces titres hypothécaires auprès des investisseurs.
Pour l’investisseur qui achète le MBS, c’est similaire à n’importe quelle autre obligation. L’investisseur paie un prix pour acquérir l’obligation et reçoit un revenu tout en détenant l’obligation. En théorie, le client rembourse son hypothèque et l’investisseur MBS en profite.
Types de titres adossés à des créances hypothécaires
Bien que tous les titres adossés à des créances hypothécaires soient essentiellement le même produit (une obligation), il existe certaines variantes du produit parmi lesquelles les investisseurs peuvent choisir.
Certificat de participation Pass-Through
Le MBS le plus simple est le certificat de participation pass-through. Il verse aux titulaires leur juste part des paiements de principal et d’intérêts effectués sur l’ensemble des prêts hypothécaires.
Obligation de dette garantie
Au début des années 2000, le marché des titres structurés est devenu très compétitif. Les banques d’investissement ont créé des produits d’investissement plus complexes pour attirer les clients. Par exemple, ils ont développé des titres de créance garantis (CDO) qui pourraient inclure tout type de prêt.Pour l’investisseur, ces produits fonctionnent comme un MBS, même s’ils contiennent ou non des hypothèques.
Obligation hypothécaire garantie
À l’époque de la création des CDO, les banques d’investissement ont également développé une version plus complexe du titre adossé à des créances hypothécaires, les obligations hypothécaires garanties (CMO).
Ces investissements complexes sont construits en découpant un pool de prêts hypothécaires en catégories de risque similaires, appelées tranches. Les tranches les moins risquées ont des flux de trésorerie plus certains et un degré d’exposition au risque de défaut plus faible, tandis que les tranches plus risquées ont des flux de trésorerie plus incertains et une plus grande exposition au risque de défaut. Le niveau de risque élevé est toutefois compensé par des taux d’intérêt plus élevés, qui attirent certains investisseurs.
Note
De nombreux investisseurs ont perdu de l’argent sur les CMO et les CDO lors de la crise hypothécaire de 2006. Les emprunteurs bénéficiant de prêts hypothécaires à taux variable ont été pris au dépourvu lorsque leurs remboursements ont augmenté en raison de la hausse des taux d’intérêt. Ils ne pouvaient pas se refinancer parce que les taux d’intérêt étaient plus élevés, ce qui signifiait qu’ils étaient plus susceptibles de faire défaut. Lorsque les emprunteurs faisaient défaut, les investisseurs perdaient l’argent qu’ils avaient investi dans le CMO ou le CDO.
Ce que cela signifie pour les investisseurs individuels
L’invention des titres adossés à des créances hypothécaires a complètement révolutionné les secteurs de l’immobilier, de la banque et des prêts hypothécaires. Au début, les titres adossés à des créances hypothécaires ont créé une demande accrue de prêts d’argent, ce qui a permis à davantage de personnes d’acheter des maisons.
Cependant, cela est devenu incontrôlable lors du boom immobilier, lorsque certains prêteurs n’ont pas pris le temps de confirmer que les emprunteurs étaient en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire. Cela a permis aux gens de contracter des prêts hypothécaires qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Ces prêts hypothécaires à risque ont été regroupés dans des MBS de marque privée.
MBS de marque privée
Les MBS de marque privée représentaient plus de 50 % du marché du financement hypothécaire en 2006.
Ces prêts hypothécaires à risque ont créé une bulle d’actifs qui a éclaté en 2006 avec la crise des prêts hypothécaires à risque. Étant donné qu’un si grand nombre d’investisseurs, de fonds de pension et d’institutions financières détenaient des titres adossés à des créances hypothécaires, tout le monde a subi des pertes. C’est ce qui a créé la crise financière de 2008.
