Le marché hypothécaire secondaire permet aux banques de reconditionner et de vendre des prêts hypothécaires sous forme de titres à des investisseurs institutionnels. Ces investisseurs comprennent de grands fonds de pension, des compagnies d’assurance, des fonds spéculatifs et le gouvernement fédéral. À leur tour, les acheteurs de produits d’investissement hypothécaires de la banque reconditionneront et vendront souvent les titres hypothécaires à des investisseurs plus petits.
Marché secondaire et banques
En regroupant et en vendant les prêts hypothécaires ou les notes de frais qu’elles rédigent, la banque peut supprimer ces éléments de son bilan. En outre, le produit de la vente des prêts hypothécaires à un tiers donne aux banques de nouveaux fonds qu’elles peuvent prêter à davantage d’emprunteurs. Avant la création du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des ressources nécessaires pour immobiliser des fonds pendant toute la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. En conséquence, les acheteurs potentiels ont eu du mal à trouver des prêteurs hypothécaires. Parce qu’il y avait moins de concurrence, les prêteurs pouvaient facturer des taux d’intérêt plus élevés.
Fannie et Freddie et les hypothèques secondaires
La Federal National Mortgage Association Charter Act de 1968 a tenté de résoudre ce problème en privatisant Fannie Mae et Freddie Mac. Ces entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) avaient pour mission de créer un accès à des prêts hypothécaires abordables. Pour financer ces efforts, Fannie et Freddie achètent des prêts hypothécaires bancaires et les revendent à d’autres investisseurs. Les prêts ne sont pas revendus individuellement. Au lieu de cela, ils sont regroupés dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). La valeur des MBS est garantie – ou adossée – à la valeur de l’ensemble de prêts hypothécaires sous-jacent.
Lors de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008-2009, les deux entités détenaient ou garantissaient 44 % de tous les prêts hypothécaires américains à la fin de 2009. Ce portefeuille s’élevait à près de 4 800 milliards de dollars américains alors qu’il était au bord du défaut de paiement.
D’autres institutions financières comme Lehman Brothers et Bear Stearns ont été chavirées par des titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres produits dérivés lors de la crise financière de 2008. Il y a eu une ruée vers les sorties alors que les banques privées ont quitté en masse le marché hypothécaire. En conséquence, Fannie et Freddie sont devenus responsables de près de 90 % des prêts immobiliers.Les deux GSE regroupaient essentiellement l’ensemble du secteur du logement. C’est grâce à ce risque de détention important que Fannie Mae et Freddie Mac ont été impliqués dans la crise des prêts hypothécaires à risque.
Autres types de marchés secondaires
Il existe également des marchés secondaires pour d’autres types de dette, ainsi que pour les actions. Les sociétés financières regroupent et revendent des prêts automobiles, des dettes de cartes de crédit, des dettes étudiantes et des dettes d’entreprises.
Les actions sont vendues sur deux marchés secondaires très réputés, la Bourse de New York et le NASDAQ. Le marché primaire des actions, appelé offre publique initiale, implique pour la première fois qu’une entreprise offre au public une participation partielle sous forme d’actions.
Le marché secondaire le plus important est celui des bons, obligations et billets du Trésor américain. La demande de bons du Trésor affecte tous les taux d’intérêt. Les bons du Trésor, soutenus par le gouvernement américain, constituent l’investissement le plus sûr au monde : ils sont utilisés pour les calculs nécessitant un investissement sans risque. Ils offrent également un faible rendement. Les investisseurs qui souhaitent plus de rendement et sont prêts à prendre plus de risques achèteront d’autres obligations, telles que des obligations municipales, d’entreprise, étrangères ou même des obligations de pacotille. Lorsque la demande de bons du Trésor est élevée, les rendements des taux d’intérêt peuvent être faibles pour toutes les dettes. Lorsque la demande de bons du Trésor est faible, les taux d’intérêt doivent augmenter pour toutes les dettes sur le marché secondaire.
Il existe une relation directe entre les bons du Trésor et les taux d’intérêt hypothécaires. Lorsque les rendements des bons du Trésor augmentent, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe augmentent également.Étant donné que les produits financiers à revenu fixe sont en concurrence pour attirer l’attention de l’investisseur aux « rendements sûrs », ils doivent tous maintenir leurs rendements à égalité les uns par rapport aux autres.
Croissance en confiance
À mesure que la confiance revient sur le marché hypothécaire secondaire, elle revient sur tous les marchés secondaires. Ian Salisbury de Marketwatch.com le mentionne dans son article du 25 août 2012, « Comment un jeu obscur sur les obligations pourrait aider les consommateurs ». Salisbury déclare qu’en 2007, les titres automobiles et de cartes de crédit s’élevaient à 178 milliards de dollars, mais ont plongé à seulement 65 milliards de dollars en 2010. En 2012, ils étaient revenus à 100 milliards de dollars, selon Standard & Poor’s Financial Services LLC.
Les grands investisseurs sont désormais plus disposés à tenter leur chance avec des prêts titrisés auprès de banques réputées, car les rendements des bons du Trésor sont à leur plus bas niveau.Cela signifie que l’assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale a contribué à rétablir le fonctionnement des marchés financiers. En achetant des bons du Trésor américain, la Fed a forcé les rendements à la baisse et a donné une meilleure apparence aux autres investissements en comparaison.
Les banques disposent désormais d’un marché pour les regroupements de prêts titrisés. Ce marché leur donne plus de liquidités pour accorder de nouveaux prêts.
Comment le marché secondaire vous affecte
Le retour du marché secondaire vous est particulièrement utile si vous avez besoin d’un prêt automobile, de nouvelles cartes de crédit ou d’un prêt commercial. Si vous avez récemment demandé un prêt et que celui-ci a été refusé, c’est le bon moment pour réessayer. Mais si votre pointage de crédit est inférieur à 720, vous devrez réparer votre crédit.
C’est également formidable pour la croissance économique. Les dépenses de consommation génèrent près de 71 % de l’économie américaine, mesurée par le produit intérieur brut (PIB). En 2007, de nombreux consommateurs ont utilisé des dettes de carte de crédit pour faire leurs achats. Après la crise financière, soit ils ont réduit leur dette, soit ils ont perdu leur crédit à cause des banques paniquées, qui leur en ont refusé l’accès. Le retour de la titrisation signifie que les investisseurs et les banques sont moins motivés par la peur. La dette des consommateurs augmente, stimulant la croissance économique.
