Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entités créées par le gouvernement pour stimuler le marché du logement. Fannie Mae représente la Federal National Mortgage Association. Freddie Mac est la Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Ces organisations sont différentes non seulement par leur genèse, mais également par leur marché cible et leurs produits. Par exemple, Fannie Mae achète des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail, tandis que Freddie Mac les achète auprès de petites banques d’épargne. Mais ces deux mesures aident les banques à accorder davantage de prêts et à maintenir les taux d’intérêt à un niveau bas.
Fannie Maé
En 1938, le Congrès a créé Fannie Mae par le biais de la loi fédérale sur les banques de prêt immobilier. Il s’agissait d’une agence gouvernementale qui achetait les prêts hypothécaires de la Federal Housing Administration et les incluait dans ses livres. Le président Franklin D. Roosevelt souhaitait que Fannie Mae aide à réaliser le rêve américain de l’accession à la propriété. Lorsque Fannie Mae a acheté les prêts aux banques, cela leur a donné plus d’argent à prêter. Fannie a ensuite regroupé les prêts hypothécaires en titres adossés à des créances hypothécaires. Elle a vendu ces produits dérivés à des hedge funds, des fonds de pension et des investisseurs individuels.
En 1968, le Congrès transforme Fannie Mae en entreprise. Il voulait cesser de le financer en tant qu’agence. Il avait besoin d’argent pour financer la guerre du Vietnam. Au lieu d’utiliser l’argent des contribuables pour le financer, le gouvernement a autorisé Fannie à vendre des actions aux actionnaires dans le cadre d’une introduction en bourse. Cela a permis aux actionnaires d’en être propriétaires. Mais c’était aussi une entreprise parrainée par le gouvernement. Le gouvernement américain a garanti ses prêts. Cela s’est avéré être un arrangement assez dangereux.
Freddie Mac
En 1970, le Congrès a créé Freddie Mac. Comme Fannie, Freddie était un GSE qui achetait des prêts hypothécaires. Cela a libéré des fonds bancaires afin qu’ils puissent contracter davantage de prêts hypothécaires. Contrairement à Fannie Mae, Freddie Mac pouvait acheter n’importe quel type de prêt hypothécaire et pas seulement ceux de la FHA. Il s’est également concentré sur l’achat de prêts hypothécaires à 30 ans auprès des banques. Elle a également vendu ses prêts hypothécaires sur le marché secondaire. Fannie a conservé ses hypothèques.
Similitudes entre Fannie Mae et Freddie Mac
Fannie Mae, Freddie Mac et le système de la Federal Home Loan Bank ont rendu le logement abordable pour la plupart des Américains pendant des décennies.Mais ils fonctionnaient comme des entités parrainées par le gouvernement. Cela signifiait qu’ils devaient être rentables pour les actionnaires tout en créant le marché secondaire qui rendait possible la revente des prêts hypothécaires.
Ensemble, Fannie et Freddie ont sauvé le marché immobilier américain. En 2009, Fannie Mae, Freddie Mac et FHLB assuraient 90 % du financement des nouveaux prêts hypothécaires.Cela représentait plus du double de leur part du marché hypothécaire avant la crise de 2008. Le financement hypothécaire privé s’était tout simplement tari.
Note
Après la récession, la plupart des banques n’accorderaient de prêt à personne sans les garanties de Fannie Mae et Freddie Mac.
Fannie et Freddie sont désormais sous la tutelle de l’Agence fédérale de financement du logement.Le département du Trésor américain est propriétaire de toutes ses actions privilégiées de premier rang. Tous leurs bénéfices vont au Trésor américain. Les investisseurs peuvent toujours acheter des actions ordinaires et des actions privilégiées de rang junior. La tutelle ne leur permet pas de verser des dividendes.
Différences entre Fannie et Freddie
Fannie et Freddie achètent leurs hypothèques auprès de différentes sources. Fannie les achète auprès de grandes banques commerciales. Freddie les achète auprès de petites banques.
Ils proposent également différents programmes pour ceux qui ne peuvent verser que de faibles acomptes. Fannie Mae propose le prêt Home Ready.Les candidats ne peuvent pas gagner plus de 80 % du revenu médian de la région. Freddie propose le programme Home Possible.Cela exige que les candidats vivent dans la maison et pas plus que le revenu moyen de la région.
Les origines et les objectifs initiaux de Fannie et Freddie étaient également différents. Fannie a été créée en 1938 pour permettre aux banques de créer davantage de prêts hypothécaires. Elle achetait les prêts auprès des banques, mais était alors plus susceptible de les conserver dans ses livres. Freddie a été créée en 1970 pour revendre des packages de prêts sur le marché secondaire. Cela a contribué à le protéger, ainsi que ses banques, des variations des taux d’intérêt.
Ils ont joué un rôle dans la crise hypothécaire
En 2007, Fannie et Freddie ont émis ou garanti 3 400 milliards de dollars de prêts hypothécaires unifamiliaux.Cela représentait 40 % de l’ensemble du marché hypothécaire.Sur ce total, seulement 300 milliards de dollars étaient des prêts à risque.Les experts estimaient qu’il s’agissait d’un pourcentage trop faible de son portefeuille global pour menacer la viabilité de l’agence. Ces prêts comportaient un risque plus élevé, mais ils rapportaient également un bénéfice plus élevé. Sur le marché hypothécaire hautement concurrentiel, Fannie et Freddie avaient besoin de ces rendements pour maintenir les cours des actions à un niveau élevé.
Note
Au cours de l’été 2007, les créanciers hypothécaires ont commencé à faire défaut.
Les banques ont cessé de prêter, à moins que Fannie et Freddie ne garantissent les prêts. En d’autres termes, les banques ont transféré les risques vers les deux GSE. En conséquence, Fannie et Freddie ont subi d’énormes pertes. Au second semestre 2007, Fannie et Freddie ont annoncé une perte nette de 8,7 milliards de dollars.En conséquence, les cours de leurs actions ont chuté et les investisseurs se sont inquiétés.
En février 2008, le Congrès a autorisé Fannie Mae et Freddie Mac à garantir davantage de prêts hypothécaires à risque.Cela a été fait pour rassurer le marché immobilier.
Renflouement
Alors que la crise des prêts hypothécaires à risque se poursuivait, le gouvernement fédéral a dû intervenir pour sauver Fannie Mae et Freddie Mac eux-mêmes.
Le 7 septembre 2008, le département du Trésor des États-Unis a renfloué Fannie et Freddie. Le Congrès l’a autorisé à acheter jusqu’à 100 milliards de dollars d’actions privilégiées et de titres adossés à des créances hypothécaires. Ils ont été placés sous tutelle par l’Agence fédérale de financement du logement.
Maintenir les deux à flot a coûté 187 milliards de dollars aux contribuables au fil du temps.Le Trésor a payé 116 milliards de dollars pour Fannie et 71 milliards de dollars pour Freddie. En août 2012, le Trésor a décidé qu’il enverrait tous les bénéfices de Fannie et Freddie dans le fonds général. Depuis lors, le plan de sauvetage a été remboursé avec 58 milliards de dollars de bénéfices. Fannie a versé 147 milliards de dollars et Freddie a payé 98 milliards de dollars.
Foire aux questions (FAQ)
Existe-t-il des prêts qui ne peuvent pas être vendus à Fannie Mae ou Freddie Mac ?
Un prêt hypothécaire susceptible d’être acquis par Fannie Mae ou Freddie Mac est appelé prêt « conforme ». Il doit répondre à plusieurs normes pour entrer dans cette catégorie et pouvoir être vendu à Fannie ou Freddie. Les prêts qui ne répondent pas à ces normes sont non conformes et ne peuvent être vendus. Les exigences sont basées sur les montants des prêts, les cotes de crédit, les taux d’endettement, les acomptes et l’emplacement ou le type de propriété.
Quelle est la limite du montant du prêt pour Fannie Mae et Freddie Mac ?
La limite de prêt conforme (CLL) de base pour 2022 est de 647 200 $. Dans certaines régions où les maisons coûtent plus cher, le CLL s’élève à 970 800 $.
Comment puis-je savoir si mon hypothèque appartient à Freddie Mac ou à Fannie Mae ?
Vous pouvez contacter votre gestionnaire de prêts hypothécaires pour savoir si l’une de ces entités est propriétaire de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez également utiliser l’outil de recherche sur le site Web Making Home Affordable.
