Fannie Mae et Freddie Mac étaient-ils la véritable cause de la crise des prêts hypothécaires à risque ? C’est dangereux de le penser. En réalité, ils constituent un excellent exemple des forces économiques plus larges qui ont provoqué la crise du crédit bancaire et le plan de sauvetage. Les tentatives législatives visant à liquider rapidement Fannie et Freddie n’empêcheraient pas une nouvelle récession. Pire encore, cela pourrait dévaster le marché immobilier.
Rôle sur le marché hypothécaire
Fannie et Freddie étaient des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Comme les entreprises privées, elles ont dû être compétitives pour maintenir le cours de leurs actions. Dans le même temps, le gouvernement fédéral garantissait implicitement la valeur des prêts hypothécaires qu’ils revendaient sur le marché secondaire. Cela les a amenés à détenir moins de capital pour soutenir leurs hypothèques en cas de perte. En conséquence, Fannie et Freddie ont été contraints de prendre des risques pour être rentables. Avec le soutien du gouvernement, ils savaient également qu’ils ne subiraient pas les conséquences si la situation tournait au sud.
Le gouvernement les a mis en place de cette manière pour leur permettre d’acheter des prêts hypothécaires qualifiés auprès des banques, de les assurer et de les revendre aux investisseurs. Les banques ont utilisé les fonds pour contracter de nouveaux prêts hypothécaires. Historiquement, Fannie et Freddie ont soutenu la moitié de tous les nouveaux prêts hypothécaires émis chaque année (comme ils le font encore aujourd’hui).En décembre 2007, lorsque les banques ont commencé à restreindre leurs prêts, Fannie et Freddie représentaient 90 % de tous les prêts hypothécaires émis.
Rôle pendant la crise du logement
Les réglementations gouvernementales interdisaient à Fannie et Freddie d’acheter des prêts hypothécaires à haut risque. Mais à mesure que le marché hypothécaire évoluait, leur activité évolue également.
Entre 2005 et 2007, ils ont acquis quelques prêts classiques à taux fixe avec une mise de fonds de 20 %. Ils ont fait le plein de prêts hypothécaires à risque, à taux d’intérêt uniquement ou à amortissement négatif – des prêts plus typiques des banques et des courtiers hypothécaires non réglementés.
Fannie et Freddie ont aggravé la situation en utilisant des produits dérivés pour couvrir le risque de taux d’intérêt de leurs portefeuilles. Mais en tant qu’entreprises du secteur privé ayant des actionnaires à satisfaire, elles le faisaient pour rester compétitives par rapport aux autres banques. Ils faisaient tous la même chose.
Les acquisitions de prêts de Fannie Mae étaient :
- 62% d’amortissement négatif
- 84 % d’intérêt seulement
- 58% de prêts à risque
- 62 % ont exigé un acompte inférieur à 10 %
Les prêts de Freddie Mac étaient encore plus risqués et consistaient en :
- 72 % d’amortissement négatif
- 97 % d’intérêt seulement
- 67% de subprimes
- 68 % ont exigé un acompte inférieur à 10 %
Ces prêts hypothécaires exotiques et subprime ont rendu toxiques les acquisitions de prêts de Fannie et Freddie.
Moins toxique que la plupart des banques
La réglementation garantissait que Fannie et Freddie contractaient moins de ces prêts que la plupart des banques. Néanmoins, ils ont acquis davantage de ces prêts pour maintenir leur part de marché dans un contexte de concurrence accrue.
En 2005, le Sénat a parrainé un projet de loi qui leur interdisait de détenir des titres adossés à des créances hypothécaires dans leurs portefeuilles. Le Congrès voulait réduire les risques pour le gouvernement. En 2009, les deux GSE détenaient ou garantissaient 44 %, soit 4 800 milliards de dollars (en dollars de 2009), de la dette hypothécaire résidentielle, contre 36 % en 2006.
Mais le projet de loi du Sénat a échoué et Fannie et Freddie ont augmenté leurs avoirs en prêts à risque. Ils pourraient gagner plus d’argent grâce aux taux d’intérêt élevés des prêts qu’avec les frais qu’ils recevaient de la vente des prêts. Là encore, ils cherchaient à maintenir des cours boursiers élevés dans un marché immobilier très compétitif.
En tant qu’entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie et Freddie ont pris plus de risques qu’ils n’auraient dû. Ils n’ont pas protégé les contribuables qui ont finalement dû absorber leurs pertes. Mais ils n’ont pas provoqué le ralentissement du marché immobilier. Ils n’ont pas inondé le marché de prêts exotiques. Ils étaient un symptôme, et non une cause, de la crise hypothécaire.
Les produits dérivés ont contribué à leur chute
Selon certaines estimations, seulement 17 % de leurs portefeuilles en 2007 étaient des prêts subprime ou Alt-A.Mais ensuite les prix de l’immobilier ont baissé et les propriétaires ont commencé à faire défaut. En conséquence, ce pourcentage relativement faible de prêts à risque a contribué de manière substantielle aux pertes.
En tant que GSE, Fannie et Freddie n’étaient pas tenus de compenser la taille de leurs portefeuilles de prêts avec suffisamment de capital provenant de la vente d’actions pour le couvrir. C’était le résultat à la fois de leurs efforts de lobbying et du fait que leurs prêts étaient assurés. Au lieu de cela, ils ont utilisé des produits dérivés pour couvrir le risque de taux d’intérêt de leurs portefeuilles. Lorsque la valeur des produits dérivés a chuté, leur capacité à garantir les prêts a également diminué.
Cette exposition aux produits dérivés a entraîné leur chute, comme pour la plupart des banques. À mesure que les prix de l’immobilier baissaient, même les emprunteurs qualifiés se sont retrouvés à devoir plus que la valeur de leur maison. S’ils devaient vendre la maison pour une raison quelconque, ils perdraient moins d’argent en permettant à la banque de la saisir. Les emprunteurs bénéficiant d’un amortissement négatif et de prêts à intérêt uniquement étaient dans une situation encore pire.
Éliminer Fannie et Freddie ?
Certains législateurs proposent d’éliminer Fannie et Freddie. D’autres suggèrent que les États-Unis copient l’Europe en utilisant des obligations sécurisées pour financer la plupart des prêts hypothécaires immobiliers. Avec les obligations sécurisées, les banques conservent le risque de crédit sur leurs prêts hypothécaires immobiliers. Ils vendent des obligations adossées à ces hypothèques à des investisseurs extérieurs. Cela leur permet de se décharger du risque de taux d’intérêt.
Si le Congrès éliminait Fannie et Freddie, cela réduirait considérablement la disponibilité des prêts hypothécaires et augmenterait leur coût. Les banques hésitent à accorder des prêts hypothécaires qui ne sont pas garantis. Les taux d’intérêt hypothécaires pourraient augmenter. Le marché immobilier américain s’effondrerait.
Note
Un propriétaire qui investit aujourd’hui 20 % sur une maison de 300 000 $ avec un taux d’intérêt de 4,5 % paierait 1 216 $ par mois en capital et intérêts. Le même prêt à 9 % entraînerait un paiement mensuel P&I de 1 931 $.
Au lieu d’éliminer Fannie et Freddie, la voie actuelle consistant à renforcer la réglementation et la gestion des risques semble être la meilleure option. Ces GSE n’ont pas provoqué la crise financière, et leur élimination n’empêchera pas une autre.
