Les caisses d’épargne et de crédit (S&L) sont des banques spécialisées créées pour promouvoir l’accession à la propriété à un prix abordable. Ils tirent leur nom du financement d’hypothèques avec des économies assurées par la Société fédérale d’assurance-dépôts. Historiquement, ils ont proposé des taux plus élevés sur les comptes d’épargne pour attirer davantage de dépôts, ce qui augmente leur capacité à proposer des prêts hypothécaires.
Premier fournisseur de prêts hypothécaires résidentiels
Avant la Federal Home Loan Bank Act de 1932, la plupart des prêts hypothécaires immobiliers étaient à court terme et fournis par des compagnies d’assurance et non par des banques.Les S&L ont ensuite acquis la possibilité de proposer des prêts hypothécaires sur 30 ans offrant des mensualités inférieures à celles disponibles auparavant. Cela a contribué à rendre l’accession à la propriété plus abordable.
Les S&L ont considérablement changé au cours des dernières décennies. Celles qui existent encore aujourd’hui fonctionnent comme la plupart des banques commerciales en proposant des comptes chèques et d’autres fonctionnalités communes. La principale différence est qu’ils doivent investir près des deux tiers de leurs actifs dans des prêts hypothécaires résidentiels.
Création des caisses d’épargne et de crédit
Avant la Grande Dépression, les prêts hypothécaires étaient des prêts sur 5 à 10 ans qui devaient être refinancés ou remboursés par un versement forfaitaire important. En 1935, 10 % de toutes les maisons américaines étaient saisies, grâce à ces conditions difficiles et à la baisse des prix de l’immobilier. Pour arrêter le carnage, le New Deal a fait ces trois choses :
- La Home Owner’s Loan Corporation a racheté 1 million de prêts hypothécaires en souffrance aux banques. Le HOLC les a remplacés par l’hypothèque à long terme à taux fixe que nous connaissons aujourd’hui et les a rétablis.
- L’Administration fédérale du logement fournissait une assurance hypothécaire.
- La Federal National Mortgage Association a créé un marché secondaire pour les prêts hypothécaires.
La FNMA a également créé l’Epargne et le Crédit pour émettre ces crédits immobiliers. Ces changements étaient une réponse à une catastrophe économique. Mais ils ont considérablement accru l’accession à la propriété aux États-Unis.
La croissance du marché du prêt immobilier
En 1944, l’Administration des anciens combattants a créé un programme d’assurance hypothécaire qui a réduit les paiements. Cela a encouragé les anciens combattants de retour au pays à acheter des maisons en banlieue. Le programme a stimulé l’activité économique dans le secteur de la construction résidentielle.
Tout au long des années 1960 et 1970, presque tous les prêts hypothécaires étaient émis par l’intermédiaire de S&L. Grâce à tous ces programmes fédéraux, l’accession à la propriété est passée de 43,6 % en 1940 à 64 % en 1980.
Problème pour les S&L
En 1973, le président Richard Nixon a créé une inflation galopante en supprimant le dollar américain de l’étalon-or. Les S&L n’ont pas pu augmenter les taux d’intérêt pour suivre la hausse de l’inflation, ils ont donc perdu leurs dépôts vers des comptes du marché monétaire. Cela a érodé le capital S&L nécessaire pour créer des prêts hypothécaires à faible coût. L’industrie a demandé au Congrès de supprimer certaines restrictions sur ses opérations.
En 1982, le président Ronald Reagan a signé l’accord Garn-St. Loi sur les institutions de dépôt Germain. Il a permis aux banques d’augmenter les taux d’intérêt sur les dépôts d’épargne, d’accorder des prêts commerciaux et à la consommation et de réduire les ratios prêt/valeur. Les S&L ont investi dans l’immobilier spéculatif et des prêts commerciaux. Entre 1982 et 1985, ces actifs ont augmenté de 56 %.
Effondrement et sauvetage
L’effondrement de ces investissements a entraîné la faillite de la moitié des banques du pays. À mesure que les banques ont fait faillite, les fonds d’assurance étatiques et fédéraux ont commencé à manquer d’argent nécessaire pour rembourser les déposants.
En 1989, le George H.W. L’administration Bush a renfloué l’industrie avec la loi sur la réforme, le redressement et l’application des institutions financières. La FIRREA a fourni 50 milliards de dollars initiaux pour fermer les banques en faillite, a créé la Resolution Trust Corporation pour revendre les actifs bancaires et a utilisé le produit pour rembourser les déposants. La FIRREA a interdit aux S&L d’accorder des prêts plus risqués.
Malheureusement, la crise de l’épargne et du crédit a détruit la confiance dans les institutions qui étaient autrefois considérées comme des sources sûres de prêts hypothécaires immobiliers parce que les fonds gérés par l’État les soutenaient.
Répéter les erreurs du passé
Comme d’autres banques, la loi Glass-Steagall interdisait aux S&L d’investir les fonds des déposants en bourse et dans des entreprises à haut risque pour obtenir des taux de rendement plus élevés. L’administration Clinton a abrogé la loi Glass-Steagall pour permettre aux banques américaines de concurrencer les banques internationales moins réglementées. Il a permis aux banques d’utiliser les dépôts assurés par la FDIC pour investir dans des produits dérivés risqués.
Le plus populaire de ces instruments d’investissement risqués était le titre adossé à des créances hypothécaires (MBS). Les banques ont vendu des prêts hypothécaires à Fannie Mae ou à la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Ils ont ensuite regroupé les prêts hypothécaires et les ont vendus sous forme de MBS à d’autres investisseurs sur le marché secondaire.
De nombreux hedge funds et grandes banques achetaient les prêts et, à leur tour, les reconditionnaient et les revendaient avec les prêts hypothécaires à risque inclus dans le package. Ces acheteurs institutionnels et importants étaient assurés contre le défaut de paiement en détenant des swaps sur défaut de crédit (CDS). La demande pour les MBS packagés et à haut rendement était si forte que les banques ont commencé à vendre des prêts hypothécaires à tout le monde. La bulle immobilière s’est élargie.
Crise financière de 2006
Tout s’est bien passé jusqu’à ce que les prix de l’immobilier commencent à baisser en 2006. Tout comme lors de la Grande Dépression, les propriétaires ont commencé à faire défaut sur leurs prêts hypothécaires et l’ensemble du marché des produits dérivés vendant les titres emballés et reconditionnés s’est effondré. La chronologie de la crise financière de 2008 retrace les événements critiques survenus lors de la pire crise financière américaine depuis la Grande Dépression.
Washington Mutual était la plus grande banque d’épargne et de crédit en 2008. Elle a manqué de liquidités pendant la crise financière lorsqu’elle n’a pas pu revendre ses prêts hypothécaires sur le marché secondaire effondré. Lorsque Lehman Brothers a fait faillite, les déposants de WaMu ont paniqué. Ils ont retiré 16,7 milliards de dollars au cours des dix jours suivants. La FDIC a repris WaMu et l’a vendu à JPMorgan Chase pour 1,9 milliard de dollars.
S&L d’après-crise
La différence entre les banques commerciales et les S&L s’est considérablement réduite. En 2019, il n’y avait que 659 épargnes et prêts, selon la FDIC. L’agence en a supervisé près de la moitié. Aujourd’hui, les S&L sont comme n’importe quelle autre banque, grâce au plan de sauvetage de la FIRREA dans les années 1980.
La plupart des S&L restantes peuvent offrir des services bancaires similaires à ceux d’autres banques commerciales, notamment des comptes chèques et des comptes d’épargne. La principale différence est que 65 % des actifs d’une S&L doivent être investis dans des prêts hypothécaires résidentiels.
Une autre différence clé réside dans l’orientation locale de la plupart des S&L. Comparées aux banques qui sont souvent de grandes sociétés multinationales, les S&L sont le plus souvent détenues et contrôlées localement, de manière plus similaire aux coopératives de crédit. Pour cette raison, ils peuvent souvent être un bon endroit pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires.
