Vous pouvez détenir un titre de propriété de plusieurs manières, en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle. La location intégrale (TBE) est une option offerte aux couples mariés dans certains États.
C’estseulementdisponible pour les conjoints et, dans certaines juridictions, pour les partenaires domestiques. L’acte “échouera” – il ne peut pas être confirmé par la loi – si vous essayez de conclure un tel accord de propriété avec une personne avec laquelle vous n’êtes pas marié, ou si votre État ne reconnaît pas cette disposition pour les partenariats domestiques enregistrés et que vous souhaitez détenir un titre de propriété de cette manière avec votre partenaire.
Note
De nombreux États utilisent encore les termes « mari » et « épouse » plutôt que « conjoints » dans leurs codes législatifs. Les conjoints de même sexe devraient consulter un professionnel du droit pour savoir si leur État en fait partie et ajouter des termes supplémentaires à leurs actes pour préciser qu’ils ont l’intention de détenir la propriété en tant que locataires dans leur intégralité.
La location en totalité n’est généralement pas la forme de propriété par défaut lorsqu’un couple marié détient un actif, à moins que le bien ne soit un bien immobilier. Ce type de propriété peut également être utilisé pour les comptes bancaires et d’investissement dans les États qui l’autorisent.
Éléments communs à la propriété de TBE
Cinq règles régissent la propriété des TBE. Ces conditions sont appelées « unités » et elles doivent exister pour qu’un acte TBE soit valide :
- Unité de possession :Les conjoints sont copropriétaires et contrôlent les lieux.
- Unité d’intérêt :L’intérêt d’aucun des époux dans la propriété n’est supérieur à celui de l’autre.
- Unité de titre :Les deux époux reçoivent le titre de propriété par le même acte.
- Unity of time:La propriété des biens doit appartenir simultanément aux deux époux.
- Unité du mariage :Dans la plupart des États, les époux doivent être mariés au moment où ils acquièrent la propriété. Certains États reconnaissent les partenariats nationaux à cette fin. La propriété peut être automatiquement convertie en TBE dans certains États si les partenaires non mariés l’acquièrent puis se marient par la suite.
Locataires au complet : à qui appartient quoi ?
Chaque époux est individuellement propriétaire de la totalité de la propriété et en exerce un contrôle conjoint en tant que locataires de la totalité. Le mari et la femme sont traités comme une seule et même entité juridique.
Note
Tom et Sue Smith, un couple marié, détiendraient chacun une participation de 100 % dans le bien immobilier s’ils achetaient la propriété ensemble et détenaient ensemble le titre de locataire en totalité.
Cette forme de propriété empêche Tom de vendre la propriété ou, dans de nombreux États, de placer une hypothèque ou un autre privilège collatéral sur celle-ci sans la coopération et le consentement de Sue.
TBE et créanciers
Les créanciers de Tom ou de Sue ne peuvent généralement pas accéder à l’actif, du moins pas pour les dettes qui ne portent qu’un seul de leurs noms. Si Tom est poursuivi pour une dette impayée de 50 000 $ qu’il a contractée en son seul nom, ce créancier ne peut pas forcer la vente de la propriété ni placer un privilège sur celle-ci, car elle appartient également à Sue, et Sue n’est pas une partie contractuelle à la dette.
Bien sûr, la propriété est une bonne cible pour les dettes que Sue et Tom auraient pu contracter conjointement, et les privilèges fiscaux fédéraux constituent également une exception à la règle.
Note
Les créanciers peuvent porter l’affaire devant un tribunal s’ils ont des raisons de croire que le TBE a été constitué dans le but de les frauder et de sauver les biens des dettes de l’un des conjoints. Il est possible dans ce cas que les dispositions TBE soient annulées par un juge.
Les locataires dans leur intégralité ont des droits de survie
Le conjoint survivant devient immédiatement l’unique propriétaire des biens au décès de l’autre conjoint. On dit que la propriété de TBE comporte des « droits de survie ».
La propriété est transférée hors homologation au conjoint survivant plutôt qu’aux héritiers du conjoint décédé ou selon les termes du plan successoral du défunt. En fait, un conjoint ne peut légalement inclure les biens TBE dans un plan successoral en raison de cette disposition de survie.
Note
Les biens n’échappent à l’homologation qu’au décès du premier conjoint. Les conjoints survivants devraient recourir à une autre méthode de planification successorale pour éviter l’homologation des biens à leur propre décès.
La propriété serait également soumise à l’homologation si les deux époux décèdent simultanément lors d’un événement commun.
TBE et copropriétaires avec droits de survie
L’exigence de mariage constitue la différence distincte entre un TBE et une copropriété avec droits de survie. La plupart des autres dispositions sont les mêmes.
Il y a juste cette exigence supplémentaire pour une location par l’intégralité : les copropriétaires doivent être légalement mariés les uns aux autres au moment où ils prennent le titre, et ils doivent rester mariés les uns aux autres pendant toute la période de propriété.
Une situation TBE offre également une protection supplémentaire que les copropriétaires ayant des droits de survie ne partagent pas. Aucun des époux n’est autorisé à transférer les intérêts du bien à un tiers.
Locataires en totalité vs locataires en commun
Un accord TBE se transforme automatiquement et de plein droit en location commune en cas de divorce des époux.
Note
En pratique, les biens immobiliers constitueraient un bien matrimonial sujet au partage devant le tribunal de la famille en cas de divorce des époux. Cela aboutit généralement à la vente ou au transfert des biens dans la propriété exclusive de l’un ou l’autre des époux dans le cadre de la procédure de divorce.
La location en commun est un type de propriété populaire et moins restrictif. Les locataires communs peuvent détenir des participations dans différents pourcentages. Ils ne sont pas nécessairement des copropriétaires « égaux », et ils n’ont pas besoin d’être mariés ni même d’avoir un lien de parenté entre eux.
Joe pourrait en détenir 60 % tandis que Sally en possède 40 %. Mais Joe et Sally conservent chacun le droit d’utiliser et de jouir de l’intégralité des lieux malgré ces pourcentages de propriété.
Ce type de propriété ne comporte aucun droit de survie. Chaque locataire est libre de disposer ou de céder sa part du bien à un tiers sans l’accord de son copropriétaire. Si Joe vendait sa participation de 60 % à Tom et Bill, Sally se retrouverait dans un locataire en accord commun avec Tom et Bill, même si cela ne lui plaît pas.
Quels États observent cette forme de location ?
La moitié de tous les États – 25 plus le District de Columbia – reconnaissent les locations dans leur intégralité à partir de 2019, mais avec des règles variables selon le type de propriété en question.
L’Illinois, l’Indiana, le Kentucky, le Michigan, New York, la Caroline du Nord et l’Oregon réservent ce type de propriété aux biens immobiliers uniquement.
Les États qui reconnaissent intégralement les locations pour tous les types de propriétés sont l’Alaska, l’Arkansas, le Delaware, la Floride, Hawaï, le Maryland, le Massachusetts, le Mississippi, le Missouri, le New Jersey, l’Oklahoma, la Pennsylvanie, le Rhode Island, le Tennessee, le Vermont, la Virginie et le Wyoming.
L’Ohio ne reconnaît ce type de propriété que pour les actes créés avant le 4 avril 1985. Les propriétés achetées depuis cette date ne peuvent pas être détenues de cette manière.
Le District de Columbia observe également des locations complètes pour toutes les propriétés.
Dans l’Illinois, les couples ne peuvent détenir leur propriété en tant que locataires que dans leur intégralité. Ils ne peuvent pas acheter et titrer des biens immobiliers d’investissement de cette manière.
Toute propriété conjointe conclue par un mari et sa femme dans le Michigan devient automatiquement un TBE en vertu de leur mariage, et s’ils possédaient la propriété en tant que copropriétaires avant le mariage, la propriété se transforme automatiquement en TBE lorsqu’ils se marient.
Note
La location en totalité peut être résiliée à tout moment par consentement mutuel des époux.
REMARQUE : les lois des États peuvent changer fréquemment. Veuillez consulter un avocat pour obtenir les conseils les plus récents si vous envisagez de détenir un titre de propriété de cette façon. Les informations contenues dans cet article ne constituent pas des conseils juridiques et ne remplacent pas des conseils juridiques.
