Détenir un titre de propriété en tant que locataires communs n’évite généralement pas l’homologation, du moins pas sans un peu d’aide. Certaines lois et règles déterminent qui héritera de la part de propriété d’un défunt si votre colocataire ou un proche est décédé et que vous possédiez une maison ensemble en tant que locataires communs.
Pourquoi l’homologation peut être nécessaire
L’homologation est le processus juridique consistant à transférer la propriété des actifs du nom d’une personne décédée au nom des bénéficiaires. Cela garantit également que les créanciers peuvent demander le paiement de la succession du défunt et que les déclarations de revenus finales sont déposées, y compris une déclaration de droits de succession si la succession est suffisamment importante.
Tout cela peut prendre un certain temps et entraîner des dépenses, c’est pourquoi de nombreuses personnes planifient leur succession pour essayer d’éviter le plus possible l’homologation. Malheureusement, le fait de détenir des biens en tant que locataires communs n’y parviendra généralement pas à moins que des mesures supplémentaires ne soient prises.
La définition d’une location en commun
La location en commun est une forme de propriété entre deux ou plusieurs personnes. Les locataires n’ont pas besoin d’avoir des intérêts de propriété égaux : l’un peut posséder une part de 25 % de la propriété tandis que l’autre en détient 75 %. Ils ont tous deux droit à l’usage de toute la maison.
Ce type de propriété est courant chez les personnes non mariées lorsque l’une contribue davantage financièrement à la propriété que l’autre. Le pourcentage de propriété d’un locataire dans la maison est généralement proportionnel à ses contributions, il a donc le droit de transférer son intérêt à quelqu’un d’autre de son vivant ou après son décès sans le consentement ou la permission du ou des autres locataires.
Note
Chaque locataire se réserve le droit d’inclure sa part de la propriété dans son plan successoral et de la laisser à qui bon lui semble à son décès.
Locataires communs et copropriétaires
La copropriété est une autre façon courante de détenir un titre de propriété, et ce type de propriétéfaitévitez l’homologation car elle comporte des droits de survie.
« Survie » signifie que lorsqu’un locataire décède, la part du logement qui lui revient est transférée directement et automatiquement au locataire survivant. Il n’est pas nécessaire qu’un tribunal des successions intervienne, car le transfert s’effectue de plein droit.
Les colocataires détiennent des parts égales de la propriété. La propriété est de 50/50 s’il y en a deux. Aucun des deux ne peut vendre ou grever sa part sans la coopération et le consentement de l’autre.
Note
Les droits de survie inhérents au titre supprimeraient le legs si un locataire tentait de transmettre sa part de la propriété à quelqu’un d’autre dans son plan successoral.
Lorsqu’une propriété est titrée au nom unique du défunt
Cette situation peut paraître impossible à première vue. Une propriété partagée, telle qu’une location commune, ne peut pas être détenue au nom d’une seule personne, mais la participation du défunt peut l’être.
Si la part du défunt dans les biens du locataire commun est titrée à son seul nom, cet intérêt de propriété sur la maison passerait par sa succession d’homologation de l’une des deux manières suivantes.
- Il reviendrait aux bénéficiaires nommés dans le dernier testament du défunt et dans le testament que le locataire a laissé un testament valide. Cette partie des biens du locataire commun serait transmise aux bénéficiaires nommés dans le testament pour la recevoir.
- Il reviendrait aux héritiers du défunt si le locataire ne laissait pas de testament. Il s’agit d’individus qui peuvent hériter d’un défunt conformément aux lois de l’État, appelées lois ab intestat, lorsqu’aucune autre disposition de planification successorale n’a été prise.
Les conjoints et les enfants sont généralement les premiers à hériter lorsqu’un défunt ne laisse pas de testament ou autre plan successoral.
Les lois ab intestat de l’État où vivait le défunt au moment de son décès s’appliqueraient si le bien du locataire commun n’est pas un bien immobilier. Dans le cas contraire, les lois ab intestat de l’État où se trouve le bien immobilier prévaudraient, même si ces lois sont différentes des lois de l’État dans lequel le défunt est décédé.
L’essentiel est qu’un survivant qui détient le titre de propriété de cette manière se retrouvera avec un nouveau locataire, celui qui a hérité de la part de l’autre locataire. Vous pourriez vous retrouver propriétaire d’une propriété avec un parfait inconnu.
Note
Dans le meilleur des cas, l’autre locataire pourrait vous avoir légué sa part. Vous seriez alors propriétaire de la totalité de la propriété, tout comme vous le feriez dans une copropriété avec droits de survie, mais la transaction serait soumise à l’homologation.
Si le défunt avait une fiducie de vie révocable
La partie de la maison du défunt serait transférée à un bénéficiaire hors homologation s’il formait une fiducie vivante révocable et titrait sa partie de la propriété au nom de la fiducie. Dans ce cas, la part de ce locataire irait directement aux bénéficiaires nommés dans les documents de fiducie sans l’intervention d’un tribunal.
Note
Ce n’est pas une fonction de l’acte de locataires communs mais plutôt une fonction de la fiducie vivante. Les fiducies vivantes révocables évitent l’homologation de tous leurs actifs.
Considérations hypothécaires
Une hypothèque est une dette, et le processus d’homologation concerne également les dettes du défunt, mais la succession du défuntpasêtre responsable du remboursement de l’hypothèque si le prêt est en nom commun. Dans ce cas, le droit de la consommation l’emporte sur le droit des successions. Les deux locataires étaient contractuellement tenus de payer l’hypothèque, de sorte que l’intégralité de l’obligation contractuelle est automatiquement transférée au survivant de plein droit si un seul d’entre eux survit.
Note
La succession du défunt serait toutefois responsable du paiement de l’hypothèque ou de la résolution de la situation si le défunt détenait une hypothèque à son seul nom.
Options des locataires
Vous ne voulez évidemment pas perdre votre maison si votre colocataire décède, mais vous ne voudrez peut-être pas posséder une propriété (ou vivre avec) celui qui hérite de la part de l’autre locataire. Vous avez plusieurs options.
Vous pourrez peut-être parvenir à un accord avec le nouveau locataire pour vendre la propriété si vous n’êtes pas obligé d’y vivre vous-même. Chacun pouvait prendre sa part légitime des bénéfices en fonction de ses intérêts de propriété.
Vous pourrez peut-être racheter la participation du nouveau locataire ou trouver quelqu’un d’autre disposé à le faire.
Vous pouvez également déposer une « action en partage » devant le tribunal, demandant à un juge de forcer la vente de la propriété et de payer à chacun de vous vos parts de propriété respectives du produit.
Foire aux questions (FAQ)
Existe-t-il un autre moyen d’éviter l’homologation des biens communs des locataires en dehors du recours à une fiducie entre vifs ?
Certains États, dont la Californie, prévoient des actes de transfert révocables en cas de décès qui vous permettent de transférer votre part de la propriété à votre copropriétaire sans nécessiter d’homologation. Les propriétés des locataires communs vous permettent de transférer votre participation de votre vivant ou après votre décès, vous pouvez donc utiliser ce type d’acte si votre état le permet. Vérifiez auprès d’un avocat local pour en être sûr.
L’homologation peut-elle forcer la vente d’une propriété commune si le survivant ne veut pas vendre ?
L’homologation pourrait potentiellement impliquer une vente forcée de la propriété par la succession ou par le prêteur s’il n’y a pas suffisamment de fonds dans la succession pour régler le solde de l’hypothèque et que la succession est responsable de le payer.
