Une homologation accessoire est requise en Floride lorsqu’un non-résident décède en possédant une maison, un condominium, un immeuble commercial, un terrain vague ou d’autres types de biens immobiliers situés en Floride et que la propriété est titrée au nom unique du non-résident.L’homologation accessoire dans n’importe quel État ajoutera des dépenses supplémentaires aux coûts globaux liés au règlement d’une succession. En Floride, en particulier, l’homologation accessoire peut devenir assez coûteuse pour deux raisons :
- La règle d’homologation de Floride 5.030 exige que « chaque tuteur et chaque représentant personnel, à moins que le représentant personnel reste la seule personne intéressée, soit représenté par un avocat admis à exercer en Floride » ;et
- L’article 733.6171 du Florida Probate Code indique le montant total des honoraires que les avocats peuvent raisonnablement facturer pour l’homologation d’une succession, y compris une succession accessoire. Les frais varient en fonction de la valeur de la succession. Par exemple, pas plus de 3 % pourraient être facturés pour une succession évaluée entre 100 000 $ et 999 999 $.À titre d’exemple, une maison de vacances évaluée à 300 000 $ pourrait entraîner des frais d’homologation de 9 000 $.
Comment éviter l’homologation accessoire en Floride
Alors, comment les résidents de l’extérieur de l’État ou les étrangers propriétaires d’un bien immobilier situé en Floride peuvent-ils éviter l’homologation accessoire en Floride ? Il n’y a en réalité que quatre options : mettre la propriété en copropriété, l’inscrire comme propriétaire d’une entité commerciale, utiliser un acte de succession viager amélioré et placer la propriété dans une fiducie.
Copropriété
Les biens immobiliers de Floride peuvent être titrés conjointement avec un ou plusieurs autres propriétaires ayant des droits de survie. Si vous êtes marié, la Floride reconnaît un type particulier de copropriété avec droits de survie appelé « location en totalité ».Si vous envisagez cette option, n’essayez pas de rédiger votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de Floride pour vous assurer que l’acte est correctement rédigé et enregistré, sinon vous risquez de créer par inadvertance une « location en commun » au lieu d’une location conjointe avec droits de survie.
Acte de succession viager amélioré
La Floride n’a pas adopté de loi sur le « transfert en cas de décès » ou sur « l’acte de bénéficiaire » comme une poignée d’autres États.Cependant, la common law de Floride reconnaît un type spécial d’acte de succession viager appelé « Enhanced Life Estate Deed », également connu sous le nom de « Lady Bird Deed ». Avec ce type spécial d’acte de succession viagère, le propriétaire du bien immobilier, appelé dans le jargon juridique le « locataire viager », se réserve le droit de faire ce qu’il veut avec le bien immobilier de son vivant, mais après le décès du locataire viager, le bien immobilier passera hors homologation aux « bénéficiaires » nommés dans l’acte, appelés dans le jargon juridique les « restants ».
Par exemple, le locataire viager peut hypothéquer le bien immobilier, voire le vendre, sans l’autorisation des restants. Mais si le locataire viager est toujours propriétaire du bien immobilier à son décès, les hommes restants en hériteront en dehors du processus d’homologation. Si vous envisagez cette option, n’essayez pas de rédiger votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de Floride pour vous assurer que l’acte est correctement rédigé et enregistré, sinon vous risquez de créer par inadvertance un domaine viager « ordinaire » au lieu d’un domaine viager « amélioré ».
Propriété dans une entité commerciale
Le propriétaire peut transférer un bien immobilier commercial ou locatif situé en Floride vers une entité commerciale telle qu’une société à responsabilité limitée ou une société, qui convertira la propriété immobilière en propriété personnelle.Notez que même si cela peut éviter l’homologation accessoire en Floride, cela ne peut pas empêcher l’homologation domiciliaire dans l’État de résidence du propriétaire. Si vous envisagez cette option, n’essayez pas de rédiger votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de Floride pour vous assurer que l’acte est correctement rédigé et enregistré.
Propriété de la fiducie
Le propriétaire peut titrer les biens immobiliers de Floride au nom d’une fiducie, telle qu’une fiducie vivante révocable. Si vous envisagez cette option, n’essayez pas de rédiger votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de Floride pour vous assurer que l’acte est correctement rédigé et enregistré.
Que devez-vous faire ?
Laquelle de ces options vous conviendra le mieux ? Cela dépendra de nombreux facteurs, notamment de votre utilisation de la propriété (résidence secondaire vs. propriété résidentielle locative vs. propriété commerciale); votre situation de créancier et celle de vos bénéficiaires désignés ; vos objectifs globaux en matière de planification successorale et de protection des actifs ; et votre budget.
Ainsi, vous devrez vous asseoir avec votre avocat spécialisé en planification successorale ainsi qu’un avocat spécialisé en planification successorale en Floride pour discuter des avantages et des inconvénients de chaque option, puis décider laquelle est la plus logique dans votre situation.
