Au fur et à mesure que vous finalisez le processus de négociation de votre bail commercial, vous recevrez un document de bail commercial. Ce document est un contrat légal et contraignant entre vous (le locataire) et l’autre partie (propriétaire ou gestionnaire immobilier). Si vous rompez le contrat (ne remplissez pas votre part du marché), votre entreprise pourrait être poursuivie et devoir payer des dommages-intérêts à l’autre partie. Assurez-vous de le lire et de poser des questions avant de le signer. Pour vous aider, voici toutes les sections des documents auxquelles vous pouvez vous attendre.
Points clés à retenir
- Les baux immobiliers commerciaux sont accompagnés d’un document qui constitue un contrat légal et contraignant entre vous, le propriétaire de l’entreprise, et le propriétaire ou le gestionnaire immobilier.
- Les principales sections du document de location comprennent les parties, les définitions, les locaux, le loyer, la durée, la caution, la retenue, les services publics, l’utilisation/restrictions, les taxes et assurances, le stationnement, l’entretien, etc.
- Il est sage de demander à un avocat de lire le bail et de vous aider à comprendre tous les termes et sections avant de signer.
Sections d’un bail immobilier commercial
Voici les sections communes des baux commerciaux, et une brève explication de ces sections.
Fêtes
Les parties sont les noms officiels du locataire et du propriétaire. Assurez-vous que votre entreprise est la partie décrite dans le bail, et non vous personnellement. Si quelque chose ne va pas, vous ne voulez pas être personnellement responsable. Vous devrez peut-être fournir une garantie personnelle pour le bail, mais les documents peuvent toujours être au nom de l’entreprise.
Définitions
Les termes utilisés dans le bail sont définis, comme ce que comprennent les « espaces communs » et la « superficie locative » est définie spécifiquement. Faites attention à ces définitions afin de savoir pour quoi vous payez.
Locaux
Décrit l’espace que vous louez. Vérifiez que vous comprenez comment l’espace est attribué et sur quoi vous payez spécifiquement le loyer. Cela inclut le CAM (entretien des espaces communs) qui peut représenter un coût caché si vous n’y faites pas attention.
Louer
Explique comment le loyer est calculé et quand et comment il doit être payé, y compris ce qui se passe si le loyer n’est pas payé à temps. D’autres coûts associés au bail, notamment l’entretien des parties communes (CAM), peuvent être inclus dans cette section. Des termes courants tels que « bail brut » ou « bail triple net » peuvent être inclus ici ; assurez-vous de bien comprendre ce que signifient ces termes.
Terme
Explique quand le bail commence et se termine. Cette section peut également décrire comment le bail peut être renégocié.
Dépôt
Décrit le dépôt de garantie que le locataire est tenu de fournir lorsqu’il est considéré comme ayant été reçu, ainsi que les circonstances dans lesquelles il peut être perdu ou restitué.
Reporter
Explique ce qui se passe si le locataire ne part pas à la fin du bail.
Utilitaires
Si les coûts des services publics sont inclus dans le bail, celui-ci explique comment ils sont mesurés et répartis entre les locataires. Dans certains cas, chaque locataire peut disposer d’un compteur distinct. Si le locataire paie les services publics, cette section peut expliquer l’obligation de payer les services publics et ce qui se passe s’ils ne sont pas payés à temps. Cela protège le propriétaire si le locataire ne paie pas les services publics.
Utilisation/Restrictions
Énumère les restrictions d’utilisation des locaux, y compris la signalisation, les heures d’utilisation et les limites d’occupation et de sous-location.
Note
Demandez à un avocat d’examiner les termes du bail pour expliquer les termes spécifiques que vous ne comprenez pas et pour rechercher les problèmes qui pourraient vous poser problème ou qui ne correspondent pas à ce que vous pensiez avoir accepté.
Taxes et assurances
Discute de qui paie les impôts fonciers et l’assurance sur la propriété. Cet article comprend généralement l’exigence que le locataire fournisse une preuve d’assurance sur les biens et équipements situés dans l’espace loué ainsi qu’une assurance responsabilité civile, afin de protéger le propriétaire. Habituellement, le locataire est tenu d’indemniser le propriétaire [le mettre hors de cause) dans toute poursuite en responsabilité contre le locataire.
Parking
Décrit le stationnement disponible pour l’espace loué. Certains documents de location font la différence entre l’endroit où les employés peuvent se garer et le stationnement général des clients. Assurez-vous que l’espace de stationnement est conforme aux normes de l’ADA en prévoyant un stationnement adéquat pour les personnes handicapées.
Entretien
Décrit qui est responsable d’effectuer et de payer l’entretien et les réparations. La plupart des baux exigent que les locataires paient les réparations dues à « l’usure » (usage courant), le propriétaire étant responsable des réparations extraordinaires dues à des dommages importants ou à une panne d’équipement.
Cession et sous-location
Certains baux comportent une section distincte décrivant les conditions dans lesquelles vous pouvez sous-louer l’espace.
Possibilités
Décrit les options dont vous pourriez avoir besoin pour louer un espace supplémentaire dans le bâtiment s’il devient disponible, ou les options d’achat de la propriété.
Valeurs par défaut et remèdes
Décrit ce qui se passe si une partie fait défaut (rompt l’accord) et les recours dont dispose l’autre partie.
Destruction/Condamnation
Ces clauses décrivent ce qui se passe si l’espace loué est détruit ou condamné.
Subordination, non-perturbation et reconnaissance
Décrit les droits du locataire si le prêteur du propriétaire saisit la propriété. Cet article protège le locataire contre l’expulsion par un nouveau propriétaire ou par la banque.
Préclusion
Explique ce qui se passe en cas de changement dans la situation du propriétaire, afin de vérifier que le locataire respecte ses devoirs de locataire.
Honoraires d’avocat
Accord sur qui paie les honoraires d’avocat en cas de procès entre propriétaire et locataire.
Résolution des litiges
Certains baux prévoient d’autres formes de règlement des différends, comme la médiation et l’arbitrage. De nos jours, de nombreux contrats incluent une clause d’arbitrage obligatoire. Si vous trouvez cela dans votre bail, vous devriez discuter des implications avec votre avocat avant de signer.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?
L’immobilier commercial est un bien utilisé à des fins professionnelles et non personnelles. L’immobilier commercial peut être une devanture de magasin dans une zone commerçante du centre-ville ou un grand immeuble de bureaux comportant plusieurs étages, des bureaux et des chambres.
Comment louer un immobilier commercial ?
Pour louer un bien immobilier commercial, vous pouvez commencer par trouver un agent immobilier qui travaille avec des propriétés commerciales. Vous pouvez facilement voir une propriété immobilière commerciale dans votre région avec un panneau indiquant que des baux sont disponibles. Vous pourrez peut-être contacter directement la propriété commerciale pour plus d’informations et une visite. Pour louer la propriété, vous aurez peut-être besoin d’un acompte ou d’un dépôt de garantie, et vous devrez signer le document, qui est un contrat légal et contraignant.
