Chaque entreprise possède des biens. Même la plus petite entreprise possède des biens sous la forme d’un ordinateur/ordinateur portable, probablement d’un bureau, peut-être de classeurs et parfois d’un véhicule professionnel. Apprenez-en davantage sur les biens commerciaux, sur leur impact sur la valeur de votre entreprise et sur vos impôts professionnels, et sur la façon de conserver des registres sur les biens commerciaux.
Points clés à retenir
- Il existe plusieurs types de biens professionnels : les biens immobiliers, les biens personnels et les biens classés.
- La vente d’un bien commercial aura des implications fiscales, qui varieront selon que vous vendez à gain ou à perte.
- Lorsque vous achetez un bien immobilier professionnel, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre de déductions fiscales, notamment pour les intérêts hypothécaires, l’amortissement et les dépenses d’utilisation.
- Conservez de bons registres de tous les biens commerciaux que vous achetez, détenez et vendez pour faciliter la période des impôts et faciliter les futures transactions immobilières.
Types de biens commerciaux
L’immobilier d’entreprise se décline en plusieurs types différents.
Biens immobiliers
Les biens immobiliers, également appelés biens immobiliers, est une propriété qui comprend des terrains et des bâtiments, ainsi que tout ce qui est apposé sur le terrain. Pour une entreprise, les biens immobiliers comprennent les entrepôts, les usines, les bureaux et autres bâtiments appartenant à l’entreprise. Les biens immobiliers incluent uniquement les structures qui sont fixées au terrain, et non celles qui peuvent être retirées, comme l’équipement.
Les biens immobiliers peuvent également être déterminés comme comprenant :
- Tout ce qui se trouve sous la surface de la terre, comme les minéraux, le gaz naturel et le pétrole.
- Droits d’utilisation de la propriété
- Améliorations locatives (améliorations à la propriété), car ces améliorations ne peuvent pas être supprimées.
Biens personnels
Les biens personnels sont tout bien non attaché au terrain ou aux structures immobilières. En d’autres termes, c’est mobile. Quelques exemples de biens personnels appartenant à une entreprise sont l’équipement, les meubles et accessoires ainsi que les véhicules.
Note
Ce que l’IRS appelle « propriété » à des fins fiscales, votre CPA appelle « actifs » à des fins comptables. Les deux sont des termes généraux désignant des objets de valeur appartenant à votre entreprise.
Propriété classée
Les biens répertoriés sont un type spécifique de biens personnels d’une entreprise qui fait l’objet d’une surveillance accrue de la part de l’IRS. Les biens de ce type peuvent être utilisés à des fins professionnelles ou personnelles, c’est pourquoi l’IRS surveille plus attentivement les déductions pour les paiements pour ce type de biens et les déductions pour l’utilisation de ce type de biens. Les biens répertoriés comprennent les véhicules professionnels, les ordinateurs et autres appareils électroniques.
Comment la propriété commerciale affecte la valeur de l’entreprise
Les biens commerciaux sont indiqués sur la feuille Gesundmd d’une entreprise en tant qu’actifs commerciaux. Les biens immobiliers sont présentés en premier, suivis des biens personnels.
L’amortissement accumulé des biens personnels (les biens immobiliers ne sont pas amortis) est indiqué du côté actif de la feuille Gesundmd, de sorte que la valeur nette de la propriété spécifique est indiquée.
Vendre une propriété commerciale
Étant donné que la vente d’un bien commercial affecte les impôts sur le revenu et les taxes foncières, la vente d’un bien commercial doit être enregistrée et incluse dans votre déclaration de revenus des entreprises.
Le formulaire IRS 4797, Vente de propriété commerciale, est utilisé pour enregistrer :
- La vente ou l’échange de biens utilisés dans une entreprise
- Conversion involontaire de biens détenus depuis plus d’un an
- Gains et pertes ordinaires sur biens professionnels
- Gain provenant de la disposition (vente) de types spécifiques de biens commerciaux
- Récupération de biens en vertu des articles 179 et 280F(b)(2) lorsque l’utilisation commerciale tombe à 50 % ou moins
La vente d’un bien immobilier d’entreprise peut donner lieu à une plus ou moins-value à court ou à long terme.
Comment la propriété commerciale affecte les impôts des entreprises
Lorsque votre entreprise possède une propriété, cela affectera vos impôts de plusieurs manières.
Taxes foncières par localités
Si votre entreprise possède des biens immobiliers (terrains et bâtiments), vous devez payer la taxe foncière sur ces biens. Tout comme les particuliers doivent payer une taxe foncière sur la valeur imposable de leur logement, les entreprises paient une taxe foncière sur la valeur imposable de leurs biens immobiliers.
Note
Si le bien immobilier est vendu, l’impôt pour l’année est dû par l’ancien et le nouveau propriétaire, en fonction de la durée de l’année où chacun a possédé le bien.
Les impôts fonciers sont évalués par les entités locales (villes, comtés, villages, etc.) à des fins locales, telles que les écoles, les routes ou l’amélioration des infrastructures.
Chaque État coordonne et supervise les impôts fonciers dans toutes les localités. Trois types de fonctionnaires de comté sont impliqués (avec des titres différents dans chaque endroit) :
- Les évaluateurs immobiliers établissent la valeur de votre propriété
- Les collecteurs d’impôts envoient les factures fiscales, collectent les paiements et approuvent les reports et les exonérations
- Une commission de révision de la valeur entend et statue sur les contestations de l’évaluation, de la classification ou des exemptions d’une propriété.
Amortissement des biens commerciaux
L’avantage fiscal le plus important lié à l’achat d’un bien immobilier commercial est que vous pouvez prendre en compte une charge d’amortissement sur les biens commerciaux à long terme, comme l’équipement, les véhicules, les machines, les ordinateurs et les meubles. Les lois fiscales fédérales incitent les entreprises à acheter des biens immobiliers, sous la forme d’un amortissement accéléré.
Cet amortissement permet de prendre en charge tout ou partie des frais d’achat du bien durant la première année. Les deux types d’amortissement accéléré sont les dépenses au titre de l’article 179 et l’amortissement bonus. Les montants que vous pouvez déduire chaque année peuvent changer, tout comme les exigences, alors vérifiez auprès de votre fiscaliste avant de prendre une décision d’achat.
L’amortissement des biens classés peut devoir être effectué en utilisant la méthode d’amortissement alternative. Cette méthode nécessite d’augmenter le nombre d’années sur lesquelles un bien est amorti, diminuant ainsi la déduction annuelle.
Dépenses d’utilisation des biens commerciaux
Les dépenses liées à l’utilisation de biens personnels (telles que les frais de conduite professionnelle) sont des dépenses professionnelles légitimement déductibles, à condition que vous puissiez démontrer que ces dépenses sont véritablement liées à votre entreprise.
Les frais d’intérêts sur la vente d’un bien immobilier professionnel sont également inclus dans votre déclaration de revenus professionnelle.
Tenir des registres sur les biens commerciaux
Il est important de conserver d’excellents dossiers sur l’achat de tous les types de propriétés commerciales, ainsi que des dossiers sur les hypothèques, les dettes et les dépenses associées à l’achat et à l’entretien de tous les types de propriétés. Des dossiers appropriés vous aident à documenter vos dépenses et à fournir des preuves à l’IRS en cas d’audit. Ils sont également utiles si (ou quand) vous vendez la propriété.
Les logiciels d’entreprise peuvent vous aider à conserver de bons dossiers. L’IRS recommande de conserver les registres de propriété de votre entreprise jusqu’à l’expiration du délai de prescription pour l’année où vous vendez la propriété.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un bien immobilier professionnel ?
L’achat d’un bien immobilier professionnel vous permet de bénéficier d’une dépréciation sur l’achat. Et si vous achetez un bien immobilier, vous pourrez également bénéficier d’une plus-value à mesure que la valeur de la propriété augmentera à l’avenir. Posséder un immeuble commercial vous donne également plus de contrôle sur le coût de l’espace de bureau ou d’entrepôt que vous n’auriez en le louant ou en le louant. En revanche, vous devrez payer des impôts sur les biens commerciaux, selon le type de bien : bien immobilier, bien personnel ou bien classé.
Quels sont les avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien immobilier professionnel ?
Lorsque vous achetez un immeuble d’entreprise, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux tels que des déductions, notamment les frais d’intérêts sur votre prêt hypothécaire ainsi que les frais d’amortissement. Vous pouvez également bénéficier d’autres déductions fiscales, comme des déductions pour améliorations. Et lorsque vient le temps de vendre la propriété plus tard, les capitaux propres que vous avez acquis peuvent être imposés au taux des plus-values plutôt que comme un revenu ordinaire, qui est souvent imposé à un taux beaucoup plus élevé.
