La sous-location d’espaces commerciaux présente de nombreux avantages. Mais pour tirer le meilleur parti de la sous-location, assurez-vous de bien magasiner au préalable, car la sous-location d’espace présente également des inconvénients. Lorsque vous sous-louez – vous devenez le sous-locataire – vous louez en réalité un espace à un autre locataire, et non au propriétaire. En raison du caractère subordonné d’une sous-location, vous devez vous assurer de bien comprendre les risques et les avantages qui en découlent.
Les lois sur la sous-location varient selon les États, alors assurez-vous de vérifier les lois propriétaire-locataire de votre région avant de conclure un contrat.
Points clés à retenir
- Une sous-location est un arrangement lorsque vous louez une propriété à un locataire et au propriétaire d’origine.
- Les avantages des sous-locations commerciales incluent l’abordabilité et la flexibilité pour les propriétaires d’entreprise.
- Les inconvénients des sous-locations commerciales incluent des conditions défavorables, une incompatibilité commerciale et la défaillance du sous-bailleur.
- Demandez à voir le bail du locataire d’origine et obtenez de préférence un avis d’avocat pour votre contrat de sous-location.
Pourquoi envisager une sous-location ?
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un locataire peut décider de sous-louer un espace. Peut-être que le locataire initial – connu sous le nom de sous-bailleur – disposait de trop d’espace et souhaitait sous-louer pour gagner un revenu en remplissant le bureau vide. Le locataire était peut-être devenu trop grand et avait déménagé, mais il était toujours lié par un accord à long terme et devait donc sous-louer pour couvrir les coûts.
Quelle que soit la raison d’une sous-location locataire, vous devez lire attentivement les contrats concernés pour vous protéger.
Note
Demandez au locataire d’origine de voir son bail avec le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Assurez-vous que le propriétaire a accepté de permettre au locataire de sous-louer la propriété. Il ne faut pas faire confiance au sous-locateur qui ne vous montrera pas son bail original.
N’acceptez jamais une première offre de loyer de sous-location. Essayez toujours de négocier une meilleure offre.
Avantages et inconvénients de la sous-location d’espaces commerciaux
Abordabilité et flexibilité
Les sous-locations peuvent être simples
Accès aux espaces communs
Soutien administratif
Possibilité de reprendre tout l’espace
Pas de CAM et de frais imprévisibles
Compatibilité commerciale
Conditions défavorables
Défaut du sous-bailleur
Retards dans les services de maintenance
Avantages de la sous-location d’espaces commerciaux
La sous-location d’un espace commercial peut être très avantageuse pour une petite entreprise ou pour une entreprise qui vient tout juste de démarrer. Voici quelques-uns des avantages de la sous-location d’un espace commercial pour votre entreprise :
Abordabilité et flexibilité
Souvent, la sous-location d’un espace est plus abordable qu’un bail commercial standard, et il peut être plus facile de se qualifier pour une sous-location que pour un bail exclusif.Vous pouvez louer juste l’espace dont vous avez besoin. Si votre entreprise est petite et que vous n’avez besoin que de quelques centaines de pieds carrés, vous trouverez beaucoup plus d’options sur les marchés de sous-location. La plupart des espaces sous-loués sont déjà terminés. Vous n’aurez pas à vous soucier des mises à niveau et des extensions.
Les sous-locations peuvent être simples
Les sous-locations sont généralement plus simples et plus directes que les autres types complexes de baux commerciaux. Cependant, les sous-locations restent des documents juridiques contraignants et dépendent également du bail initial.
Note
Vous devriez sérieusement envisager de demander à un avocat ou à un agent immobilier de confiance de consulter le bail du sous-bailleur, ainsi que le sous-location avant de signer.
Accès aux espaces communs, aux avantages et au réseautage
De nombreux espaces sous-loués donnent accès à des espaces de réception, des salles de pause, des salles de conférence, des entrepôts et d’autres espaces partagés à un coût réduit ou, dans certains cas, même gratuitement.
Étant donné que les espaces sous-loués font partie d’un espace plus grand, vous n’aurez peut-être pas à payer pour les systèmes d’alarme ou l’accès à Internet si l’espace est déjà câblé pour ces choses.
De plus, si vous travaillez seul, vous pourriez bénéficier de la sous-location d’espace si vous faites équipe avec une personne exerçant une profession similaire. Vous pouvez obtenir des références d’entreprises ou de clients, avoir un nouveau pair avec qui parler de l’industrie ou partager des ressources.
Accès au soutien administratif
Si l’espace est partagé et que vous n’êtes pas au bureau toute la journée, d’autres sous-locataires ou employés du sous-locataire pourront peut-être répondre à votre téléphone, recevoir du courrier et des colis, ou accueillir des visiteurs inattendus. Si vous demandez ces services, vous devrez peut-être les payer, mais vous n’aurez pas à rester au bureau toute la journée juste pour recevoir le courrier.
De nombreux sous-locataires peuvent négocier des baux qui leur permettent d’accéder aux télécopieurs et photocopieurs du sous-locataire ou à d’autres technologies de bureau, nécessitant moins d’équipements à acheter.
Option pour occuper tout l’espace
Si le sous-bailleur souhaite déménager avant la fin de son bail, il pourra peut-être vous sous-louer la totalité de l’espace. Cela peut faciliter l’obtention d’espaces plus grands si vous avez une relation financière existante avec un sous-bailleur, et si vous souhaitez conserver l’espace après l’expiration du bail initial, vous serez peut-être dans une meilleure position pour négocier votre bail avec le propriétaire actuel.
Pas de CAM ou autres frais imprévisibles
Dans une sous-location typique, vous êtes responsable de réparer les dommages que vous causez. Cependant, votre sous-bailleur – ou son propriétaire – est généralement tenu de réparer et d’entretenir les espaces communs. Passez en revue le bail détenu par le locataire d’origine et voyez qui est responsable des différents entretiens répertoriés.
Dans la plupart des cas, les sous-locations sont des baux entièrement viabilisés avec un loyer mensuel fixe. Ce loyer forfaitaire signifie qu’il n’y a pas de frais d’entretien des parties communes (CAM) et autres frais imprévisibles. Cela peut faciliter la budgétisation du paiement du loyer.
Inconvénients de la sous-location d’espaces commerciaux
Les inconvénients de la sous-location sont surtout d’ordre logistique ou juridique. Ces difficultés ne doivent pas être ignorées car elles peuvent vous coûter de ne pas les résoudre dès le départ.
Compatibilité professionnelle
Vous pouvez être limité sur la façon dont vous pouvez utiliser la propriété. Assurez-vous de vérifier le zonage de la zone que vous prévoyez sous-louer pour vous assurer que votre type d’entreprise est autorisé. Assurez-vous également que les autres commerces des espaces adjacents sont compatibles avec le vôtre. Vous ne voulez pas de bruit fort ou autre bruit lorsque vous êtes au téléphone avec un client.
La sous-location pourrait également affecter votre accès aux enseignes extérieures et intérieures ou à d’autres formes de publicité. Cela peut donner l’impression d’une « petite entreprise » aux clients qui viennent dans votre bureau. Pour cette raison, il est utile de sous-louer auprès d’une personne exerçant la même profession. Par exemple, un avocat doit d’abord chercher à sous-louer auprès d’un autre avocat s’il partage un espace. En s’associant à d’autres professions similaires, elle peut contribuer à dissiper l’atmosphère des petites entreprises.
Vous êtes également à la merci des goûts de décoration de votre sous-bailleur. Vous serez limité aux modifications que vous pourrez apporter aux espaces que vous sous-louez.
Des conditions défavorables peuvent vous être transmises
Des problèmes juridiques peuvent survenir si vous avez des problèmes avec le sous-bailleur ou avec son propriétaire. Pour minimiser votre exposition juridique et protéger vos droits en tant que sous-locataire, assurez-vous de demander à un avocat d’examiner votre sous-location et le bail original avant de signer.
Si le sous-bailleur a négocié un « mauvais » accord avec son propriétaire, il pourrait essayer de vous répercuter certains frais et un loyer plus élevé. Assurez-vous de lire à la fois la sous-location et le bail original et de comparer vos conditions de sous-location à d’autres loyers et offres comparables dans des espaces similaires.C’est l’une des raisons pour lesquelles vous devriez examiner autant d’autres espaces que possible avant de décider d’un espace en particulier.
Par défaut du sous-bailleur
Si votre sous-bailleur fait défaut en ne payant pas le propriétaire ou le gestionnaire immobilier, cela pourrait affecter votre sous-location et même conduire à une expulsion.Par exemple, vous payez le loyer au sous-bailleur, mais celui-ci ne paie pas son propriétaire.
Note
Vous pouvez remédier au défaut du sous-bailleur en incluant une clause dans vos droits de sous-location pour recouvrer les frais et les dommages si vous êtes expulsé à cause de cela.
Retards dans les services de maintenance
Si vous avez besoin de réparations à la propriété ou d’autres services fournis par le propriétaire, vous devrez peut-être toujours passer par le sous-bailleur pour obtenir un recours. Cela peut entraîner des retards et des problèmes dans la résolution des problèmes et compliquer les recours juridiques en cas de problèmes non résolus.
L’essentiel
Malgré ses inconvénients, la sous-location offre généralement aux nouveaux propriétaires de petites entreprises un moyen abordable et pratique de sortir du bureau à domicile et de se lancer dans le monde réel. Il est important d’examiner les avantages et les inconvénients de chaque opportunité et de demander à un professionnel (avocat ou agent immobilier agréé) d’examiner les documents avant de les signer.
Foire aux questions (FAQ)
Comment négocier une sous-location commerciale ?
Si vous envisagez une sous-location commerciale pour votre entreprise, ne sautez pas sur la première offre. Considérez l’espace dont vous disposez, l’espace dont vous avez besoin et ce que vous obtenez pour le prix. Assurez-vous que votre contrat de sous-location comprend des conditions favorables telles que l’accès aux équipements et aux espaces communs, et vous offre une protection contre tout défaut de sous-location. Demandez toujours à voir le bail original du sous-bailleur pour négocier toute condition défavorable.
Qu’est-ce qu’une sous-location commerciale ?
Une sous-location commerciale est un accord selon lequel une entreprise loue une propriété commerciale à un locataire (ou à un sous-propriétaire) plutôt que de conclure un bail directement avec le propriétaire, bien que le consentement du propriétaire soit indispensable pour une sous-location.Les sous-locations commerciales peuvent constituer une option plus abordable et plus flexible pour un propriétaire d’entreprise, mais elles présentent des inconvénients tels que des conditions défavorables et une incompatibilité commerciale avec d’autres personnes partageant l’espace.
