IRS Annexe E – Revenus et pertes supplémentaires est un formulaire qui rend compte des revenus ou des pertes provenant de plusieurs types différents d’activités commerciales et immobilières. Le formulaire est rempli par le propriétaire de l’entreprise dans le cadre de sa déclaration de revenus personnelle sur le formulaire 1040/1040-S.
Qu’est-ce que le revenu supplémentaire ?
L’annexe E répertorie les types spécifiques de revenus considérés comme supplémentaires, notamment les revenus provenant de biens immobiliers locatifs, de redevances, de partenariats, de sociétés S, de successions, de fiducies et d’intérêts résiduels dans des conduits d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC).
Cet article se concentre sur l’annexe E pour déclarer les revenus ou les pertes provenant de sociétés de personnes, de sociétés S et d’entreprises immobilières de location, y compris les activités de partage de maison et de type AirBnB. Cette discussion n’inclut pas les professionnels de l’immobilier, mais elle inclut les propriétés appartenant à un particulier, une société de personnes ou une société et dont un propriétaire reçoit des revenus et engage des dépenses.
Pour les successions et les fiducies, vous pouvez trouver des informations auprès de l’IRS sur le formulaire 1041, la déclaration de revenus des successions et des fiducies.
Note
Les sociétés n’utilisent pas l’annexe E, car elle ne fait pas partie d’une déclaration de revenus des sociétés et les propriétaires de sociétés sont des actionnaires dont les revenus proviennent de dividendes. Les propriétaires uniques et les SARL à propriétaire unique n’utilisent pas non plus l’annexe E, car ils déclarent leurs revenus d’entreprise sur l’annexe C.
Annexe E et revenus et pertes passifs
Vous verrez beaucoup de choses sur les « activités passives » dans l’Annexe E, mais de quoi s’agit-il ? La plupart des types de propriétaires d’entreprise participent activement à leur entreprise. Mais certains types d’activités commerciales sont considérés comme passifs, dans lesquels le propriétaire ne participe pas au fonctionnement de l’activité de manière régulière, continue et substantielle.
Les activités passives sont imposées différemment de la participation active, et cette différence entre en jeu dans l’annexe E à la fois pour les activités immobilières et pour les activités des associés et des propriétaires de S corp.
L’IRS considère les activités immobilières locatives comme passives, même si la personne participe matériellement à l’exploitation de l’entreprise.
Certains associés et propriétaires de sociétés S ont un rôle limité dans leur entreprise et leurs pertes sont limitées. Par exemple, les commanditaires sont essentiellement des investisseurs passifs qui paient un commandité pour exploiter l’entreprise.
Note
La différence entre les activités passives et la participation matérielle est plus importante lorsqu’il s’agit de pertes, car les pertes dues aux activités passives peuvent être limitées au montant du gain, tandis que les pertes des individus qui participent matériellement à leur entreprise ne sont pas limitées.
Annexe E pour les biens immobiliers locatifs
L’annexe E enregistre les revenus et dépenses liés aux activités immobilières, qui sont généralement considérées comme des activités passives. Vous percevez des revenus d’activités locatives principalement pour l’utilisation d’un bien corporel (un bien locatif par exemple), plutôt que pour des services.
La désignation des revenus locatifs comme passifs a plusieurs implications pour les propriétaires d’entreprise :
- Les déductions ou pertes liées aux activités passives sont limitées, comme mentionné ci-dessus.
- Étant donné que les revenus locatifs sont passifs plutôt qu’actifs, la personne n’est pas considérée comme un travailleur indépendant et vous n’avez pas à payer d’impôt sur le travail indépendant (taxe de sécurité sociale/assurance-maladie) sur ce revenu.
Note
Voir la publication IRS 925 – Activité passive et règles à risque pour plus de détails sur l’activité passive et les pertes commerciales. Voir les instructions de l’IRS pour le formulaire 8582 pour les pertes passives dans l’immobilier.
Annexe E pour les sociétés de personnes et les sociétés S
L’annexe E est utilisée pour déclarer les revenus des associés individuels d’une société de personnes et des propriétaires de sociétés S. Le revenu de l’entreprise pour l’année est calculé et les bénéfices ou pertes sont distribués aux propriétaires sous la forme d’une annexe K-1. Ces informations sur le revenu ou la perte du propriétaire individuel sont incluses dans la partie II de l’annexe E.
Cependant, l’annexe E n’est pas utilisée pour déclarer les activités immobilières locatives des sociétés de personnes et des sociétés S. Au lieu de cela, ces deux groupes utilisent le formulaire IRS 8825 pour déclarer les revenus et dépenses immobiliers locatifs.
Annexe E vs Annexe C = Services substantiels
Que vous deviez utiliser l’annexe E ou l’annexe C (bénéfice ou perte d’une petite entreprise) pour déclarer la situation fiscale de votre entreprise dépend des activités de votre entreprise. En général,
- Si vous louez des immeubles et fournissez des services de base, tels que le chauffage et l’éclairage, la collecte des déchets, etc., déclarez vos revenus et dépenses de location à l’annexe E (partie 1).
- Si vous fournissez ce que l’IRS appelle des « services substantiels » principalement pour le confort de votre locataire, déclarez vos revenus et dépenses de location sur l’annexe C de votre formulaire 1040 ou sur le formulaire 1065 si votre entreprise est une société de personnes.
L’IRS indique que vous êtes considéré comme fournissant des services aux occupants si les services sont principalement destinés à leur commodité et ne sont pas des services normalement fournis avec la location de chambres à des fins d’occupation uniquement. Les services substantiels comprennent des choses telles que le nettoyage régulier, le service de ménage et le changement des draps, mais ne fournissent pas de chauffage et d’éclairage, le nettoyage des espaces publics, la collecte des déchets, etc.
Fournir des services substantiels et être considéré comme propriétaire d’entreprise signifie également que vous devez payer des impôts sur le travail indépendant sur ces revenus.
Considérations commerciales sur le partage de maison
Si vous exploitez une entreprise de partage de logement de type Airbnb sans services substantiels fournis, vous utiliserez l’annexe E pour déclarer vos revenus de location. Si votre entreprise de type Airbnb implique des services substantiels (comme le petit-déjeuner ou le transport), elle sera imposée en tant qu’entreprise, à l’aide d’un formulaire de taxe professionnelle en fonction de votre type d’entreprise.
Il est difficile de déterminer le statut d’une situation fiscale individuelle car chacune est unique. Si vous vous lancez dans l’immobilier résidentiel ou dans une activité de type Airbnb, faites-vous conseiller par votre fiscaliste sur votre statut fiscal.
Avant de remplir l’annexe E
L’annexe E est l’une des nombreuses annexes qui font partie d’une déclaration de revenus des particuliers. Il est utilisé pour déclarer les revenus provenant de plusieurs sources. Le formulaire est composé de plusieurs parties, une pour chaque type de revenu.
Si vous avez des revenus provenant de plusieurs entreprises ou immeubles locatifs, vous pouvez tous les inscrire à l’annexe E en les inscrivant dans la section appropriée (jusqu’à trois immeubles locatifs et jusqu’à quatre entreprises en nom collectif ou société S). Vous pouvez utiliser une feuille supplémentaire s’il y en a trop pour les lister directement sur le formulaire.
Note
Consultez les instructions pour l’annexe E pour obtenir des informations complètes sur la façon de remplir ce formulaire, d’obtenir l’aide d’un fiscaliste ou d’utiliser un logiciel de préparation de déclarations de revenus.
Partie I : Revenus de l’immobilier locatif et redevances
Dans cette section, vous déclarerez les revenus ou les pertes provenant des propriétés individuelles que vous possédez. Vous devrez séparer les jours de location équitables (jours où la propriété a été louée au juste prix du marché) et les jours d’utilisation personnelle. Les revenus et dépenses doivent être inclus en détail pour chaque propriété.
La coentreprise qualifiée – Un cas particulier de partenariat
Si vous et votre conjoint participez tous deux de manière importante à une entreprise immobilière de location détenue et exploitée conjointement, vous pouvez choisir d’être traité comme une coentreprise qualifiée (QJV) à des fins fiscales. Le choix vous permet de ne pas produire de déclaration de revenus de société de personnes sur le formulaire 1065 et de produire à la place votre déclaration de revenus commune en utilisant deux formulaires de l’annexe C, un pour chacun de vous.
Pour faire le choix pour votre entreprise immobilière locative en copropriété, cochez la case QJV dans la partie 1, élément 2 A, B ou C, de l’annexe E. Vous devez ensuite répartir tous les postes entre vous et votre conjoint en fonction de votre intérêt respectif dans l’entreprise.
Note
Si vous possédez une propriété qui n’est pas un commerce ou une entreprise, vous n’êtes pas admissible à l’élection QJV. Il existe d’autres qualifications pour élire ce statut QJV. Apprenez-en davantage sur la coentreprise qualifiée et vérifiez auprès de votre fiscaliste avant de cocher la case de choix de la partie I de l’annexe E.
Partie II : Sociétés de personnes et sociétés S
Si votre entreprise est une société de personnes, une LLC à plusieurs membres ou une société S, il existe un processus en trois étapes pour déclarer vos revenus en tant qu’associé ou propriétaire.
Étape 1 : Calculer et déclarer le revenu net de l’entreprise :
- Les sociétés de personnes et les SARL à propriétaires multiples calculent et déclarent les revenus et dépenses de l’entreprise sur le formulaire 1065, indiquant le total des revenus, des dépenses et du revenu net (bénéfice). Cela comprend les revenus provenant de l’immobilier locatif, déclarés sur le formulaire 8825 Revenus et dépenses immobiliers locatifs d’une société de personnes ou d’une société S.
- Les sociétés S calculent et déclarent leurs revenus et dépenses d’entreprise sur le formulaire 1120-S.
Étape 2. Séparez les revenus, les déductions et les crédits pour chaque propriétaire, en fonction de l’accord écrit pour chaque type d’entreprise et selon que le revenu était passif ou non passif.
Étape 3 : Préparez une annexe K-1 pour un propriétaire individuel, avec les informations incluses dans l’annexe E.
- L’annexe K-1 indique la part du revenu ordinaire, de la location/de l’immobilier, des intérêts, des dividendes, des redevances, des gains en capital à court et à long terme, des autres revenus/pertes, des déductions au titre de l’article 179, des autres déductions et des gains/pertes d’un travail indépendant.
Note
Il existe deux versions de l’annexe K-1 : l’annexe K-1 (formulaire 1065) pour la part des revenus, déductions, crédits, etc. de Parter, et l’annexe K-1 (formulaire 1120-S) pour la part des revenus, déductions, crédits, etc. de l’actionnaire.
Annexe E sur votre à partir de 1040
Inscrivez le revenu total combiné de toutes les sections de l’annexe E à la ligne 17 de l’annexe 1 – Revenus supplémentaires et redressements du revenu. Entrez ensuite tous les totaux de l’annexe 1 sur le formulaire 1040, ligne 6.
Consultez un fiscaliste
L’annexe E est un formulaire compliqué. Cet article est destiné à être un aperçu général de ce sujet, et non des conseils fiscaux ou juridiques. Avant d’entreprendre toute action ou de déposer ce formulaire, consultez votre fiscaliste.
Plus d’informations sur l’annexe E
Voici le formulaire de l’annexe E le plus récent et les instructions pour l’annexe E. Consultez également la publication IRS 527 : Propriété locative résidentielle.
