Lorsque les droits de propriété sur un bien immobilier dépendent de la survenance ou de la non-survenance d’un certain événement, on parle de succession à honoraires défaisables. Cela limite les droits de propriété en fief simple.
La légalité des frais réductibles
Si un transfert de bien immobilier est assorti d’une « condition ultérieure », telle que le nouveau propriétaire ne peut pas faire quelque chose, l’ancien propriétaire conserverait le droit d’engager une action en justice pour reprendre la propriété si le nouveau propriétaire fait effectivement la chose interdite. Un exemple pourrait être une interdiction d’utiliser la propriété pour chasser lors d’un transfert de ranch. Si le nouveau propriétaire autorise à l’avenir la chasse sur la propriété, l’ancien propriétaire pourrait engager une action en justice pour la reprendre.
Une succession d’honoraires défaisables peut également être qualifiée par une « limitation spéciale ». Nous avons ici une situation dans laquelle les droits du nouveau propriétaire prennent automatiquement fin et la propriété revient au propriétaire précédent si une certaine limitation n’est pas respectée. Notez qu’aucune action en justice n’est requise pour reprendre la propriété dans ce cas. En utilisant les expressions « tant que » ou « pendant ou pendant », cette succession est créée. En reprenant notre exemple de ranch, si la propriété était transférée au nouveau propriétaire « tant qu’elle est utilisée uniquement pour l’élevage du bétail », son utilisation à toute autre fin déclencherait le droit de réentrée de l’ancien propriétaire et la propriété reviendrait.
Ce type de limitation à la propriété n’est pas courant, en particulier dans les transactions normales de vente de maisons et même de propriétés commerciales. Cependant, lorsqu’il s’agit de grandes propriétés détenues depuis des générations par une famille, des frais remboursables peuvent devenir une partie de la transaction et une limitation des droits de propriété.
Exemples
Une parcelle au nord de Taos, au Nouveau-Mexique, qui était autrefois un grand ranch. Lorsque les héritiers de la famille ont décidé de la diviser et de la vendre en parcelles de plusieurs acres, ils ont honoré le souhait de leurs parents en voulant conserver les arbres sur la propriété. Vous voyez, cette région est considérée comme un climat de « haut désert », et les arbres ne sont pas aussi communs dans les zones les plus plates et non sur les flancs des montagnes.
Cette zone avait une couverture décente de petits genévriers, de cèdres et de chênes broussailleux, ainsi que d’armoise et de Chamisa. Une limitation a été imposée à la propriété en tant que frais révocables. Il a déclaré que pas plus de 10 % du nombre d’arbres sur une parcelle ne pouvaient être abattus pour la construction de bâtiments ou pour tout autre usage.
Cela pourrait-il être appliqué ? Légalement, la réponse serait oui, mais en pratique, cela serait difficile à moins que les vendeurs ne préparent beaucoup de documents avant la vente. Il serait probablement nécessaire de prendre de nombreuses photos et de compter le nombre d’arbres pour prouver que la limitation n’a pas été respectée. Et, je pense, et non un avis juridique, qu’un document notarié signé par le ou les acheteurs acceptant le dénombrement des arbres devrait faire partie de la transaction. Les héritiers ont fait ce qu’ils pouvaient raisonnablement et à faible coût pour honorer les souhaits successoraux de leurs parents, mais n’ont probablement pas fait de grands efforts pour documenter le nombre d’arbres avant la vente.
Je doute également que les héritiers aient eu l’intention de faire un suivi à l’avenir pour voir s’il y avait eu des violations. Un minimum d’efforts et de coûts ont été déployés pour honorer les souhaits de leurs parents, mais les nouveaux acheteurs n’avaient probablement rien à craindre s’ils abattaient plus de 10 % des arbres.
Chaque fois que vous voyez une situation de succession à honoraires irrévocable, il y a généralement un peu d’histoire intéressante derrière cela. La propriété comporte un ensemble de droits, mais il peut y avoir des limitations qui réduisent cet ensemble.
