RESPA, la loi sur les procédures de règlement immobilier, réglemente la divulgation des coûts et des accords commerciaux affiliés ou AfBA dans une transaction de règlement immobilier.
En utilisant les prêteurs pour leur réglementation, le Congrès a pu contourner une myriade de lois étatiques et de statuts différents relatifs aux transactions immobilières à travers le pays. Les prêteurs doivent respecter le RESPA, ce qui permet effectivement de contrôler le processus de règlement par leur intermédiaire. La couverture de base du RESPA est « tout prêt hypothécaire lié au gouvernement fédéral ».
Étant donné que la plupart des prêts résidentiels sont liés d’une manière ou d’une autre au gouvernement fédéral par le biais de garanties de prêt fédérales et de consolidation de financement hypothécaire, RESPA couvre la grande majorité des transactions immobilières. Je parle principalement des garanties de prêt de Fannie Mae et Freddie Mac. Plus précisément, les déclencheurs de couverture comprennent :
- la plupart des prêts garantis par un privilège (position première ou subordonnée) sur une propriété résidentielle ;
- prêts à l’achat d’un logement;
- hypothèses approuvées par le prêteur ;
- refinancer des prêts;
- prêts pour l’amélioration de propriétés;
- HELOC, marges de crédit sur valeur domiciliaire ; et
- hypothèques inversées.
Les contrats de vente à tempérament, ou contrats fonciers, seraient également couverts si le vendeur reprenant une partie du prêt est également financé par un autre prêt sur ce bien couvert par RESPA.
La clé ici réside dans les prêts garantis par Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, FHA et d’autres entités gouvernementales. Ce n’est pas tant le type de prêt qui compte, mais plutôt le fait que le gouvernement fédéral est impliqué. En ce qui concerne les types de prêts que vos clients peuvent demander et qui impliqueront RESPA :
Hypothèque conventionnelle
Il s’agit d’un prêt hypothécaire qui répond aux exigences de souscription normales et qui n’est pas considéré comme un prêt hypothécaire géant dépassant un certain maximum et qui comporte des exigences de garantie plus strictes. Ceux-ci sont normalement émis par les banques et les prêteurs hypothécaires.
FHA
La Federal Housing Administration garantit les prêts hypothécaires et émet également directement des prêts hypothécaires. Après le krach de 2006, les prêts FHA sont devenus plus populaires en raison des exigences d’acompte aussi basses que 3,5 pour cent. D’autres prêts, notamment les prêts conventionnels, nécessitent des acomptes d’environ 20 pour cent.
La mission de l’Office du Logement est de :
Contribuer à la construction et à la préservation de quartiers et de communautés sains
Maintenir et développer les opportunités d’accession à la propriété, de logements locatifs et de soins de santé
Stabiliser les marchés du crédit en période de perturbation économique
Opérer avec un degré élevé de responsabilité publique et financière
Reconnaître et valoriser ses clients, son personnel, ses constituants et ses partenaires
Virginie
L’Administration des anciens combattants garantit également des prêts, certains avec des acomptes faibles ou nuls pour les anciens combattants. Ils sont un peu plus restrictifs, notamment en ce qui concerne l’état de la propriété et les inspections. Voici la mission de garantie du VA :
“VA aide les militaires, les anciens combattants et les conjoints survivants éligibles à devenir propriétaires. Dans le cadre de notre mission de vous servir, nous offrons une garantie de prêt immobilier et d’autres programmes liés au logement pour vous aider à acheter, construire, réparer, conserver ou adapter une maison pour votre occupation personnelle.
Les prêts immobiliers VA sont accordés par des prêteurs privés, tels que des banques et des sociétés de prêt hypothécaire. VA garantit une partie du prêt, permettant au prêteur de vous proposer des conditions plus avantageuses. »
USDA
Le Département de l’Agriculture des États-Unis est souvent négligé en tant que garant des prêts, mais il dispose d’un programme pour garantir les prêts hypothécaires dans les zones « rurales » du pays. Certains emprunteurs peuvent en fait acquérir une maison en empruntant jusqu’à 110 % de la valeur estimative de la maison.
Fannie Mae et Freddie Mac
Il s’agit d’entités quasi gouvernementales qui ont été renflouées par les contribuables après la crise immobilière. Ils sont désormais à nouveau rentables et obtiennent des prêts hypothécaires dans tout le pays. Ce sont de loin les principales entités garantissant les prêts hypothécaires résidentiels.
Fannie et Freddie saisies
Ces entités se retrouvent avec des maisons saisies dans leur inventaire et les annoncent à la vente sur leurs sites Web avec un financement spécial disponible. C’est un bon moyen d’obtenir une maison à un prix avantageux avec un financement avantageux, mais elle nécessite généralement des réparations importantes.
Alors que de nombreux critiques attribuent une partie de la responsabilité de la crise du logement et des prêts hypothécaires à ces garanties et à la facilité du crédit, d’autres insistent sur le fait qu’il y aurait beaucoup moins d’acheteurs de maison sans ces programmes.
